En käsittele kovin syvällisesti Technopolista yhtiönä vaan pyrin vain esittämään ne keskeiset seikat, joiden perusteella olen päätynyt pitämään sitä houkuttelevana sijoituksena. Sijoituksia harkitessa yritän olla monimutkaistamasta päätöksentekoa liikaa. Lisätiedon hankkiminen ei aina ole hyvä asia, koska ihmisellä on tyypillisesti taipumusta poimia saamastaan tiedosta ne ennakkoasennetta tukevat seikat. Mutta asiaan...
Tecnhopolis on toimitiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. Näin ollen on luonnollista verrata sitä tavalliseen suoraan kiinteistösijoitukseen. Osakkeeseen sijoittamalla saa osan laajasti hajautettua kiinteistösalkkua, mikä tekee siitä huomattavasti suoria kiinteistösijoituksia riskittömämmän sijoituskohteen. Näin ainakin meille, joilla ei ole niin paljon rahaa, että voisimme itse ostella kiinteistöjä ympäri Suomea ja naapurivaltioita.
Sen lisäksi, että Technopolis tarjoaa suoraa kiinteistösijoitusta turvallisemman sijoituskohteen, se tarjoaa myös paremman tuoton. Esim. asuntosijoituksessa normaali tuotto olisi n. 5-7 %, kun taas Technopolisin nettovuokratuotto oli viimeisimmässä osavuosikatsauksessa 7,3 %. Tämä ei ehkä vaikuta vielä suurelta erolta, mutta kun ottaa huomioon, että Technopolisin osaketta myydään n. 20 %:n substanssialennuksella (P/NAV<1), ero nousee huomattavaksi (7,3 %/0,8=9,1 %). Kun osaketta myydään alennuksella, tarkoittaa se sijoittajalle paitsi korkeampaa tuottoa myös sitä, että hänellä on tietty turvamarginaali, joka osaltaan pienentää sijoittajan riskiä.
20 %:n substanssialennus tarkoittaa sitä, että voit käytännössä ostaa yhden euron verran tavaraa 80 sentillä. Jos joku tarjoaisi sinulle 100 000 euron kiinteistöä 80 000 eurolla, niin todennäköisesti haluaisit tarttua heti tilaisuuteen.
Technopolishan noudattaa kiinteistöjensä kohdalla ns. käypään arvoon arvostamista (vrt. tavallinen hankintamenoon arvostaminen), eikä se ole antanut mitään syytä olettaa, että sen taseen kiinteistöt olisivat yliarvostettuja (toisin kuin eräs suomalainen asuntosijoitusrahasto). Käypä arvo lasketaan perinteisesti diskonttaamalla kiinteistöjen tuottoja tuottovaatimuksella, ja Technopolisin 7,3 % on melko korkea tuottovaatimus kotimaisiin verrokkeihin verrattuna. Näin ollen tuottovaatimuksenkaan kautta arvioituna kiinteistöjen tasearvoissa ei pitäisi olla "ilmaa". Tasearvojen oikeellisuutta tukee myös se, että viimeisimmän kiinteistön myyntinsä Technopolis toteutti taseen arvoa vastaavalla hinnalla.
Koska uskon Technopolisin taseen olevan arvostettu suhteellisen lähelle sen nettovarallisuuden käypää arvoa, tulisi Technopolisin osaketta yhden hinnan lain mukaisesti myydä sen nettovarallisuutta vastaavalla hinnalla (P/NAV=1) eli ilman substanssialennusta. Periaatteessa sijoittajan kannattaisi myydä kiinteistöjä (lyhyeksi) ja ostaa osaketta, kun osaketta myydään alennuksella. Kun osaketta myydään preemiolla (P/NAV>1), kannattaisi sijoittajan myydä osaketta (lyhyeksi) ja ostaa kiinteistöjä. Näin kummankin sijoituskohteen hinnat pysyisivät yhden hinnan lain mukaisesti tasapainossa. Kiinteistöyhtiöiden kohdalla tämä arbitraasimahdollisuus ei luonnollisestikaan pääse toteutumaan kiinteistöjen ainutlaatuisuuden ja suuren yksikkökoon takia, minkä takia kiinteistösijoitusyhtiöiden hinnanmuodostuskaan ei ole aina tehokasta.
Technopolis on mielestäni halpa myös suhteessa muihin vastaaviin vaihtoehtoihin. Esimerkiksi Ruotsin puolella vastaavia yhtiöitä myydään substanssialennuksen sijasta substanssipreemiolla. Samoin useiden sijoitusbloggaajien suosimat jenkki-REIT:ien hinnat sisältävät usein huomattavan - joskus jopa 100 %:n - preemion. Kärjistäen voisi sanoa, että sen sijaan, että he ostaisivat 80 sentillä euron kiinteistön Suomesta, he ostavat sen euron kiinteistön kahdella eurolla jenkeistä.
Suomessa Spondaa myydään Technopolista suuremmalla substanssialennuksella, mutta Spondan kiinteistövarallisuuden arvioinnissa on käytetty pienempää tuottovaatimusta, minkä perusteltavuutta minun on vaikea arvioida. Olen mielivaltaisesti päättänyt pitää molempia yhtiöitä yhtä riskisenä (eli sama tuottovaatimus) ja sijoittamaan kunakin ajankohtana siihen yhtiöön joka sattuu tarjoamaan paremman tuoton (nettovuokratuotto jaettuna substanssikertoimella). Alla on kuvio, jota olen käyttänyt arvioinnissani. Omistan siis molempia yhtiöitä, mutta Technopolista enemmän, koska se on useammin ollut se halvempi vaihtoehto. Cityconia en ole edes seurannut, koska se on mielestäni monella tavalla muita kahta huonompi yhtiö. En mene tässä syihin tätä tarkemmin, koska kirjoitus vaikuttaa venyvän jo nyt liian pitkäksi.
Kuten kuviosta näkee, erot eivät ole viime aikoina olleet kovinkaan suuria. Kuvio kertoo kuitenkin vain osatotuuden, eikä pelkästään sen perusteella tulisi tehdä sijoituspäätöstä. En myöskään takaa, että kaikki kuvion muodostamisessa käytetyt luvut ovat oikein, koska molemmilla yhtiöillä on ollut osakeanteja ja hybridilainoja yms. lukuja sekoittavia toimia. Yhtiöiden luvutkaan eivät välttämättä ole täysin samoja. Esimerkiksi Sponda puhuu alkutuotosta ja Technopolis nettovuokratuotosta. Olen tulkinnut noiden tarkoittavan samaa asiaa, mutta joku varmasti korjaa virheeni, jos olen ymmärtänyt asian väärin.
Toinen syy, miksi pidän Technopolista Spondaa parempana sijoituskohteena, löytyy operatiivisesta tuloksesta. Molemmissa operatiiviset tulokset ja niihin liittyvät kassavirrat ovat varsin ennustettavat (kuten kiinteistösijoittamisessa yleensäkin) ja osakkeen arvo on helppo määrittää oman tuottovaatimuksen kautta. Esimerkiksi Technopolisin odotan tuottavan tänä vuonna n. 0,50 € operatiivista tulosta ja haluan saada 10 % tuoton, joten osakkeen arvoksi tulisi n. 5 €. Osakkeen hinta on tänä päivänä n. 4 €. Spondan odotan tuottavan n. 0,37 €, jolloin sen arvoksi tulisi 3,7 €. Spondan osakkeen hinta on tänä päivänä 3,55 €. Ero laskemani arvon ja osakkeen hinnan välillä on siis Spondan kohdalla huomattavasti pienempi kuin Technopolisin kohdalla. Technopolis tarjoaa huomattavasti parempaa turvamarginaalia.
Kolmas syyni suosia Technopolista on siinä, että sen johto tuntuu olevan vähemmän typerä kuin suomalaisilla verrokeillaan. Tämä ei niin mairitteleva kohteliaisuus johtuu siitä, että kaikki nämä yhtiöt ovat syyllistyneet siihen, että ne samanaikaisesti jakavat osinkoa ja keräävät osakeannilla rahaa omistajilta. Tuota rahaa ja omistaja-arvoa tuhoavaa käytäntöä ei voi sanoa miksikään muuksi kuin typeryydeksi. Technopolisin päätös leikata osinkoa ansaitsi sille tittelin "vähemmän typerä".
Lisäksi Technopolisin johto on tämän syksyn aikana vihdoin tajunnut aloittaa omien osakkeiden oston. Tästä johtoa voisi jopa kehua (parempi ostaa omia osakkeita 20 % alennuksella kuin kiinteistöjä täyteen hintaan), jos tuohon päätökseen ei olisi mennyt niin kauan. Syyskuun väliaikaiseksi jääneessä romahduksessa aggressiivisella omien osakkeiden ostoilla olisi voitu luoda huomattavia määriä arvoa omistajille, mutta ostot aloitettiin vasta, kun osakkeen hinta oli noussut yli 15 % pohjilta. En toki syytä johtoa kovin paljoa n. 1 kk virheellisestä ajoituksesta, mutta tosiasiassa omien ostot olisi pitänyt aloittaa jo aikoja sitten.
Joka tapauksessa nämä kaksi toimenpidettä (osingon leikkaus ja omien osto) osoittavat yrityksen johdon olevan kykenevä omistaja-arvoa maksimoivaan ajattelutapaan, eivätkä suurten omistajien (eläkeyhtiöiden) halut saada suuria osinkoja vie kaikkea huomiota.
JOHTOPÄÄTÖS:
Technopolis
Suositus: OSTA
Käypä arvo: 5 €
Mielenkiintoinen kirjoitus ja herätti kiinnostukseni Technopolista kohtaan. Osaatko vinkata jotain blogitekstiä/tms. jossa yhtiötä esitellään syvällisemmin (lähinnä toteutuneiden lukujen valossa ja kulurakennetta, nämä tiedot tietysti löytyvät myös tilinpäätöksistä ja osavuosikatsauksista, mutta laiskana haluaisin ensin saada yleiskuvan...)
VastaaPoistaEn äkikseltään muista mitään tuollaista. Itse olen seurannut yhtiötä jo vuosia. Ensimmäiset sijoitukset tein 2012-2013 aikoina, mutta jouduin opiskelun loppuaikoina myymään ne osakkeet rahapulan takia. Kuten tekstin kuviosta voi päätellä, sain niistä onneksi ihan hyvät voitot.
PoistaKauppalehden keskustelupalsta on Technopolisin kohdalla ollut ihan hyvä tietolähde. Toisin kuin monessa muussa ketjussa, keskustelu on pääasiallisesti pysynyt asiallisena ja aiheessa. Etenkin nimimerkki DaDaVinci vaikuttaa perehtyneen syvällisesti yhtiöön. Myös Tecnhopolisin sijoittajaviestintä on aktivoitunut ketjussa. Ketju on pitkä, mutta eiköhän sitä selailemalla pääse ihan hyvin kartalle.
http://keskustelu.kauppalehti.fi/5/i/keskustelu/thread.jspa?threadID=203057&start=2280&tstart=50
Tilinpäätöstiedot ovat luonnollisesti ne vielä parempi tietolähde, mutta tuolta ketjusta voi saada vinkkejä siihen, mitä lukuja kannattaa katsoa. Esimerkiksi nettotulos (EPS) kannattaa hyvin pitkälle jättää huomioimatta, koska siihen vaikuttavat liikaa paljon vaihtelevat käypien arvojen muutokset. Kyseessä on ns. Excel-raha, jota ei voi käyttää lainojen tai osinkojen maksuun. Näkisin, että käypien arvojen muutoksilla on merkitystä lähinnä omavaraisuusasteen ja lainojen/lainakovenanttien kannalta. Vuokrista tulevat rahavirrat ovat ne, mitkä minua oikeasti kiinnostavat. Siksi en ikinä koskisi Oravaan. Vuokrista tulee tappiota ja koko tulos on optimistisilla arvioilla luotua Excel-rahaa.
Kiitos vinkistä. Jonkin verran olen ketjun keskustelua seurannutkin. Oravan suhteen ajattelin samoin.
PoistaItse on en ole ätysin varma onko tuo omien osto hyvä. Siinähän periaateessa velkaeuro muuttuu 80 senttiseksi, joka voi johtaa tarpeeseen tehdä osakeanti, jonka jälkeen osakkeen omistajan euro on muuttunut 80 senttiseksi. Käänteisesti voidaan toki ajatella, että ostamalla omia Technopolis ostaa kiinteistöjä halvalla.
VastaaPoistaOlen kirjoittanut yhtiöstä edellisen annin yhteydessä: http://warrenfyffet.blogspot.fi/2013/11/technopoliksen-anti.html#more
Jos vaarana on tarve uudelle osakeannille, niin ei omia mielestäni missään nimessä kannata ostaa. Jos kuitenkin kyse on "ylimääräisen" kassan käyttämisestä osakkeenomistajia parhaiten hyödyttävällä tavalla, niin omien osto on mielestäni parempi ajatus kuin osingonjako (verot) tai kiinteistöjen osto markkinahinnalla (kun osaketta saa alennuksella).
PoistaEn tiedä ymmärsinkö oikein tuon "velkaeuro muuttuu 80 senttiseksi". Eihän yhtiö joudu maksamaan siitä osakkeesta kuin sen 80 senttiä. Eli velka-80 senttinen muuttuu 80 sentin hintaiseksi osakkeeksi, jonka arvo on lähempänä euroa. Hyvä kauppa mielestäni. Kun omien ostoilla ja yleisellä kurssikehityksellä arvostus nousee lähemmäs 1 P/NAV:ia, niin noita alennuksella ostettuja osakkeita voi käyttää kiinteistöjen ostamiseen eli silloin kiinteistöt saisi tavallaan 20 % alennuksella.
Jos taas osakkeet mitätöidään, niin vanhojen omistajien osuus yhtiöstä ja tulevista voitoista kasvaa. Oletetaan vaikka yhtiö, jolla on 10 osaketta, josta omistat yhden. Yhtiön omistusten arvo on 100 e. Omistat siis 10 e yhtiöstä. Yhtiö saa ostettua yhden osakkeen 8 eurolla, jolloin yhtiöllä on omistuksia 92 e. Sinä puolestaan omistat tuon osakkeen mitätöinnin jälkeen 11,1 % yhtiöstä eli 10,22 €. Tuolla yhdellä kaupalla siis yhtiö kasvatti omistuksesi arvoa 22 c.
Esimerkki: Sinä, minä ja kaksi muuta patneria perustaa yhtiön. Kaikislta kerätään 25000 euroa jokainen saa osakeen eurolla. Eli sinula ja minulla yhteensä 50000 osaketta. Rahoilla ostetaan asunto-osake 80000 euroa ja toimisto kalusteet toimistoon. Rahat ovat menneet. Toimintaa on pyröitetty tovi jnkoa seurauksena osake on kulunut ja arvo markkinoilla laskenut, samaten toimistokalusteet. Tarvitaan lainaa ja pankkiarvio yhtiön omaisuden arvoksi 80000 euroa jota vastaan saadaan 20000 euroa lainaa. Nyt rahalla päätetään ostaa omia osakkeita ja kaksi muuta myy niitä 20000 kappaletta. Osakkeet mitätöidään. Nyt sinulla isompi osuus yhtiöstä. Käytännössä yhtiöön on pantu 120000 eruoa, sinulla on suurempi osuus, mutta missä rahat? Omaisuuden arvo ei ole noussut mihinkään. Lainarahat ns. katosivat. Kyllä ne menivät partnereillesi.
VastaaPoistaTuossa on sitten se punainen lanka. Voit jatkaa tätä pidempään, mutta aikanaan tulee raja vastaan. Et saa enää lainaa yhtiöllesi ja tuotto ei riitä lainojen maksuun. Osakkeiden määrä ei vaikuta lainan saanti mahdollisuuksiin.
PoistaMuuttuko euro 80 sentiksi vai saatko sillä tulevaiuuden tuottoa riippu tarkisteletko asiaa osakkeen, lainan vai omaisuuden kautta. Ajatteletko ostetaanko omia osttaessa lisäosuutta niin huomioitko lainan kustanusten vaikutuksen tuleviin tuottoihin.
Mielenkiintoista pohdiskelua. Itse en koe että omien osakkeiden hankinta olisi huono asia. Technopolis on tällä hetkellä edullisesti hinnoiteltu ja uskon yhtiön pärjäävän hyvin myös tulevaisuudessa.
PoistaMissä rahat? Investoitu liiketoimintaan ja arvo nousee ajan myötä. Omaan taskuun jää suurempi osuus yhtiön tulevaisuuden voitosta.
ps. Osakkeita sais tällä hetkellä 25 000 kpl ;)
Warren Fyffet. Esimerkissäsi on pari ongelmaa. Ensinnäkin osakkeeseen alun perin laitettua summaa ei tulisi huomioida (ns. sunk cost) vaan arvio pitää tehdä päätöksentekohetken tilanteen mukaan.
PoistaTuossa omien oston hetkessä siis yhtiön omistusten arvo on 80 000 € eli omistuksesi arvo on siitä neljäsosa 20 000 €. Tuo 80 000 € on myös se yhtiön substanssiarvo (ei siis se alkuperäinen 100 000 €) Jos osakkeita ostetaan 20 000 eurolla 20 000 kappaletta, yhtiö maksaa 25 % yhtiön arvosta saadakseen 20 % yhtiön osakkeista. Tällöin maksetaan siis 25 % preemiota, mikä ei tietenkään ole hyvä asia.
Jotta yhtiö ostaisi osakkeita 20 %:n alennuksella, noista 20 000 kpl osakkeesta tulisi maksaa yhteensä 12 800 euroa (0,64 €/kpl, koska substanssiarvo on 0,80 €/kpl). Tuon kaupan jälkeen omistaisit 31,25 % yhtiöstä, jonka nettovarallisuus olisi 67 200 € (80 000 € vähennettynä sillä 12 800 € lainalla). Omistusosuutesi nettovarallisuudesta olisi 21 000 €.
Tämä on toki vähemmän kuin alun perin sijoittamasi raha (sijoitusriski realisoitunut tai olet saanut rahat ulos osinkoina), mutta enemmän kuin ennen omien ostoa (80 000 €*0,25=20 000 €). Tienasit tonnin (eli 5 %) tuolla yhdellä yhtiön tekemällä omien ostolla. Ei huono päivätuotto.