Jälleen kerran luin kirjasta, että oma asunto ei ole sijoitus. Olen niin kyllästynyt kuulemaan tuota, että päätin vihdoin tehdä excel-taulukon asumismuotoihin liittyvistä kassavirroista, jotta näen mikä todellisuudessa on tilanne. Lähtökohtainen perusteluni sille, miksi oma asunto ON sijoitus, on siinä, että oma asunto on mahdollista saada oman pääoman käytön jälkeen samoilla tai pienemmillä kassavirroilla kuin vuokra-asunto, mutta lainan maksun jälkeen omistusasujalla on varallisuudessaan velaton asunto, kun taas vuokra-asujalla ei ole muuta kuin jatkuvasti kasvava vuokrakulu.
Tämä perustelu ei kuitenkaan useimmiten riitä näille "oma asunto ei ole sijoitus" -ihmisille, joten en käytä siihen tätä enempää aikaa. Varsinainen mielenkiintoinen puoli tulee siitä, kuinka osa näistä ihmisistä valitsee asua vuokralla ja ostaa omalla pääomallaan oman asunnon sijasta sijoitusasunnon. Heidän mielestään nimittäin sijoitusasunto on sijoitus, kun taas oma asunto ei.
Oletetaan asian havainnollistamiseksi tilanne, jossa kerrostalossa on vapaana kaksi täysin identtistä asuntoa - toinen vuokralle ja toinen myytävänä. Kannattaako vain ostaa toinen itselle vai kannattaako vuokrata toinen asunto ja ostaa toinen sijoitukseksi? Aikaisemmin kuvaamani ihmisethän sanovat, että ensimmäinen vaihtoehto ei ole sijoitus, mutta jälkimmäinen on.
Aloin siis taulukoida rahavirtoja ja hyvin äkkiä huomasin, että jälkimmäisessä vaihtoehdossa pitää maksaa täysin samat kassavirrat ulos kuin omistusasujan. Sekä sijoittaja että omistusasuja maksavat vastikkeen, korot, lyhennykset ja korjaukset. Erona on vain se, että sijoittaja saa vuokratuloa ja hän maksaa vuokraa. Koska asunnot ovat esimerkissä identtiset, niin sekä saatu että maksettu vuokra ovat saman suuruiset. Tosin verotuksen takia saatu vuokra todellisuudessa on pienempi kuin maksettu vuokra.
Päädyin tekemään listan eroista, mitä omistusasumisen ja vuokra + sijoitus -vaihtoehtojen välillä on.
KORKO
Sijoitusasunnon ostaja joutuu todennäköisesti maksamaan kovempaa korkoa kuin omistusasuja. Pankit pitävät sijoitusasuntoa suurempana riskinä kuin omistusasuntoa. Oman asunnon asuntolaina on myös ns. "sisäänheittotuote", jolla pankit yrittävät saada ihmisiä asiakkaakseen.
KORON VEROKOHTELU
Sijoitusasunnon ostaja saa vähentää koron kokonaisuudessaan verotuksessa, kun taas omistusasujan verovähennysoikeutta on vuosi vuodelta pienennetty.
MUUT VEROT
Omistusasuja ei joudu maksamaan veroa saamastaan hyödystä (tosin sitäkin on ehdotettu), kun taas sijoitusasunnon tuotoista pitää maksaa veroa pääomatulon verokannan mukaisesti.
Asuntoa myytäessä omistusasuja saa (toistaiseksi) luovuttaa asunnon ilman myyntivoiton veroa (kunhan asunut asunnossa yli kaksi vuotta), kun taas sijoitusasunnosta tällaista mahdollisuutta ei ole (ellei se ole ollut omana asuntona mainittua kahta vuotta).
VÄLITYSPALKKIO
Omistusasuja maksaa välityspalkkion vain myydessään asunnon. Sijoitusasunnon kohdalla tämän lisäksi voi joutua useinkin maksamaan välityspalkkion vuokrauksesta, jos vuokralainen vaihtuu tiheään. Välityspalkkio ei tosin ole pakollinen, jos hoitaa myynnin ja vuokrauksen itse.
VAJAAKÄYTTÖ
Omistusasunnossa ei ole vajaakäyttöä. Sijoitusasunnossa voi olla ja todennäköisesti onkin.
VUOKRALAISRISKI
Omistusasujalla ei käytännössä ole vuokralaisriskiä. Sijoitusasunnossa on mahdollista, että vuokralainen ei maksa vuokriaan, rikkoo paikat tai muuten aiheuttaa taloudellista vahinkoa vuokranantajalle.
KORJAUKSET
Sijoitusasunnossa on muuten samat korjaukset kuin omistusasujalla, paitsi että sijoituskämppää todennäköisesti joudutaan korjaamaan enemmän, koska ihmiset tunnetusti eivät pidä yhtä hyvää huolta vuokrakämpästä kuin omastaan.
VUOKRAVAKUUS
Vuokra + sijoitus -vaihtoehdon valinnut joutuu maksamaan vuokravakuuden, kun taas omistusasuja ei. Tämä vuokravakuus on poissa tuottavista sijoituksista. Sijoittaja tosin saa myös vuokravakuuden, mutta sen korko lähtökohtaisesti kuuluu vuokralaiselle (ellei ole toisin sovittu) ja laki kieltää käyttämästä tuota rahaa omiin sijoitus- tai muihin tarkoituksiin.
MAHDOLLISUUS MUIHIN SIJOITUKSIIN
Koska koron vähennysoikeutta lukuunottamatta kaikki yllä mainitut seikat ovat sijoitusasunnon hankkijalle huonompia kuin omistusasujalle, niin "sijoittajalla" on omistusasujaa vähemmän rahaa käytettävissä muihin sijoituksiin.
Yllä on nyt selkeästi kuvattu, että omistusasuminen on rahallisesti kannattavampaa kuin vuokralla asuminen ja sijoitusasunnon hankkiminen siihen rinnalle. Oma näkemykseni on, että molemmat vaihtoehdot ovat sijoituksia, koska ne johtavat parempaan taloudelliseen lopputulokseen kuin vaihtoehto eli puhtaasti vuokralla asuminen ilman minkäänlaista sijoitusta. On täysin absurdia väittää, että tämä kannattavampi vaihtoehto (omistusasuminen) ei olisi sijoitus, mutta vähemmän kannattava (vuokra + sijoitus) on.
Tilannetta voi toki oletuksia muuttamalla (esim luopumalla oletuksesta identtisestä asunnosta) kääntää niin, että vuokralla asuminen onkin kannattavampaa, mutta se ei muuta sitä tosiasiaa, että tässä identtisten asuntojen tilanteessa omistusasuminen on se rahallisesti järkevämpi vaihtoehto. Ja koska omistusasumista on tässä tilanteessa syytä pitää sijoituksena, on se sijoitus myös muissa tilanteissa - kyse on vain siitä kuinka hyvä sijoitus se on itsessään ja suhteessa muihin sijoitusvaihtoehtoihin. Huonokin sijoitus on sijoitus - oli kyse sitten Talvivaarasta, muuttotappiokunnan homekämpästä tai ihan vaan ylihintaisesta luksuskämpästä.
PS. Pyydän, ettei kukaan vielä tässä vaiheessa tuo kommenteissa esiin osakkeisiin sijoittamisen mahdollisuutta, koska se ei varsinaisesti liity tähän ja aion erillisessä tekstissä tuoda esiin laskelmani siitä, jos sijoitusasunnon sijasta sijoittaakin osakkeisiin.