sunnuntai 27. marraskuuta 2016

Vivutettu taloudellinen riippumattomuus

Olen tässä tehnyt arvioita tulevasta omaisuudestani ja äkikseltään näyttäisi, että taloudellinen riippumattomuus on lähempänä kuin ajattelinkaan. Jos taloudellisella riippumattomuudella tarkoittaa sitä, että sijoituksen tuotot kattavat elämisen kulut, niin tämä näyttäisi olevan mahdollista jo vuonna 2018.

Laskelmani näyttävät, että vuonna 2018 minulla voisi olla omaa pääomaa reipas 125 000 €, mikä 25 %:n omavaraisuusasteella tarkoittaisi, että minulla voisi olla varallisuutta 500 000 €. Jos oletan saavani tuolle puolelle miljoonalle 4,5 %:n osinko-, vuokra- tai korkotuoton (vastaa aika hyvin tämän hetken tilannettani) ja maksavani käytössä olevasta lainasta 1 %:n koron (tämän verran maksan nyt), niin se tarkoittaisi, että saisin vuosittain nettona 18 750 €. Verojen jälkeen käteen jäisi yli 13 000 euroa, mikä riittäisi siihen noin 1000 € kuukaudessa kulutasoon, jonka uskoisin onnistuvan helposti, jos minun ei tarvitsisi käydä töissä. Tuolla varallisuusrakenteella pystyisin siis ainakin teoriassa kattamaan kaikki elinkustannukseni ilman muita tuloja. Olisin siis taloudellisesti riippumaton.

Todellisuudessa tilanne ei tietenkään ole näin yksinkertainen. Todellista riippumattomuutta estäisi se, että olisin täysin riippuvainen kyvystäni pitää yllä tuo rahoitustilanne. Jos (=kun) pankki pakottaa minut tekemään lyhennyksiä lainoihini, minun pitäisi löytää rahanlähde noille lyhennyksille, koska sijoituksieni tuotot eivät niihin riitä elinmenojeni jälkeen. Se ei toki ole mitenkään mahdoton tehtävä, mutta uudelleenrahoituksesta todennäköisesti aiheutuu kuluja, minkä lisäksi korkotaso helposti nousisi, koska uudelleenrahoitustilanteessa minulla ei enää olisi niitä tuloja, joihin nykyinen matala korko isolta osin perustuu. Näin ollen normaalien elinkustannusten lisäksi päälle pitäisi laskea kasvavat rahoituskulut.

Toinen ongelma taloudellisen riippumattomuuden kannalta olisi se, mitä markkinoiden romahtaessa tapahtuisi. Jos rahoittajat olisivat rationaalisia, ne eivät panikoisi noissa romahduksissa, vaan antaisivat varojen ja velkojen pysyä ennallaan tuon kriisin yli, koska aina ennenkin on palattu uusiin huippuihin. Tosiasiassa kuitenkin vähintään lainojen uudelleenrahoitus vaikeutuisi ja pahimmillaan lainoittaja saattaisi pakottaa myymään varallisuutta huonoimmalla mahdollisella hetkellä.

Markkinapaniikissa varojen tuotot saattaisivat myös väliaikaisesti heiketä. Vaikka vuokratuotot todennäköisesti eivät olennaisesti putoaisi, niin osinkojen määrät todennäköisesti jäisivät aikaisemmista vuosista. Noita vajauksia tosin voisi paikata omaisuutta myymällä, koska vajauksen osuus kokonaisvaroista ei ole erityisen suuri eivätkä laskumarkkinat tyypillisesti kestä kovin pitkään. Tuo olisi kuitenkin se aikaisemminkin mainittu huonoin mahdollinen hetki myydä.

Vivutetun taloudellisen riippumattomuuden toimivuus riippuu myös hyvin vahvasti korkotasosta. Laskelmani on tehty oletuksella 1 %:n korosta, mutta jos korot ovatkin "normaalilla" 3 %:n tasolla, niin käytettäväksi jäävä osuus sijoitusten tuotoista onkin huomattavasti pienempi kuin laskelmani olettaa. Tuolloin tosin korkotason nousun mukana pitäisi tulla myös sijoitusten arvon ja osinkojen määrän nousua, mutta ihan pelkästään siihenkään ei voi luottaa.

Yllä olevista seikoista johtuen vivutettu taloudellinen riippumattomuus ei ainakaan tuossa tekstin alussa kuvaamassani vaiheessa ole todellista riippumattomuutta, vaan riippuvuus työnantajasta on vaihtunut riippuvuuteen rahoittajasta ja vallitsevasta korkotasosta. Näkisin kuitenkin, että vipua käyttämällä taloudellisen riippumattomuuden saavuttamista voi aikaistaa huomattavasti. Vivun määrä ja se, millä ehdoilla lainaa on ottanut, täytyy kuitenkin miettiä tarkkaan ennen kuin jättäytyy elämään puhtaasti sijoitusten tuotoilla.

Joka tapauksessa minulle, jolla ei ole aikomusta jättäytyä työelämän ulkopuolelle silloinkaan, kun varat antaisivat siihen mahdollisuuden, on oikein motivoivaa nähdä, että jo parin vuoden päästä sijoitukseni voivat kattaa elämäni kulut. Se tarkoittaa, että voin tuolloin sijoittaa koko nettopalkkani verran uusiin sijoituksiin. Siinä vaiheessa todellinen taloudellinen vapauskaan ei ole enää kaukana.



maanantai 21. marraskuuta 2016

Technopolis vs Investors House (ja Orava)

Kiinteistöyhtiöt kuten Technopolis ja Investors House tyypillisesti kirjaavat kiinteistöjensä arvot tulosvaikutteisesti käypään arvoon. Laki sallisi myös hankintamenoon kirjaamisen, mutta kiinteistöyhtiöille on yleensä järkevämpää käyttää käypään arvoon kirjaamista.

Käyvälle arvolle ei kuitenkaan ole yksiselitteistä määritelmää tai laskukaavaa, joten yhtiöiden kirjaustavat voivat poiketa toisistaan merkittävästi. Tämä mahdollistaa melko räikeätkin väärinkäytökset, kuten esimerkiksi Orava Asuntorahasto, joka käsittääkseni käyttää jopa myytävien asuntojen pyyntihintoja (eikä siis toteutuneita kauppoja) arvonmäärityksessään. Varovaisempi yhtiö puolestaan käyttää ammattilaisten tarkkaan määrittelemiä tuottovaatimuksia ja vertailee tasearvoja toteutuneisiin kauppahintoihin.

Jos käypä arvo on määritetty taseella liian suureksi, tarkoittaa se sitä, että todellisuudessa kohde joko ei mene kaupaksi tuolla hinnalla tai sitten kohde joudutaan myymään alle "käyvän hinnan" eli käytännössä tappiolla (suhteessa taseen lukuun).

Tänään Technopolis Oyj on myynyt kiinteistön sijoittajajoukolle, jonka yhtenä osapuolena on ollut toinen pörssilistattu Investors House Oyj. Tämä luo erinomaisen tilaisuuden arvioida, miten nämä yhtiöt toteuttavat kiinteistöjen käypään arvoon kirjaamista.

Technopolis tiedottaa kaupasta näin:
"Kauppahinta ylittää kohteiden käyvän arvon. Kaupan vaikutus Technopoliksen
vuoden 2016 liikevaihtoon on -1,0 miljoonaa euroa ja käyttökatteeseen +0,3
miljoonaa euroa."

Investors House puolestaan tiedottaa näin:
"Kaupalla on lievästi myönteinen vaikutus Q4/16 ja koko vuoden 2016 tulokseen."

Näin ollen vaikuttaa siltä, että sekä ostaja että myyjä ovat tehneet tuolla kaupalla (kirjanpidollista) voittoa. Technopoliksen taseella oleva käypä arvo on ollut pienempi kuin kauppahinta, mutta samalla kauppahinta on pienempi kuin Investors Housen kirjauksissaan käyttämä käypä arvo. Ja kaikki tämä on täysin laillista, koska Investors Housea ei voi velvoittaa käyttämään samaa arvostusmallia kuin Technopolis.

Sellainen varaus on tosin esitettävä, että nuo kaupat eivät käy täysin yksi yhteen, eikä Investors Housen tiedotteessa nimenomaisesti todeta myönteisen tulosvaikutuksen seuraavan käypään arvoon kirjaamisesta, mutta kun on seurannut Investors Housen matkaa Oravan jalanjäljissä, niin pahasti siltä se vaikuttaa. Kannattaa joka tapauksessa lukea tiedotteet huolella itse ja tehdä omat johtopäätöksensä niistä sekä muista yhtiöiden julkisista tiedoista.

No mitä johtopäätöksiä tästä(kin) kaupasta voi tehdä?

Mielestäni tämän ja aikaisempien myyntien perusteella Technopolis arvostaa omistamansa kiinteistönsä oikeaan arvoon, eli siihen arvoon, jolla ne käytännössä voi saadakin kaupaksi. Technopoliksen osaketta ei siten taseperusteisesti tarvitsisi myydä alennuksella suhteessa tasearvoonsa.

Investors Housea en ole tarkemmin seurannut, mutta tämän kaupan perusteella sen toimintatapoihin näyttää kuuluvan ilman puhaltaminen käypiin arvoihin ja tuloksen teko sen kautta. Tämän johdosta vähintään jonkinlainen alennus suhteessa tasearvoihin olisi tarpeen. Oikean alennuksen suuruutta arvioidessa kannattaa muistaa, että jos omistusten arvossa on 10 % ilmaa ja omavaraisuusaste on 30 %, niin silloin omavaraisuudesta kolmasosa on ilmaa, eli alennuksen pitäisi olla 33 % (eikä se 10 %). (En tiedä, mikä Investors Housen omavaraisuusaste on, mutta kiinteistöfirmoilla se on usein 30-45 %.)

Vaikka tämän kirjoituksen kohteen ei pitänyt olla Orava, niin sen kyvyttömyys strategiastaan huolimatta myydä omistuksiaan kertoo karua kieltä siitä, että taseen käyvät arvot ovat jotain ihan muuta kuin he yrittävät taseellaan väittää. Tähän kun yhdistetään johto, jonka rahankuppausjärjstelmä riippuu hyvin vahvasti siitä, kuinka paljon kuvitteellista voittoa he onnistuvat kiinteistöjä ostamalla tekemään, niin tasearvojen luotettavuus lähestyy nollaa.



Disclaimer: Omistan aikaisemminkin kertomallani tavalla Technopolista. En omista Oravaa tai Investors Housea.

lauantai 19. marraskuuta 2016

HAASTE: Maailma vuonna 2100

Aioin kirjoittaa siitä, millainen kuvittelisin maailman olevan vuonna 2100, mutta tulinkin siihen tulokseen, että haluaisin myös kuulla muiden ajatuksia ja tulevaisuudenkuvia. En kuitenkaan halua liikaa omalla tekstilläni ohjata muiden ajattelua, joten päädyinkin seuraavaan ratkaisuun:

HAASTAN kaikki tämän lukevat bloggarit (aihepiiristä riippumatta) kirjoittamaan omassa blogissaan, millainen he ajattelevat maailman olevan vuonna 2100.

Kirjoitus voi oman maun mukaan painottua Suomeen tai vaikka koko maailmaa koskeviin asioihin. Myös sen voi vapaasti valita, mihin asioihin keskittyy. Tämän blogin lukijakunta on varmasti kiinnostunut erityisesti taloudellisista asioista, mutta kirjoitus voi keskittyä myös esimerkiksi teknologiaan, ympäristöön tai vaikka pukeutumiseen. Tärkeintä on kertoa, millaisia muutoksia odottaa näkevänsä ja miksi.

Kaikkien osallistujien tulisi julkaista kirjoituksensa 1.1.2017 uuden vuoden kunniaksi. Kirjoituksen voi ja ehkä kannattaakin tehdä hyvissä ajoin tätä ennen, ja ajastaa julkaisu tuolle päivälle. Kun kaikki julkaisevat kirjoituksensa samaan aikaan, niin toisten tekstit eivät pääse liikaa vaikuttamaan kirjoitusten sisältöön. Näin saamme ehkä monipuolisemman näkökulman tulevaisuuteen.

Toivoisin myös, että ne, jotka innostuivat osallistumaan, kertoisivat osallistumisestaan kommenttikentässä.



maanantai 14. marraskuuta 2016

Millainen persoona olen?

Aikaisemman kirjoitukseni ja lukemani introverteistä kertovan kirjan innoittamana päätin tehdä persoonallisuustestin netissä osoitteessa 16Personalities.com. Tulos olis sama kuin aikaisemmissakin vastaavissa testeissä eli testin mukaan olen INTJ-A. Kyseisen persoonallisuustyypin kuvaus sopiikin minuun mielestäni erittäin hyvin. Pitkän kuvauksen voi lukea täältä, mutta nostan tässä esiin muutamia kohtia, jotka mielestäni sopivat erityisen hyvin:

”Heille onkin usein haastavaa löytää samankaltaisia yksilöitä joiden kanssa pitää yllä kyltymätöntä älyllisyyttä ja shakkimaisia liikkeitä. ”

”INTJ:illä on synnynnäinen tiedonjano, joka ilmenee jo nuorena. … He nauttivat tietämyksensä lisäämisestä. INTJ:t nauttivat myös tietonsa jakamisesta ja luottavat omaan osaamisensa. … He mieluiten suunnittelevat ja toteuttavat loistavan suunnitelman omalla alallaan sen sijaan, että he kertoisivat mielipiteitä “tylsistä” asioista kuten huhuista.”

”INTJ:t ovat esimerkiksi yhtäaikaa sekä vannoutuneita idealisteja että katkeria kyynikkoja, mikä vaikuttaa mahdottomalta yhtälöltä. Mutta kyse on siitä, että INTJ-tyypit uskovat, että panostuksella, älyllä ja harkinnalla kaikki on mahdollista mutta että ihmiset ovat usein liian laiskoja, lyhytnäköisiä ja itsekkäitä saavuttaakseen loistavia tuloksia. Kyyninen näkemys ei silti pysäytä INTJ:itä itse saavuttamasta asioita, joita he pitävät tärkeinä.”

”INTJ:iden itsevarmuus, mysteerisyyden aura sekä oivaltavat näkemykset, uudet ajatukset sekä vaikuttava logiikka auttavat viemään läpi muutokset tahdon ja persoonan voimalla. Joskus vaikuttaa siltä, että INTJ:t purkavat ja rakentavat jokaisen ajatuksen ja järjestelmän uudestaan sävyttäen työnsä perfektionismilla ja moraalilla. Ne, joilla ei ole kykyä pysyä INTJ:iden ajatuskulun perässä tai jotka, mikä pahinta, eivät näe niissä järkeä, menettävät nopeasti heidän kunnioituksensa.”

”Säännöt, rajoitteet ja perinteet ovat pannassa INTJ-persoonallisuustyypeille – kaiken pitäisi olla avointa kyseenalaistukselle ja arvioinnille.”

”INTJ:t pyrkivät pysymään rationaalisena, vaikka lopputulos olisi miten houkutteleva tahansa, ja jokainen idea, oli kyseessä sisäsyntyinen tai ulkopuolelta tullut, joutuu käymään läpi armottoman “toimiikohan tämä” -kysymyssuodattimen. Tämä mekanismi on käytössä koko ajan kaikkien asioiden ja ihmisten kohdalla, ja sen kanssa INTJ-persoonallisuustyypit joutuvat usein hankaluuksiin.”

”INTJ:t ovat loistavia ja varmoja niissä tietämyksen kokoelmissa, joiden ymmärtämiseen he ovat panostaneet aikaansa. … Valkoiset valheet ja small talk ovat vaikeita INTJ:ille, koska he haluavat totuutta ja syvyyttä, ja INTJ:t voivat mennä jopa niin pitkälle että pitävät monia sosiaalisia käytäntöjä täysin typerinä.”


Millainen persoonallisuustyyppi sinä olet
Kuulisin mielellään kanssani samasta aihepiiristä kirjottelevien bloggaajien tuloksista ja siitä, osuiko testi mielestäsi sinun kohdallasi oikeaan.




tiistai 8. marraskuuta 2016

Ekstrovertit pilaavat maailman?

Blogissa Kuusivuotissuunnitelma oli mielenkiintoinen kirjoitus introverteistä ja kirjoituksen kommenteissa oli lukusuositus Susan Cainin kirjasta Quiet: The power of introverts in a world that can't stop talking. Otin tuon kirjan heti autoon kuunneltavaksi työmatkojen aikana.

Kirjassa oli mielenkiintoinen huomio siitä, kuinka valtaosa ihailemistamme piirteistä on ekstroverttien ominaisuuksia. Haluamme johtajien olevan karismaattisia rohkeita esiintyjiä, jotka ovat varmoja itsestään ja tekevät nopeita päätöksiä. Vaikka eikö parempia päätöksiä voisi odottaa harkitsevaisemmalta ihmiseltä, joka tiedostaa myös sen mahdollisuuden, että voi itsekin olla väärässä?

Kirjassa ekstroverttien kuvattiin olevan introverttejä lyhytjänteisempiä. He ovat enemmän nopean tarpeiden tyydyttämisen perään (instant gratification), kun taas introvertit olivat kykenevämpiä hillitsemään halujaan pitkän tähtäimen hyödyn takia (delayed gratification). Ekstrovertit ovatkin siten todennäköisemmin uskottomia puolisoilleen, ylipainoisia ja riskejä väheksyviä. Ei tosin välttämättä pidä sanoa, että ekstroversio tekisi lyhytjänteiseksi, vaan pikemminkin voi olla niin, että lyhytjänteisyys (impulsiivisuus) tekee ekstrovertiksi. Tästä syy-yhteydestä ei käsittääkseni ole vielä tieteellistä yksimielisyyttä. Ei myöskään pidä tehdä tässä esitetystä liian mustavalkoisia johtopäätöksiä. Vaikka ekstroverteillä ryhmänä on tiettyjä ominaisuuksia, niin se ei tarkoita, että yksittäinen eksrtovertti vastaisi tämän ryhmän ominaisuuksia. Ektroversio-introversio ei myöskään ole joko-tai tyylinen jaottelu, vaan kyseessä on enemmänkin skaala, jossa ihmisellä on enemmän tai vähemmän kummankin piirteitä.

Entä kuinka ekstrovertit sitten tuhoavat maailman? No sillä, että me ihannoimme ekstroverttien ominaisuuksia ja sen johdosta annamme keskeisen yhteiskunnallisen vallan näille karismaattisille vahvoille esiintyjille sen sijaan, että seuraisimme niitä tylsiä introverttejä asiantuntijoita. Politiikka on pitkään ollut ekstroverttien leikkikenttää ja populismi on vain menossa koko ajan pahempaan ja pahempaan suuntaan. Värittömän introvertin on vaikea saada todellista valtaa ajaakseen pitkän tähtäimen yhteistä hyötyä, kun populistinen ekstrovertti lupailee helppoja ratkaisuja täysin varmana asiastaan. Älyllinen rehellisyys päätöksiä koskevan epävarmuuden suhteen koetaan heikkoutena. Näin päädymme järjestelmään, jossa tehdään kaikki-mulle-heti -ratkaisuja välittämättä riskeistä tai siitä, mitä se tarkoittaa lapsillemme tai lapsenlapsillemme.

Kirjan mukaan finanssikriisiäkin voi selittää sillä, että pankkimaailman johto on entistä enemmän ekstroverttien miehittämä. Introvertit eivät enää saa tilaa, eivätkä ne luonnostaan pysty sitä ottamaankaan vahvojen ekstroverttien keskellä. Kun ekstrovertit vahvan itseluottamuksensa turvin ottavat liian suuria riskejä saadakseen pikavoittoja pitkän tähtäimen turvallisuuden kustannuksella, introvertit eivät saa ääntään kuuluviin.

Ennen sijoitusmarkkinoilla saattoi puhua introverttien tylsästä varainhoidosta, mutta nykyään rahoitusala on puhdasta myyntityötä, jossa on hyvin vähän tilaa todelliselle analyysille. Hyvä tarina myy paremmin kuin vuosikymmenten inflaatiokorjatuihin tuottoihin perustuva analyysi. Taikasanoihin, kuten digitalisaatio tai cleantech, on helppo vedota ja saada ihmiset näkemään ruusuinen tulevaisuus. Ne eivät vaan yksinään riitä tulevaisuuden tuottoihin, mutta kuka nyt jaksaa miettiä asioita niin pitkälle, kun vähempikin riittää sijoittajien hankkimiseen.

Kirjoitin tämän tekstin tarkoituksella kärjistetysti, joten sitä ei tule ottaa liian tosissaan. En myöskään takaa, että olen muistanut kaiken täysin oikein. Jos aihe kuitenkin alkoi kiinnostaa, niin tuo kirja on ehdottomasti lukemisen arvoinen.



lauantai 5. marraskuuta 2016

Kuluraportti lokakuu 2016

Lokakuussa kuluihin meni yhteensä 1271 €. Lisäksi työn kuluihin meni 456 €. Elinkuluihin sisältyy 330 € satunnaista kulua verkostoitumistapahtumaan osallistumisesta. Samaan tapahtumaan osallistumiseen liittyen piti myös hankkia vähän uusia vaatteita, joihin meni 110 €. Muuten kulut olivat ihan tavallisella tasolla, joten olen ihan tyytyväinen kuukauden tulokseen.

Lokakuun kulut olivat kolmatta kuukautta putkeen pienemmät kuin edellisvuoden vastaavana kuukautena (ks. kuvio alla). Kuviosta näkee, että marraskuussa viime vuonna kuluni olivat todella suuret, joten ensi kuussakin pitäisi olla helppo pystyä vertailukautta parempaan suoritukseen. En tosin ole tietoisesti pyrkinyt pienentämään kuluja, vaan kyse on enemmänkin siitä, että viime vuonna elinrutiinini olivat niin sekaisin työpaikan ja työskentelypaikkakunnan vaihtumisen takia, että kulutkin karkasivat käsistä. Nyt olen saanut rutiinit taas paremmin haltuun. Nykyinen kulutasoni on mielestäni varsin sopiva, enkä koe siinä olevan tarvetta laskuun tai nostoon. Tosin tietenkin jos löytyy paikkoja uusiin säästöihin elintason kärsimättä, niin pitäähän niihin tarttua.