Technopolis vs Investors House (ja Orava)

Kiinteistöyhtiöt kuten Technopolis ja Investors House tyypillisesti kirjaavat kiinteistöjensä arvot tulosvaikutteisesti käypään arvoon. Laki sallisi myös hankintamenoon kirjaamisen, mutta kiinteistöyhtiöille on yleensä järkevämpää käyttää käypään arvoon kirjaamista.

Käyvälle arvolle ei kuitenkaan ole yksiselitteistä määritelmää tai laskukaavaa, joten yhtiöiden kirjaustavat voivat poiketa toisistaan merkittävästi. Tämä mahdollistaa melko räikeätkin väärinkäytökset, kuten esimerkiksi Orava Asuntorahasto, joka käsittääkseni käyttää jopa myytävien asuntojen pyyntihintoja (eikä siis toteutuneita kauppoja) arvonmäärityksessään. Varovaisempi yhtiö puolestaan käyttää ammattilaisten tarkkaan määrittelemiä tuottovaatimuksia ja vertailee tasearvoja toteutuneisiin kauppahintoihin.

Jos käypä arvo on määritetty taseella liian suureksi, tarkoittaa se sitä, että todellisuudessa kohde joko ei mene kaupaksi tuolla hinnalla tai sitten kohde joudutaan myymään alle "käyvän hinnan" eli käytännössä tappiolla (suhteessa taseen lukuun).

Tänään Technopolis Oyj on myynyt kiinteistön sijoittajajoukolle, jonka yhtenä osapuolena on ollut toinen pörssilistattu Investors House Oyj. Tämä luo erinomaisen tilaisuuden arvioida, miten nämä yhtiöt toteuttavat kiinteistöjen käypään arvoon kirjaamista.

Technopolis tiedottaa kaupasta näin:

"Kauppahinta ylittää kohteiden käyvän arvon. Kaupan vaikutus Technopoliksen
vuoden 2016 liikevaihtoon on -1,0 miljoonaa euroa ja käyttökatteeseen +0,3
miljoonaa euroa."

Investors House puolestaan tiedottaa näin:

"Kaupalla on lievästi myönteinen vaikutus Q4/16 ja koko vuoden 2016 tulokseen."

Näin ollen vaikuttaa siltä, että sekä ostaja että myyjä ovat tehneet tuolla kaupalla (kirjanpidollista) voittoa. Technopoliksen taseella oleva käypä arvo on ollut pienempi kuin kauppahinta, mutta samalla kauppahinta on pienempi kuin Investors Housen kirjauksissaan käyttämä käypä arvo. Ja kaikki tämä on täysin laillista, koska Investors Housea ei voi velvoittaa käyttämään samaa arvostusmallia kuin Technopolis.

Sellainen varaus on tosin esitettävä, että nuo kaupat eivät käy täysin yksi yhteen, eikä Investors Housen tiedotteessa nimenomaisesti todeta myönteisen tulosvaikutuksen seuraavan käypään arvoon kirjaamisesta, mutta kun on seurannut Investors Housen matkaa Oravan jalanjäljissä, niin pahasti siltä se vaikuttaa. Kannattaa joka tapauksessa lukea tiedotteet huolella itse ja tehdä omat johtopäätöksensä niistä sekä muista yhtiöiden julkisista tiedoista.

No mitä johtopäätöksiä tästä(kin) kaupasta voi tehdä?

Mielestäni tämän ja aikaisempien myyntien perusteella Technopolis arvostaa omistamansa kiinteistönsä oikeaan arvoon, eli siihen arvoon, jolla ne käytännössä voi saadakin kaupaksi. Technopoliksen osaketta ei siten taseperusteisesti tarvitsisi myydä alennuksella suhteessa tasearvoonsa.

Investors Housea en ole tarkemmin seurannut, mutta tämän kaupan perusteella sen toimintatapoihin näyttää kuuluvan ilman puhaltaminen käypiin arvoihin ja tuloksen teko sen kautta. Tämän johdosta vähintään jonkinlainen alennus suhteessa tasearvoihin olisi tarpeen. Oikean alennuksen suuruutta arvioidessa kannattaa muistaa, että jos omistusten arvossa on 10 % ilmaa ja omavaraisuusaste on 30 %, niin silloin omavaraisuudesta kolmasosa on ilmaa, eli alennuksen pitäisi olla 33 % (eikä se 10 %). (En tiedä, mikä Investors Housen omavaraisuusaste on, mutta kiinteistöfirmoilla se on usein 30-45 %.)

Vaikka tämän kirjoituksen kohteen ei pitänyt olla Orava, niin sen kyvyttömyys strategiastaan huolimatta myydä omistuksiaan kertoo karua kieltä siitä, että taseen käyvät arvot ovat jotain ihan muuta kuin he yrittävät taseellaan väittää. Tähän kun yhdistetään johto, jonka rahankuppausjärjstelmä riippuu hyvin vahvasti siitä, kuinka paljon kuvitteellista voittoa he onnistuvat kiinteistöjä ostamalla tekemään, niin tasearvojen luotettavuus lähestyy nollaa.



Disclaimer: Omistan aikaisemminkin kertomallani tavalla Technopolista. En omista Oravaa tai Investors Housea.