Oma asunto vs vuokralla + osakkeisiin

Aikaisemmissa kirjoituksissani olen näyttänyt, että omaa asuntoa voi pitää sijoituksena, kunhan ymmärtää, että kulujen vähennys on tuottoa samalla tavalla kuin tulojen lisäys. Tai oikeastaan se on parempaa, koska kulujen vähennyksestä ei tarvitse maksaa veroa.

Tässä kirjoituksessa teen vertailua siitä, onko sijoittaa rahat omaan asuntoon vai asua vuokralla ja käyttää rahat osakesijoituksiin. Taulukoistani tuli aika laajoja, joten kerron tässä vain käyttämäni olettamat ja lopputulokset, liittämättä taulukoitani laajemmin. Jos joku halua tietää lisää yksityiskohtia laskelmistani, niin voin vastailla kysymyksiin kommenttiosiossa.

Laskelmassani oletin, että kyseessä on 35 neliön yksiö, jonka vuokra on 15 €/m2/kk. Vastikkeen oletan olevan 4 €/m2/kk. Asunnon arvon laskin 5 %:n nettovuokratuottoa käyttäen, jolloin asunnon hinnaksi varainsiirtoveroineen muodostuu 92 400 €.

Asuntoa ostaessa käytetään 25 %:n omarahoitusosuutta eli 75 % hankintahinnasta rahoitetaan 20 vuoden tasalyhenteisellä lainalla. Korkotasoksi olen olettanut 3 %. Inflaation oletan olevan 2 %, ja se vaikuttaa asunnon arvoon, vastikkeeseen ja vuokraan samalla tavalla. Osakkeiden tuotto-odotuksena käytin 8 %.

Vastikkeen lisäksi oletan omistusasuntoon liittyvän 4 €/m2/kk suuruinen korjauskulu. Tämä korjauskulu takaa, ettei asunnon kunto ja siten arvo laske vuosien kuluessa, vaan asunnon arvo muuttuu inflaation mukaisesti kasvaen. Reaaliarvonnousua (eli inflaation ylittävää arvonnousua) en siis oleta asunnolle tulevan.

Vaihtoehdossa 1 ostetaan siis omistusasunto, jota lyhennetään vuosittain 20 vuotisella lyhennysohjelmalla. Vaihtoehdossa 2 asutaan vuokralla ja osakkeisiin sijoitetaan ensinnäkin omistusasunnon vaatima omarahoitusosuus (25 % = 23 100 €), minkä jälkeen sijoitetaan se raha, mikä jää yli kun vähennetään kaikista omistusasujan kassavirroista (lyhennykset, korot, vastikkeet, korjauskulut) asunnon vuokra.

Kun näillä oletuksilla katsotaan lopputulokset 20 vuoden päästä, niin vaihtoehdossa 1 lopputuloksena on velaton asunto, jonka arvo on 137 302 €. Tuosta velattomasta asunnosta maksetaan vastiketta n. 2500 € vuodessa, kun taas vuokra-asunnon vuokra on noussut n. 9400 €:oon vuodessa. Vuokra-asujalla on kuitenkin kertynyt jopa 172 323 € arvoinen osakesalkku, jonka tuotot enemmän kuin kattavat sen eron, mikä on vuokran ja vastikkeen välillä. Näin ollen ero vuokralla asujan hyväksi vain kasvaa senkin jälkeen, kun omistusasuja on maksanut pois koko asuntolainansa.

Näin ollen näyttäisi siltä, että vuokralla asuminen osakkeisiin sijoittaen todella on parempi vaihtoehto kuin oman asunnon ostaminen.

Päätin kuitenkin tehdä vielä kolmannen vaihtoehdon. Entä jos omistusasunnon lainanlyhennykset nostetaankin aina vuoden lopussa takaisin sijoituslainana ja käytetään nuo rahat osakehankintojen rahoittamiseen? Onhan lyhennyksistä vapautunut vakuusarvoa, jota voidaan käyttää sijoituslainan vakuutena. Laskelmassani oletan, että tuosta sijoituslainasta joutuu maksamaan 1 %-yksikön enemmän korkoa kuin asuntolainasta.

Tuolla tavalla lyhennysten muuttaminen sijoituslainaksi ja osakesalkuksi tekee sen, että velattoman asunnon lisäksi omistusasujalla on nettoarvoltaan 44 633 € suuruinen osakesalkku 20 vuoden tarkasteluajan päätyttyä. Kokonaisuudessaan tässä vaihtoehdossa 3 nettovarallisuudeksi muodostuu 181 934 €, joka on siis suurempi omaisuus kuin vuokra-asujalla.

Joku saattaa tässä vaiheessa protestoida, että on väärin laskea omistusasujalle lainarahalla lisäsijoituksia osakkeisiin, mutta ei tehdä vastaavaa lisäystä vuokra-asujalle. Tähän vastauksena on todettava, että vuokra-asujalla ei ole vastaavaa mahdollisuutta käyttää lainaa kuin omistusasujalla. Asunto on parempi vakuus sijoituslainalle kuin osakesalkku, joten omistusasuja pystyy käytännössä koko ajan käyttämään enemmän lainaa kuin vuorka-asuja. Olen itse asiassa aliarvioinut omistusasujan mahdollisen lainankäytön. Asunnon inflaation mukana kasvava arvo mahdollistaisi suuremmankin lainan käytön, mutta olen olettanut sijoituslainaa otettavan vain lyhennyksen verran. Myös omistusasujan velalla ostamien osakkeiden mahdollista vakuusarvoa en ole ottanut huomioon taulukoissani.

Velan käytöstä voi kuitenkin tehdä pikaisen tarkistuslaskelman. Jos vaikka oletetaan, että asunnolla olisi 75 % vakuusarvo ja osakkeilla 50 %, niin vuokra-asunnolla olisi tarkastelukauden lopussa (20 v kuluttua) mahdollisuus kasvattaa salkkuaan n. 86 000 eurolla. Omistusasuja puolestaan voisi kasvattaa salkkuaan vajaalla 91 000 eurolla. Käyttämääni olettamaa lyhennysten mukaisesta lainanotosta voi siis mielestäni pitää melko oikeudenmukaisena ratkaisuna.

Yhteenvetona voidaan siis todeta, että vuokralla asuminen ja osakkeisiin sijoittaminen on pelkkää omistusasumista parempi vaihtoehto, mutta vaaka voidaan kääntää lievästi omistusasumisen eduksi, jos otetaan huomioon mahdollisuus käyttää sijoituslainaa osakeostojen rahoittamiseksi. Ehkä tärkeintä on kuitenkin huomata, että ilman osakkeisiin sijoittamista vuokra-asujalla olisi koossa pyöreä nolla varallisuutta. Siihen verrattuna omistusasujan 137 302 € arvoinen velaton asunto on valtavasti parempi vaihtoehto.