Vähän venähti tammikuun kulusta raportointi. Tammikuussa rahaa meni 1327 €, mikä on hieman enemmän kuin vuosi sitten tammikuussa.
Vuosittaisista kuluista vakuutuksiin meni tammikuussa n. 150 €.
Elinkulujen lisäksi työn kuluihin meni 447 €.
Ruokailuihin meni 551 €.
Tammikuu oli oikeastaan aika tyypillinen kuukausi. Hieman vähemmällä olisi pitänyt selvitä, mutta eipä tuossa mitään erityistä ollut. Ehkä kaupasta vähän vähemmän herkkuja olisi voinut ostaa.
lauantai 25. helmikuuta 2017
keskiviikko 22. helmikuuta 2017
Tahatonta sensuuria
Huomasin juuri, että blogger oli alkanut automaattisesti blokkaamaan kommentteja roskapostina. Oikeaakin roskapostia oli tullut blokattua, mikä on tietenkin hyvä asia, mutta mukaan oli mahtunut myös kolme ihan todellista kommenttia, joita ei olisi pitänyt sensuroida.
Palautin nyt nuo kommentit ja vastasin niihin siellä tekstissä, mihin ne oli osoitettu.
Jos siis myöhemmin kommenttisi ei tule läpi, niin todennäköisesti kyse on siitä, että suodatin on liian herkkä luokittelemaan viestin roskapostiksi.
Jos joku kirjoittaisi selkeästi liian törkeän viestin, niin saattaisin itsekin poistaa tällaisen viestin, mutta pyrin pitämään poistamiskynnyksen korkealla, enkä muistaakseni ole poistanut yhtään viestiä tästä syystä. Joihinkin mielestäni turhan hyökkääviin viesteihin olen saattanut vastata samalla mitalla takaisin, mutta edes tällaisia viestejä en lähtökohtaisesti koe poistamisen arvoiseksi. Spämmäämällä, trollaamalla tai liian henkilökohtaisilla hyökkäyksillä on toki mahdollista päätyä poistolistalle, mutta toivottavasti tähän ei tarvitse jatkossakaan turvautua.
Pidän asioista keskustelusta ja mielelläni väännän asioista erityisesti eri mieltä olevien kanssa. Joskus tosin kiire muiden asioiden kanssa voi vähentää keskusteluhalujani juuri sillä hetkellä, mutta pyrin parhaani mukaan vastaamaan kaikkiin erilaisiin näkemyksiin.
Rohkeasti siis vaan kommentoimaan eri teksteihini ja viestin katoaminen ei todennäköisesti ole merkki halustani sensuroida sanomasi, vaan ainoastaan merkki yliaktiivisesta bloggerin suodattimesta.
Palautin nyt nuo kommentit ja vastasin niihin siellä tekstissä, mihin ne oli osoitettu.
Jos siis myöhemmin kommenttisi ei tule läpi, niin todennäköisesti kyse on siitä, että suodatin on liian herkkä luokittelemaan viestin roskapostiksi.
Jos joku kirjoittaisi selkeästi liian törkeän viestin, niin saattaisin itsekin poistaa tällaisen viestin, mutta pyrin pitämään poistamiskynnyksen korkealla, enkä muistaakseni ole poistanut yhtään viestiä tästä syystä. Joihinkin mielestäni turhan hyökkääviin viesteihin olen saattanut vastata samalla mitalla takaisin, mutta edes tällaisia viestejä en lähtökohtaisesti koe poistamisen arvoiseksi. Spämmäämällä, trollaamalla tai liian henkilökohtaisilla hyökkäyksillä on toki mahdollista päätyä poistolistalle, mutta toivottavasti tähän ei tarvitse jatkossakaan turvautua.
Pidän asioista keskustelusta ja mielelläni väännän asioista erityisesti eri mieltä olevien kanssa. Joskus tosin kiire muiden asioiden kanssa voi vähentää keskusteluhalujani juuri sillä hetkellä, mutta pyrin parhaani mukaan vastaamaan kaikkiin erilaisiin näkemyksiin.
Rohkeasti siis vaan kommentoimaan eri teksteihini ja viestin katoaminen ei todennäköisesti ole merkki halustani sensuroida sanomasi, vaan ainoastaan merkki yliaktiivisesta bloggerin suodattimesta.
maanantai 20. helmikuuta 2017
Epärationaalisia sijoitussuunnitelmia?
Olen tässä miettinyt aikaa taloudellisen riippumattomuuden saavuttamisen jälkeen. En usko, että tulen kokonaan siirtymään työelämän ulkopuolelle, mutta todennäköisesti tulen pitämään jonkinlaisen tauon työelämästä jossain välissä. On myös mahdollista, että siirryn sellaiseen yrittämiseen, jossa en nosta palkkaa ollenkaan, vaan mahdollinen työn tulo tulee yrityksen arvon nousun ja osinkojen kautta (esimerkiksi aktiivisen yrityksen ulkopuolisen omistajan roolissa).
Noille molemmille vaihtoehdoille on yhteistä se, että minulle ei tule säännöllisiä tuloja, joita voisin sijoittaa. Se ei oikein tunnu hyvältä. Nytkin minun on vaikea malttaa odottaa palkkaan asti ennen kuin ostan uusia sijoituksia, minkä johdosta päädyn ostamaan osakkeita etupainoisesti käyttäen Nordnetin tarjoamaa sijoituslainaa. Näin ollen olen vähän huolissani, mitä tapahtuu, kun en enää saa sijoitustoiminnan ulkopuolisia tuloja, joilla maksaa tuota lainaa pois. Tuleeko salkun vipu salakavalasti nousemaan liian ylös, mikä puolestaan pakottaa minut takaisin työelämään?
Toinen huolenaiheeni on, että jos en saa enää ulkopuolisia rahoja sijoitettavaksi, niin tuleeko minun viihdytettyä itseäni treidaamalla tarpeettoman paljon. Sijoittaminen on kuitenkin harratukseni, josta en haluaisi luopua, vaikka rahan puolesta en sitä tarvitsisikaan. Turhan aktiivinen treidaaminen kuitenkin olisi todennäköisesti lähinnä vahingollista varallisuudelleni, joten siihen en haluaisi sortua.
Yhtenä ratkaisuna näille huolenaiheilleni olisi sijoittaa lähinnä yhtiöihin, jotka jakavat säännöllisesti osinkoja (vähintään kvartaaleittain). Näin minulle tulisi säännöllisesti rahaa sijoitettavaksi, vaikka kyseessä onkin oma rahani eli taskusta toiseen siirto. Verojen takia järkevämpää olisi sijoittaa rahat vain rahastoon, joka uudelleensijoittaa osingot puolestani ilman, että joutuu maksamaan niistä veroja vuosittain. Siksi osinkosuunnitelmani olisi epärationaalinen tapa sijoittaa.
Epärationalisuutta lisäisi myös se, että osinkojen uudelleensijoittamisesta syntyy aina kuluja, jotka ovat minulle piensijoittajana suuremmat kuin rahastolle. Tosin suorien osakesijoitusten kanssa pystyn välttämään rahastoihin liittyvät muut hallinnointikulut. Ajan myötä ja salkun koon kasvaessa toivottavasti säästöt muuttuvat suuremmaksi kuin ylimääräiset kaupankäyntikulut.
Osinkostrategia aiheuttaisi myös sen, että saisin lisää sijoitettavaa silloinkin, kun olen vielä työelämässä ja saan säännöllisiä tuloja. Tämä uskoakseni lisäisi sijoittamisen viihdearvoa. On hauskempaa sijoittaa 2000 € (tai 2x1000 €) kuin 1000 €.
Näkisinkin, että puhtaasti euroja ajatellen osinkostrategia olisi huono suunnitelma, mutta kun rationaalisuuden piiriin ottaa myös sijoittamisen viihdearvon, niin tilanne ei ehkä olekaan näin yksinkertainen. Rationaalisuutta ei mielestäni pidäkään ajatella liian mustavalkoisesti puhtaana rahan maksimointina, vaan rationaalista on maksimoida omaa onnellisuuttaan (tai kuten ekonomisti sanoisi hyötyä, utility).
Näinollen ehkäpä tämä harkitsemani sijoitusstrategia ei olekaan täysin epärationaalinen.
Noille molemmille vaihtoehdoille on yhteistä se, että minulle ei tule säännöllisiä tuloja, joita voisin sijoittaa. Se ei oikein tunnu hyvältä. Nytkin minun on vaikea malttaa odottaa palkkaan asti ennen kuin ostan uusia sijoituksia, minkä johdosta päädyn ostamaan osakkeita etupainoisesti käyttäen Nordnetin tarjoamaa sijoituslainaa. Näin ollen olen vähän huolissani, mitä tapahtuu, kun en enää saa sijoitustoiminnan ulkopuolisia tuloja, joilla maksaa tuota lainaa pois. Tuleeko salkun vipu salakavalasti nousemaan liian ylös, mikä puolestaan pakottaa minut takaisin työelämään?
Toinen huolenaiheeni on, että jos en saa enää ulkopuolisia rahoja sijoitettavaksi, niin tuleeko minun viihdytettyä itseäni treidaamalla tarpeettoman paljon. Sijoittaminen on kuitenkin harratukseni, josta en haluaisi luopua, vaikka rahan puolesta en sitä tarvitsisikaan. Turhan aktiivinen treidaaminen kuitenkin olisi todennäköisesti lähinnä vahingollista varallisuudelleni, joten siihen en haluaisi sortua.
Yhtenä ratkaisuna näille huolenaiheilleni olisi sijoittaa lähinnä yhtiöihin, jotka jakavat säännöllisesti osinkoja (vähintään kvartaaleittain). Näin minulle tulisi säännöllisesti rahaa sijoitettavaksi, vaikka kyseessä onkin oma rahani eli taskusta toiseen siirto. Verojen takia järkevämpää olisi sijoittaa rahat vain rahastoon, joka uudelleensijoittaa osingot puolestani ilman, että joutuu maksamaan niistä veroja vuosittain. Siksi osinkosuunnitelmani olisi epärationaalinen tapa sijoittaa.
Epärationalisuutta lisäisi myös se, että osinkojen uudelleensijoittamisesta syntyy aina kuluja, jotka ovat minulle piensijoittajana suuremmat kuin rahastolle. Tosin suorien osakesijoitusten kanssa pystyn välttämään rahastoihin liittyvät muut hallinnointikulut. Ajan myötä ja salkun koon kasvaessa toivottavasti säästöt muuttuvat suuremmaksi kuin ylimääräiset kaupankäyntikulut.
Osinkostrategia aiheuttaisi myös sen, että saisin lisää sijoitettavaa silloinkin, kun olen vielä työelämässä ja saan säännöllisiä tuloja. Tämä uskoakseni lisäisi sijoittamisen viihdearvoa. On hauskempaa sijoittaa 2000 € (tai 2x1000 €) kuin 1000 €.
Näkisinkin, että puhtaasti euroja ajatellen osinkostrategia olisi huono suunnitelma, mutta kun rationaalisuuden piiriin ottaa myös sijoittamisen viihdearvon, niin tilanne ei ehkä olekaan näin yksinkertainen. Rationaalisuutta ei mielestäni pidäkään ajatella liian mustavalkoisesti puhtaana rahan maksimointina, vaan rationaalista on maksimoida omaa onnellisuuttaan (tai kuten ekonomisti sanoisi hyötyä, utility).
Näinollen ehkäpä tämä harkitsemani sijoitusstrategia ei olekaan täysin epärationaalinen.
keskiviikko 15. helmikuuta 2017
Aseta vain tavoitteita, joihin voit vaikuttaa
Kun katson ennustettani vuoden 2017 lopun varoilleni ja veloilleni, niin 100 000 € nettovarallisuuden saavuttaminen on todella lähellä. Alle tonnin lisäsäästöillä tuon maagisen rajan rikkomisen pitäisi olla mahdollista.
En kuitenkaan pidä mielekkäänä lisätä säästötahtia nykyisestä, koska vaikka kuinka kasvattaisin säästömääriä, niin epäsuotuisa markkinahintojen kehitys voi saada minut jäämään 100 000 € tavoitteesta. Vastaavasti nousumarkkina saattaa tehdä sen, että saavutan tuon maagisen nettovarallisuuden, vaikken saisikaan säästöön suunnittelemiani summia.
En pidä ollenkaan mielekkäänä asettaa tavoitteita, joiden toteutumiseen sattuma vaikuttaa liikaa. Tavoitteen saavuttamisen täytyy olla valtaosin olla riippuvainen siitä, millaisia päätöksiä tai toimenpiteitä minä teen, eikä siitä, mihin suuntaan tuuli sattuu puhaltamaan.
Minulle tavoitteen asettamisen tarkoituksena on auttaa minua saavuttamaan haluamani asia. Asetettu tavoite on tavallaan työkalu, joka auttaa minua haluamaani suuntaan. Kun tavoitteen saavuttaminen ei ole täysin vallassani, niin tuo työkalu on kuitenkin rikki. Rikkinäisenkin työkalun käyttäminen voi olla parempi kuin olla kokonaan käyttämättä apuvälineitä, mutta ehjä työkalu on parempi.
Siinä ei toisaalta ole mitään vikaa, että ihminen tavoittelee asiaa, joka ei ole täysin hänen käsissään, mutta tuolloinkin kannattaa miettiä, mikä tavoitteenasetanta vie sinne parhaiten. Jos esimerkiksi tavoitteena on saada ylennys töissä, niin ei mielestäni kannata lähestyä asiaa tuolla suoralla "Tavoitteenani on saada tänä vuonna ylennys". Paremmin toimii pilkkoa asia omissa käsissä oleviin osiin, jotka vievät kohti tuota varsinaista tavoitetta. Tavoitetilan saavuttamiseksi voi esimerkiksi päättää:
En kuitenkaan pidä mielekkäänä lisätä säästötahtia nykyisestä, koska vaikka kuinka kasvattaisin säästömääriä, niin epäsuotuisa markkinahintojen kehitys voi saada minut jäämään 100 000 € tavoitteesta. Vastaavasti nousumarkkina saattaa tehdä sen, että saavutan tuon maagisen nettovarallisuuden, vaikken saisikaan säästöön suunnittelemiani summia.
En pidä ollenkaan mielekkäänä asettaa tavoitteita, joiden toteutumiseen sattuma vaikuttaa liikaa. Tavoitteen saavuttamisen täytyy olla valtaosin olla riippuvainen siitä, millaisia päätöksiä tai toimenpiteitä minä teen, eikä siitä, mihin suuntaan tuuli sattuu puhaltamaan.
Minulle tavoitteen asettamisen tarkoituksena on auttaa minua saavuttamaan haluamani asia. Asetettu tavoite on tavallaan työkalu, joka auttaa minua haluamaani suuntaan. Kun tavoitteen saavuttaminen ei ole täysin vallassani, niin tuo työkalu on kuitenkin rikki. Rikkinäisenkin työkalun käyttäminen voi olla parempi kuin olla kokonaan käyttämättä apuvälineitä, mutta ehjä työkalu on parempi.
Siinä ei toisaalta ole mitään vikaa, että ihminen tavoittelee asiaa, joka ei ole täysin hänen käsissään, mutta tuolloinkin kannattaa miettiä, mikä tavoitteenasetanta vie sinne parhaiten. Jos esimerkiksi tavoitteena on saada ylennys töissä, niin ei mielestäni kannata lähestyä asiaa tuolla suoralla "Tavoitteenani on saada tänä vuonna ylennys". Paremmin toimii pilkkoa asia omissa käsissä oleviin osiin, jotka vievät kohti tuota varsinaista tavoitetta. Tavoitetilan saavuttamiseksi voi esimerkiksi päättää:
- Pyrin selvittämään, mitä taitoja tavoittelemani työtehtävä edellyttä
- Teen vähintään joka viikko (ja mielellään joka päivä) jotain, joka edistää tavoittelemani työtehtävän vaatimia taitoja
- Pyrin parantamaan suhteitani niihin ihmisiin, jotka päättävät ylennyksistä tai vaikuttavat ylennettävien valintaan
- Haen kaikkia vapautuvia sopivia paikkoja ja ilmaisen päättäjille tahtoni edetä urallani, minkä lisäksi kerron, mitä teen tämän eteen sopivaa paikkaa odottaessani.
Kun tavoitteet on asetettu näin konkreettisesti ja siten, että ne kaikki ovat omissa käsissä, on paljon helpompi saavuttaa varsinainen päätavoite, kuin liian putkinäköisesti maaliin tuijottamalla. Silloin keskittyy olennaiseen ja pois jää se tarpeeton stressi, jonka osin sattumanvaraisen ylennyksen saavuttamiselle asetettu mielivaltainen aikaraja asettaa.
Jos minä esimerkiksi asettaisin tavoitteekseni 100 000 € nettovarallisuuden vuonna 2017, niin joutuisin helposti vuoden lopussa harmittelemaan epäonnistumistani, vaikka olisin tehnyt kaikkeni tavoitteen saavuttamiseksi. Parempi vaihtoehto on asettaa vuodelle säästötavoite tiedossa olevien tulojen mukaan, jolloin toteutuminen riippuu lähinnä siitä paljonko tuloistani kulutan elämiseen, mikä on täysin omissa käsissäni.
Tavoitteenasettamisen kanssa kannattaa pitää mielessä myös se, että onnistuneet tavoitteet parantavat itseluottamusta, kun taas epäonnistumisten yhteydessä itseluottamus kärsii. Haastavat tavoitteet myös parantavat itsetuntoa enemmän kuin helpot. Liian helpot tavoitteet saattavat toisaalta olla huono idea myös sen takia, että niiden tavoittamatta jääminen voi olla erittäin haitallista itseluottamukselle ja toisaalta niiden saavuttaminenkaan ei välttämättä tuo suurta hyötyä juuri sen helppouden takia. Ajattelutavaksi saattaa tulla "Minun pitää asettaa helppoja tavoitteita, koska parempaankaan en pysty", mikä ei tietenkään ole terveellistä.
Summa summarum: Kun asetat itsellesi tavoitteita, tee se siten, että
- Tavoitteen saavuttaminen on suurimmalta osin kiinni siitä, mitä sinä teet, eikä esim. sattumasta
- Tavoite on sopivan haastava
- Iso tavoite on jaettu pienempiin ison kuvan osatekijöihin.
Tällä tavalla isojen tavoitteiden saavuttamisen pitäisi olla helpompaa, minkä lisäksi elämä voi hyvinkin olla nautinnollisempaa.
perjantai 10. helmikuuta 2017
Säästöjen tilannekatsaus tammikuu 2017
Tammikuussa sain säästöön 2788 €. Varsin korkea säästösumma johtui pääosin siitä, että tammikuussa käytettiin vielä loppuvuodesta hankkimaani muutosverokorttia, jossa oli varsin matala veroprosentti. Tammikuun hyvän lukeman ansiosta ensimmäinen askel kohti vuoden 2017 tavoitettani (22 000 €) oli siis varsin reipas loikka. Tästä on hyvä jatkaa. Loppuvuonna pitäisi saada säästöön keskimäärin n. 1750 €/kk. Kova lukema, mutta mahdollinen.
Näitä säästövuosia alkaa nyt olla jo muutama takana, niin päätin, että on aika lisätä seurantaan myös kuvio kumulatiivisen säästömäärän kehityksestä. Kyse on siis siitä kuinka paljon olen yhteensä siirtänyt säästöön, eli kuvio ei huomioi arvonmuutoksia tai muita sijoitusten tuottoja, kuten osinkoja. Toisaalta, kuten olen aikaisemmin maininnutkin, nettovuokratulot se sisältää, mikä on toisaalta epäjohdonmukaisuus, mutta koska olen sitä jo käyttänyt pidemmän aikaa, en ole valmis siitä luopumaankaan.
Nyt kun kuviota katsoo, niin se tuli jotenkin itselleni yllätyksenä. Olen kyllä tiennyt, että olen saanut hyvin säästöön, mutta se kuinka paljon ja kuinka pienen lommon lyhyt työttömyyspätkäni teki, tulivat yllätyksenä, kun sitä katsoo visuaalisessa muodossa. Uusi kuvio lisäsi kyllä taas motivaatiota jatkaa valitsemallani tiellä!
Näitä säästövuosia alkaa nyt olla jo muutama takana, niin päätin, että on aika lisätä seurantaan myös kuvio kumulatiivisen säästömäärän kehityksestä. Kyse on siis siitä kuinka paljon olen yhteensä siirtänyt säästöön, eli kuvio ei huomioi arvonmuutoksia tai muita sijoitusten tuottoja, kuten osinkoja. Toisaalta, kuten olen aikaisemmin maininnutkin, nettovuokratulot se sisältää, mikä on toisaalta epäjohdonmukaisuus, mutta koska olen sitä jo käyttänyt pidemmän aikaa, en ole valmis siitä luopumaankaan.
Nyt kun kuviota katsoo, niin se tuli jotenkin itselleni yllätyksenä. Olen kyllä tiennyt, että olen saanut hyvin säästöön, mutta se kuinka paljon ja kuinka pienen lommon lyhyt työttömyyspätkäni teki, tulivat yllätyksenä, kun sitä katsoo visuaalisessa muodossa. Uusi kuvio lisäsi kyllä taas motivaatiota jatkaa valitsemallani tiellä!
lauantai 4. helmikuuta 2017
Kannustimet ja case Orava
Minä en oikein usko ihmisten hyvyyteen tai pahuuteen, vaan minä uskon, että ihmiset toimivat kannustimiensa mukaan. Esimerkiksi yrityksen johdon tehtävä on maksimoida omistajien etua, mutta jos omistajien ja johdon etu on ristiriidassa, niin lähtökohtaisesti uskon johdon valitsevan sen oman etunsa. Johto ei tosin välttämättä edes tajua tekevänsä sitä.
Esimerkiksi kun johtoa kiinnostaa kasvattaa yrityksen kokoa yrityskaupoilla (imperiumin rakentamista), niin se ei riskinsä takia usein ole kannattavaa (yrityskaupat tutkitusti pääsäntöisesti epäonnistuvat), mutta johdolle se on käytännössä aina kannattavaa, koska tuollaiset yrityskaupat ovat mielenkiintoista tekemistä, minkä lisäksi isomman yhtiön johtajana voi saada isompaa palkkaa ja enemmän arvostusta. Epäonnistumisen kustannukset puolestaan kaatuvat lähes kokonaan osakkeenomistajien harteille, kunhan yritysjohto ei ota liian isoa riskiä yhtiötä kasvattaessaan.
Entä miten Orava Asuntorahasto tähän liittyy? No Oravalta tuli eilen perjantaina tulosvaroitus, jonka mukaan se voi vuonna 2017 maksaa korkeintaan 0,12 € osinkoa, kun vuonna 2016 maksettiin neljä kertaa 0,27 € eli yhteensä 1,08 €. Jos on seurannut vain hätäisesti tehtyjä netti- ja lehtiartikkeleita parhaista osingonmaksajista, niin tämä osingonlasku saattoi tulla yllätyksenä, mutta meille, jotka olemme seuranneet Oravan toimintaperiaatteita tarkemmin, ilmoituksessa ei ollut mitään yllättävää. Oravan varsinainen liiketoiminta ei ole tainnut koko aikana tuottaa rahaa, jolla osingot voisi maksaa. Loppuvuodesta 2016 alkoi tulla myös uutisia, että Orava on joutunut käyttämään todella epätoivoisia keinoja rahoittaakseen osinkonsa.
Entä miten tähän on päädytty? No Oravassa johdon kannustimet ovat aina olleet omistajia vastaan. Ensinnäkin kun johtoon kuuluva henkilö on myymässä itse täysin omistamansa kiinteistön Oravalle (josta omistaa vain osan), niin haluaako hän ylihintaa vai alihintaa? Tietysti ylihintaa, mikä hyödyttää häntä enemmän. Ja kun hän kerran on molemmilla puolilla pöytää päättämässä myyntihinnasta, niin voidaan arvata, mihin hintaan päädytään.
Sen jälkeen Orava käyttää itse kehittämäänsä arviontijärjestelmää, jolla tästä kiinteistön ostosta kirjataan vielä voittoakin Oravan kirjanpitoon. Eli kaupasta, jonka johto haluaa tehdä ylihintaisena, halutaan väittää, että sen oikea arvo on vieläkin korkeampi. Ei oikein uskottavaa.
Oravan kiinteistöjen arviontijärjestelmän uskottavuutta syö myös se, että yhtiö ei ole käytännössä saanut myytyä asuntoja tuolla hintaa, vaikka yhtiön strategian mukaan asuntoja pitäisi myydä osinkojen rahoittamiseksi. Asuntoja ei kuitenkaan voida myydä halvemmallakaan, koska se romuttaisi Oravan arvostusmallin uskottavuuden (jos sellaista on). Ja arvostusmallia ei voi korjata, koska se romuttaisi yhtiön taseen ja tuloksen.
Entä sitten Oravan vuokratuotot? Tässä johto on tehnyt sellaisen järjestelyn, että heidän täysin omistamansa hallinointiyhtiö "hallinnoi" vuokra-asuntoja (palkkiota vastaan tietenkin), mihin käytännössä kaikki vuokratuotot sitten katoavatkin. Johdolla ei ole minkäänlaista kannustinta tehostaa kiinteistöjen hallinnoinnin kustannuksia, koska jokainen esimerkiksi kilpailuttamalla säästetty euro olisi pois heidän omasta taskustaan. Lisäksi hallinnointisopimus on muotoiltu siten, että johdon kannattaa pumpata ilmaa kiinteistöjen arvoihin, koska nuo virtuaalivoitotkin ovat mukana määrittelemässä tulossidonnaisen hallinnointipalkkion suuruutta. Jälleen kyseessä on kannustin, joka ohjaa johtoa toimimaan osakkeenomistajien etujen vastaisesti.
Oravan perustanut johto on myös alusta asti myynyt isolla kädellä omia Oravan osakkeitaan pienentäen näin omaa riskiään yhtiössä. Johdolla on siis ollut myös kannustin ylläpitää keinotekoisen korkeaa osinkoa, johon ei oikeasti ole varaa, jotta osakekurssi ei romahda ennen kuin oma positio on saatu pienennettyä riittävän pieneksi. Samasta syystä on haluttu näyttää isoa tulosta tekemällä virtuaalista voittoa ostamalla kiinteistöjä muka halvalla ja kirjaamalla ostohetkellä voitto "käypään arvoon" kirjaamisen kautta. Tulos ei ole todellista ja osinkoon ei oikeasti ole varaa, mutta yhtiöön hätäisesti tutustuneelle kaikki näyttää hyvältä.
Nyt kun osinkoa leikattiin rajusti, voisi osakkeen hinnan olettaa romahtavan nopeasti. Tämä ei toisaalta johtoa hirveästi haittaa, koska se voi edelleen hallinnointipalkkioiden kautta pumpata itselleen kiinteistöjen vuokratuotot, jättäen yhtiön omistajat nuolemaan näppejään. Se voi siis omistaa kiinteistöjen positiiviset nettorahavirrat (ennen hallinointipalkkiota) omistamatta kiinteistöjä muuten kuin välillisesti pienellä osuudella Oravasta.
Mikä sitten on Oravan nykyinen arvo? Jos Oravasta pitäisi saada 10 % osinkotuotto, niin nykyisellä 0,12 € ohjeistuksella arvoksi tulisi siis 1,20 €. Tämänhetkinen osakekurssihan on yli 5 €, joten laskuvaraa on. En kuitenkaan ostaisi Oravaa edes tuolla eurolla, ellen voisi samalla ostaa määräysvaltaa koko yhtiöstä. Niin kauan kuin yhtiötä johtavat ihmiset, joiden henkilökohtaiset intressit ovat näin pahasti yhtiön omistajia vastaan, ei yhtiön omistajana kannata mielestäni olla mistään hinnasta.
Yleisemminkin sijoituskohteita ja yhtiön johdon toimia arvioidessa kannattaa miettiä, minkä kannustimen ohjaamana johto toimii. Toimiiko se maksimoidakseen omistajien etua vai onko sillä joku oma lehmä ojassa.
Oravan tavoin kiinteistösektorilla toimivat Technopolis, Sponda ja Citycon ovat myös tehneet paljon kiinteistökauppoja ja käyttäneet osakeanteja näiden rahoittamiseksi. Onko nämä kaupat ja annit tehty osakkeenomistajien vai johdon etujen takia? Kasvattavatko ne yhtiön arvoa, vai ovatko ne vain mukavaa puuhasteltavaa johdolle, joka muuten joutuisi vain tuijottelemaan kalenteria ja odottamaan, että milloinkohan ne seuraavat vuokrat tulevat tilille? Tai odottaako johto oman tulotasonsa kasvavan isomman yrityksen myötä? En ole ihan vakuuttunut, että näitä kauppoja ollaan tehty osakkeenomistajat mielessä. Osakkeenomistajan etuna olisi usein ollut omien osakkeiden ostot, mutta sehän on tylsää, kun taas miljardiluokan yrityskauppa on jännittävää.
En siis usko, että johto on yleensä tietoisesti uhraamassa omistajia oman etunsa alttarilla, vaan luulen, että kyse on usein vain siitä, että he haluavat tuntea olonsa tärkeäksi ja täyttää päivänsä mielekkäällä tekemisellä. Samalla optimismissaan he unohtavat sen mahdollisuuden, että riski voi toteutua ja että riskin kustannus jää pääasiassa osakkeenomistajien harteille. (Tässä sanotusta poikkeuksena on toki Orava, jonka uskon toimineen täysin tietoisesti ja epärehellisesti, vaikkakaan ei todennäköisesti laittomasti.)
Haluankin haastaa kaikki tätä lukevat yritysjohtajat miettimään seuraavaa isoa siirtoa harkitessasi, että "Teenkö tätä nyt itseni vai osakkeenomistajien takia? Kuka saa hyödyt ja kuka kantaa riskin?"
Omistajien puolestaan haluaisin varmistavan, että yritysjohdon intressit ovat yhdenmukaiset osakkeenomistajien kanssa. Itse olen haaveillut järjestelmästä, jossa pörssiyhtiöiden pomoille annettaisiin vain joku pieni peruspohja palkkana ja kaikki tämän ylittävä osuus palkasta annettaisiin yhtiön osakkeina, joita ei saisi myydä esimerkiksi kymmeneen vuoteen. Tällä tavalla johdon kannattaisi aina miettiä yhtiön riskisyyttä ja tuloksentekokykyä pitkällä tähtäimellä, koska heidänkin riskinsä jatkuu myös sen jälkeen, kun heidän oma pestinsä päättyy.
Esimerkiksi kun johtoa kiinnostaa kasvattaa yrityksen kokoa yrityskaupoilla (imperiumin rakentamista), niin se ei riskinsä takia usein ole kannattavaa (yrityskaupat tutkitusti pääsäntöisesti epäonnistuvat), mutta johdolle se on käytännössä aina kannattavaa, koska tuollaiset yrityskaupat ovat mielenkiintoista tekemistä, minkä lisäksi isomman yhtiön johtajana voi saada isompaa palkkaa ja enemmän arvostusta. Epäonnistumisen kustannukset puolestaan kaatuvat lähes kokonaan osakkeenomistajien harteille, kunhan yritysjohto ei ota liian isoa riskiä yhtiötä kasvattaessaan.
Entä miten Orava Asuntorahasto tähän liittyy? No Oravalta tuli eilen perjantaina tulosvaroitus, jonka mukaan se voi vuonna 2017 maksaa korkeintaan 0,12 € osinkoa, kun vuonna 2016 maksettiin neljä kertaa 0,27 € eli yhteensä 1,08 €. Jos on seurannut vain hätäisesti tehtyjä netti- ja lehtiartikkeleita parhaista osingonmaksajista, niin tämä osingonlasku saattoi tulla yllätyksenä, mutta meille, jotka olemme seuranneet Oravan toimintaperiaatteita tarkemmin, ilmoituksessa ei ollut mitään yllättävää. Oravan varsinainen liiketoiminta ei ole tainnut koko aikana tuottaa rahaa, jolla osingot voisi maksaa. Loppuvuodesta 2016 alkoi tulla myös uutisia, että Orava on joutunut käyttämään todella epätoivoisia keinoja rahoittaakseen osinkonsa.
Entä miten tähän on päädytty? No Oravassa johdon kannustimet ovat aina olleet omistajia vastaan. Ensinnäkin kun johtoon kuuluva henkilö on myymässä itse täysin omistamansa kiinteistön Oravalle (josta omistaa vain osan), niin haluaako hän ylihintaa vai alihintaa? Tietysti ylihintaa, mikä hyödyttää häntä enemmän. Ja kun hän kerran on molemmilla puolilla pöytää päättämässä myyntihinnasta, niin voidaan arvata, mihin hintaan päädytään.
Sen jälkeen Orava käyttää itse kehittämäänsä arviontijärjestelmää, jolla tästä kiinteistön ostosta kirjataan vielä voittoakin Oravan kirjanpitoon. Eli kaupasta, jonka johto haluaa tehdä ylihintaisena, halutaan väittää, että sen oikea arvo on vieläkin korkeampi. Ei oikein uskottavaa.
Oravan kiinteistöjen arviontijärjestelmän uskottavuutta syö myös se, että yhtiö ei ole käytännössä saanut myytyä asuntoja tuolla hintaa, vaikka yhtiön strategian mukaan asuntoja pitäisi myydä osinkojen rahoittamiseksi. Asuntoja ei kuitenkaan voida myydä halvemmallakaan, koska se romuttaisi Oravan arvostusmallin uskottavuuden (jos sellaista on). Ja arvostusmallia ei voi korjata, koska se romuttaisi yhtiön taseen ja tuloksen.
Entä sitten Oravan vuokratuotot? Tässä johto on tehnyt sellaisen järjestelyn, että heidän täysin omistamansa hallinointiyhtiö "hallinnoi" vuokra-asuntoja (palkkiota vastaan tietenkin), mihin käytännössä kaikki vuokratuotot sitten katoavatkin. Johdolla ei ole minkäänlaista kannustinta tehostaa kiinteistöjen hallinnoinnin kustannuksia, koska jokainen esimerkiksi kilpailuttamalla säästetty euro olisi pois heidän omasta taskustaan. Lisäksi hallinnointisopimus on muotoiltu siten, että johdon kannattaa pumpata ilmaa kiinteistöjen arvoihin, koska nuo virtuaalivoitotkin ovat mukana määrittelemässä tulossidonnaisen hallinnointipalkkion suuruutta. Jälleen kyseessä on kannustin, joka ohjaa johtoa toimimaan osakkeenomistajien etujen vastaisesti.
Oravan perustanut johto on myös alusta asti myynyt isolla kädellä omia Oravan osakkeitaan pienentäen näin omaa riskiään yhtiössä. Johdolla on siis ollut myös kannustin ylläpitää keinotekoisen korkeaa osinkoa, johon ei oikeasti ole varaa, jotta osakekurssi ei romahda ennen kuin oma positio on saatu pienennettyä riittävän pieneksi. Samasta syystä on haluttu näyttää isoa tulosta tekemällä virtuaalista voittoa ostamalla kiinteistöjä muka halvalla ja kirjaamalla ostohetkellä voitto "käypään arvoon" kirjaamisen kautta. Tulos ei ole todellista ja osinkoon ei oikeasti ole varaa, mutta yhtiöön hätäisesti tutustuneelle kaikki näyttää hyvältä.
Nyt kun osinkoa leikattiin rajusti, voisi osakkeen hinnan olettaa romahtavan nopeasti. Tämä ei toisaalta johtoa hirveästi haittaa, koska se voi edelleen hallinnointipalkkioiden kautta pumpata itselleen kiinteistöjen vuokratuotot, jättäen yhtiön omistajat nuolemaan näppejään. Se voi siis omistaa kiinteistöjen positiiviset nettorahavirrat (ennen hallinointipalkkiota) omistamatta kiinteistöjä muuten kuin välillisesti pienellä osuudella Oravasta.
Mikä sitten on Oravan nykyinen arvo? Jos Oravasta pitäisi saada 10 % osinkotuotto, niin nykyisellä 0,12 € ohjeistuksella arvoksi tulisi siis 1,20 €. Tämänhetkinen osakekurssihan on yli 5 €, joten laskuvaraa on. En kuitenkaan ostaisi Oravaa edes tuolla eurolla, ellen voisi samalla ostaa määräysvaltaa koko yhtiöstä. Niin kauan kuin yhtiötä johtavat ihmiset, joiden henkilökohtaiset intressit ovat näin pahasti yhtiön omistajia vastaan, ei yhtiön omistajana kannata mielestäni olla mistään hinnasta.
Yleisemminkin sijoituskohteita ja yhtiön johdon toimia arvioidessa kannattaa miettiä, minkä kannustimen ohjaamana johto toimii. Toimiiko se maksimoidakseen omistajien etua vai onko sillä joku oma lehmä ojassa.
Oravan tavoin kiinteistösektorilla toimivat Technopolis, Sponda ja Citycon ovat myös tehneet paljon kiinteistökauppoja ja käyttäneet osakeanteja näiden rahoittamiseksi. Onko nämä kaupat ja annit tehty osakkeenomistajien vai johdon etujen takia? Kasvattavatko ne yhtiön arvoa, vai ovatko ne vain mukavaa puuhasteltavaa johdolle, joka muuten joutuisi vain tuijottelemaan kalenteria ja odottamaan, että milloinkohan ne seuraavat vuokrat tulevat tilille? Tai odottaako johto oman tulotasonsa kasvavan isomman yrityksen myötä? En ole ihan vakuuttunut, että näitä kauppoja ollaan tehty osakkeenomistajat mielessä. Osakkeenomistajan etuna olisi usein ollut omien osakkeiden ostot, mutta sehän on tylsää, kun taas miljardiluokan yrityskauppa on jännittävää.
En siis usko, että johto on yleensä tietoisesti uhraamassa omistajia oman etunsa alttarilla, vaan luulen, että kyse on usein vain siitä, että he haluavat tuntea olonsa tärkeäksi ja täyttää päivänsä mielekkäällä tekemisellä. Samalla optimismissaan he unohtavat sen mahdollisuuden, että riski voi toteutua ja että riskin kustannus jää pääasiassa osakkeenomistajien harteille. (Tässä sanotusta poikkeuksena on toki Orava, jonka uskon toimineen täysin tietoisesti ja epärehellisesti, vaikkakaan ei todennäköisesti laittomasti.)
Haluankin haastaa kaikki tätä lukevat yritysjohtajat miettimään seuraavaa isoa siirtoa harkitessasi, että "Teenkö tätä nyt itseni vai osakkeenomistajien takia? Kuka saa hyödyt ja kuka kantaa riskin?"
Omistajien puolestaan haluaisin varmistavan, että yritysjohdon intressit ovat yhdenmukaiset osakkeenomistajien kanssa. Itse olen haaveillut järjestelmästä, jossa pörssiyhtiöiden pomoille annettaisiin vain joku pieni peruspohja palkkana ja kaikki tämän ylittävä osuus palkasta annettaisiin yhtiön osakkeina, joita ei saisi myydä esimerkiksi kymmeneen vuoteen. Tällä tavalla johdon kannattaisi aina miettiä yhtiön riskisyyttä ja tuloksentekokykyä pitkällä tähtäimellä, koska heidänkin riskinsä jatkuu myös sen jälkeen, kun heidän oma pestinsä päättyy.
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)