Lainoja ei tarvitse (tai välttämättä edes kannata) maksaa takaisin

Suomalaiseen kansanluonteeseen kuuluu vahvasti, että velat kuuluu maksaa pois. Tämä ei kuitenkaan välttämättä ole se ainoa tai edes paras vaihtoehto. Alla esitän muutaman laskelman, joista näkee millaisiin lopputuloksiin voi päästä, jos lainaa ei maksakaan pois.

Ensinnäkin katsotaan laskelma, jossa 250 000 € asunto ostetaan käyttämällä 50 000 € omaa rahaa ja 200 000 € lainarahaa. Laina maksetaan "normaalisti" pois 20 vuoden aikana tasalyhenteisesti. Asunnolle oletetaan 2 %:n inflaatiota vastaava arvonnousu.

	Lainaa	Lyhennys	Asunnon arvo	Laina pääomasta
0	200 000		250 000	80 %
1	190 000	10 000	255 000	75 %
2	180 000	10 000	260 100	69 %
3	170 000	10 000	265 302	64 %
4	160 000	10 000	270 608	59 %
5	150 000	10 000	276 020	54 %
6	140 000	10 000	281 541	50 %
7	130 000	10 000	287 171	45 %
8	120 000	10 000	292 915	41 %
9	110 000	10 000	298 773	37 %
10	100 000	10 000	304 749	33 %
11	90 000	10 000	310 844	29 %
12	80 000	10 000	317 060	25 %
13	70 000	10 000	323 402	22 %
14	60 000	10 000	329 870	18 %
15	50 000	10 000	336 467	15 %
16	40 000	10 000	343 196	12 %
17	30 000	10 000	350 060	9 %
18	20 000	10 000	357 062	6 %
19	10 000	10 000	364 203	3 %
20	-	10 000	371 487	0 %

Laina-ajan lopussa on siis 0 € velkaa ja omistuksessa on 371 487 € arvoinen asunto.

Entä jos lainaa ei maksettaisikaan takaisin, vaan rahat käyttäisi sijoituksiin? Se tarkoittaisi, että sijoituksiin voisi käyttää tuon 10 000 € ylimääräistä joka vuosi. Kun osakkeille oletetaan olevan saatavissa 8 %:n tuotto, niin alla näkyvän taulukon mukaan sijoitusten kertymä (tuottoineen) ylittää lainan kokonaismäärän jo vuonna 13. Käyttämällä rahat lyhennysten sijasta sijoituksiin voi siis lyhentää lainan maksuaikaa seitsemällä vuodella! (Jos siis haluaa tuossa vaiheessa lainasta eroon.)

	Lainaa	Sijoituksiin	Sijoituksissa (8 % tuotto)	Asunnon arvo	Laina pääomasta
0	200 000			250 000	80 %
1	200 000	10 000	10 000	255 000	75 %
2	200 000	10 000	20 800	260 100	71 %
3	200 000	10 000	32 464	265 302	67 %
4	200 000	10 000	45 061	270 608	63 %
5	200 000	10 000	58 666	276 020	60 %
6	200 000	10 000	73 359	281 541	56 %
7	200 000	10 000	89 228	287 171	53 %
8	200 000	10 000	106 366	292 915	50 %
9	200 000	10 000	124 876	298 773	47 %
10	200 000	10 000	144 866	304 749	44 %
11	200 000	10 000	166 455	310 844	42 %
12	200 000	10 000	189 771	317 060	39 %
13	200 000	10 000	214 953	323 402	37 %
14	200 000	10 000	242 149	329 870	35 %
15	200 000	10 000	271 521	336 467	33 %
16	200 000	10 000	303 243	343 196	31 %
17	200 000	10 000	337 502	350 060	29 %
18	200 000	10 000	374 502	357 062	27 %
19	200 000	10 000	414 463	364 203	26 %
20	200 000	10 000	457 620	371 487	24 %

Ehkä jopa tärkeämpää kuin sijoitusten tuotot ja siitä syntyvä mahdollisuus maksaa lainat nopeammin pois, on huomata, että lainapääoman osuus kokonaisvarallisuudesta alkaa pienentyä alusta asti, vaikka lainan kokonaismäärä ei muutu mihinkään. Kun asunnon arvo kasvaa ja samanaikaisesti osakesalkku paisuu kuin pullataikina, alkaa vakiona pysyvä velka olla vuosi vuodelta pienempi ja pienempi huolenaihe. Vaikka lyhentämättömyydellä säästettyjä rahoja ei käyttäisi sijoituksiin, vaan tuhlaisi, olisi lopussa tilanne sellainen, että lainan määrä olisi vain 54 % asunnon arvosta, kun se alussa oli 80 %.

Myös inflaation mukana kasvavat muut tulot (ansiotulot) tekevät sen, että velan merkitys pienenee ajan myötä. Jos esimerkiksi ansiotulot ovat alussa olleet 50 000 € eli velan pääoma oli 400 % vuosituloista, niin 20 vuoden jälkeen inflaation mukaisella (2 %) tulojen kehityksellä muuttumatonkin laina on enää 269 % vuosituloista (74 300 €). Ei varmasti ole vaikea ymmärtää, että on paljon helpompi maksaa pois laina, joka on 269 % tuloista, kuin sellainen, joka on 400 % tuloista.

Joku saattaa protestoida, ettei lyhentämättömyys käytännössä ole mahdollista, koska pankki vaatii asuntolainan lyhentämistä. Käytännössä lyhentämättömyyden voisi toteuttaa esimerkiksi niin, että kaksi ensimmäistä vuotta olisivat lyhennysvapaita (tämän pankit yleensä hyväksyvät), minkä jälkeen voisi nostaa sijoituslainaa aina lyhennystä vastaavan määrän käyttäen vapautuvaa vakuusarvoa sijoituslainan vakuutena. Muitakin vaihtoehtoja olisi, kuten esimerkiksi Nordnetin tai muun välittäjän tarjoama sijoituslaina osakeomistuksia vastaan. Lyhentämättömyydellä en näin ollen tarkoita, etteikö lainoja maksettaisi takaisin, vaan sitä, että ne korvataan aina uudella velalla. Olennaista on se, että omaa rahaa ei missään vaiheessa käytetä lainojen lyhentämiseen vaan tuottaviin sijoituksiin.

Tähän loppuun on vielä todettava varoituksen sana. En todellakaan tarkoita, että kaikkien tulisi heti lähteä velkarahalla sijoittamaan pörssiin, vaan asia pitää miettiä huomioiden oma kokonaistilanne. Jos on pienikin riski, että laskumarkkinassa voisi joutua realisoimaan sijoituksensa tai jopa asuntonsa lainojen maksamiseksi, ei tuolle tielle kannata lähteä. Jos kuitenkin talous on huomattavan ylijäämäinen ja käytössä on mahdollisesti muita vakuuksia tai varallisuutta, jotka estävät, ettei pakkorealisointeihin missään tilanteessa joudu, kannattaa vakavasti miettiä lyhentämättömyydenkin vaihtoehtoa.

Kannattaa myös huomioida se, että ainoat vaihtoehdot eivät ole lyhentää tai ei, vaan voi myös lyhentää vähemmän. Jos lyhennysvapaat on käyttämättä, voi ne käyttää nyt ja sijoittaa rahat. Lyhentämiseen voi palata lyhennysvapaiden jälkeen. Vanhan asuntolainan voi myös kilpailuttaa uusiksi ja ottaa sen pidemmällä maksuajalla, jolloin kuukausittainen määrä pienenee vapauttaen rahaa sijoituksia varten.

Kehotankin kyseenalaistamaan sen lainojen takaisinmaksua koskevan oletuksen, jonka yhteiskunta on päähämme yrittänyt takoa, ja miettimään juuri omat olosuhteesi huomioon ottaen, onko lainan takaisinmaksu varmasti se kaikista paras vaihtoehto.


PS. Korot jätin tässä tietoisesti huomioimatta, koska ne eivät mielestäni olennaisesti muuta tässä kirjoituksessa esittämääni pointtia.

PS2. Itse lyhennän tällä hetkellä lainojani, koska suoraan sanottuna niitä on hieman liikaa omaan makuuni. Lyhennysvapaat aion ottaa käyttöön, kun pörssit ovat selvästi nykyisiä arvostustasoja alempana.