Pitkäaikaisimmat ja tarkkasilmäisimmät lukijat ovat saattanneet päätellä, että työskentelen talousjohdon parissa, vaikken sitä olekaan aikaisemmin tainnut suoraan sanoa. Tuo tausta väkisinkin tunkee läpi henkilökohtaiseenkin taloudenhoitooni ja sitä koskevaan kielenkäyttööni.
Tämä on näkynyt esimerkiksi siinä, että olen "kirjanpidossani" kirjannut auton varallisuuteeni ja teen siitä kuukausittain poiston, jonka kirjaan kuluihini. Perinteisestihän varallisuuskirjallisuudessa auto merkitään vastuihin eikä varallisuuteen, koska se ei tuota rahaa, vaan päinvastoin aiheuttaa negatiivisia kassavirtoja.
Itse näen auton niin, että sen aiheuttavat kulut (sisältäen myös poiston), vaikuttavat taloudellisen riippumattomuuden vaatimaan rahamäärään. Voin myös kuluseurantani avulla helposti määritellä paljonko varallisuustavoitteeni pienenisi, jos luovun autosta. Jos olen määritellyt poistojen määrän oikein, niin näen myös suoraan, minkä verran saisin ihan konkreettista rahaa, jos myisin autoni. En siis koe tarpeelliseksi esittää, että autollani ei olisi rahallista arvoa, vaikka se negatiivisia kassavirtoja omistusaikanaan aiheuttaakin.
Puhdas kassavirtojen tuijottaminen voi helposti johtaa siihen ajatukseen, että lainanlyhennyksetkin olisivat menoreikä, vaikka kyseessä oikeasti on rahan siirto taskusta toiseen (eli pankkitililtä lainamäärän pienennyksen). Tästä aiheestahan olen kirjoittanut vähän yli vuosi sitten yhden tämän blogin luetuimmista teksteistä Lainanlyhennys EI ole kulu! Selkein esimerkki siitä, miksi kyseisellä asialla on merkitystä, on verrata kahta asuntoa, joista toisen vuokra on 500 € ja toisen vastike+korot+lyhennykset ovat 500 €. Molemmissa kassavirrat ovat samat, mutta jälkimmäinen kasvattaa nettovarallisuutta ja ensimmäinen ei. Eroa kasvattaa myös se, että vuokran voi odottaa kasvavan nopeammin kuin vastikkeen, minkä lisäksi korkojen määrä pienenee lainan pääoman tahdissa. Lisäksi omistusasunnon arvon voi ainakin kasvukeskuksissa odottaa kasvavan ajan myötä. Toisaalta puhtaasti kassavirtojenkin näkökulmasta omistusasuminen voi kannattaa, vaikka asunnon arvo jopa pienenisi, koska viimeistään lainan tullessa maksetuksi ovat omistusasujan kassavirrat huomattavasti edullisemmat kuin vastaavassa asunnossa vuokralla olevan.
Omistusasumiseen (verrattuna vuokraamiseen) liittyy myös se yrityselämästä tuttu näkökulma, että investointeja ei tehdä pelkästään tuloja tuottaviin kohteisiin vaan myös menoja pienentäviin kohteisiin. Esimerkiksi hävikkiä pienentävän varastojärjestelmän ostaminen on investointi, vaikka se ei myyntiä lisääkään. Olisi väärin väittää, ettei tuo järjestelmäinvestointi tuota mitään ihan vaan sen takia, että sen tuotto on kulun pienennystä eikä tulojen lisäystä. Samalla tavalla omistusasunnon ostaminen voi olla tuottava investointi, kun sillä voidaan pienentää asumisen kuluja. Toisaalta tätä ei tule käyttää itsepetokseen siten, että sillä rationalisoi aina vaan isompien ja parempien asuntojen hankintoja sen sijaan, että kertyvät rahat sijoittaisi oikeasti tuloja tuottavaan kohteeseen.
Yksityiselämän ja yritysmaailman ero näkyy myös tuottojen määritelmässä. Yksityinen helposti tuijottaa vain tulojaan, koska kulut eivät varsinaisesti liity tulojen synnyttämiseen vaan elämiseen. Yritys puolestaan tuottaa juuri sen, mitä tuloista on menojen jälkeen jäänyt jäljelle. Pelkkä tulo (eli liikevaihto) ei ole juuri minkään arvoista, jos menopuoli ei ole kunnossa.
Itse mielelläni ajattelen itseäni yritysmäisesti Oy Etunimi Sukunimi Ab:nä, jonka tulos on juuri se tulojen ja menojen erotus. Tuo erotus on se varallisuuden lisäys, jonka toimintani synnyttää. Ja koska tavoitteenani on nopea varallisuuden lisäys, tämä ajattelutapa tukee tavoitettani. Tärkeintä ei ole tulojen maksimointi tai menojen minimointi, vaan juuri niiden erotuksen maksimointi. Tilanteittain vaihtelee, mikä on paras tapa toteuttaa tuota tavoitetta - tulojen kasvattaminen vai menojen vähentäminen. Joillakin tavoitteet saattavat luonnollisesti olla erilaiset kuin minulla ja onhan Suomi täynnä yrityksiäkin, jotka eivät edes yritä tehdä tulosta.
Minulle yritysmaailman taloudellinen ajattelu tulee taustani takia luonnostaan, mutta voi siitä muillekin olla hyötyä. Toisaalta ihan aloitteleville vaurastujille yksinkertaistetumpi kassavirtapohjainen malli voi hyvinkin olla lopputuloksen kannalta parempi vaihtoehto ainakin alkuun. Liian vankkumaton ei kassavirtamallin kanssa kuitenkaan kannata olla, tai vähintäänkin pitää ottaa huomioon pitkän tähtäimen kassavirrat eikä vain lyhytnäköisesti tuijottaa kuluvan ja seuraavan vuoden kassavirtoja.
Tämän kirjoituksen inspiraationa toimivat nämä kirjoitukset:
Talousasiantuntija nimeää huonot velat – asuntolaina mukana listauksessa
"Talousasiantuntijat ovat edesvastuuttomia tomppeleita ja rahapuoskareita"
EDIT 10.11.2015
Kirjoitukseni jälkeen keskustelu jatkui kirjoituksessa:
http://www.iltasanomat.fi/asuminen/art-1447121803003.html
Kirjoituksessa oli paljon hyviä ja tärkeitä pointteja, mutta kiinnitän tässä nopeasti huomion pariin ongelmalliseen kohtaan ajatusten herättämiseksi:
"Omistusasunto aiheuttaa kuluja, joiden maksamatta jättämisestä tulee seuraamuksia eli niitä ei voi jättää vain hoitamatta."
Kun huomioi, että tyypillisesti ihmisten on pakko asua joko vuokralla tai omistusasunnossa, niin pelkkä omistusasumisen ominaisuuksien tarkkailu ei riitä, vaan on verrattava vuokra-asumiseen. Kun näin tekee, niin huomaa helposti, että niin siitä vuokra-asumisestakin tulee kuluja, joiden maksamatta jättämisestä tulee seuraamuksia. Etua vuokra-asumisen hyväksi ei näin ollen ole. Itse asiassa asia kääntyy hyvin nopeasti omistamisen hyväksi, koska omistusasunnon kanssa noita aiheutuvia kuluja voi rahoittaa esimerkiksi käänteisellä asuntolainalla tai myymällä asunnon. Pisteet siis tältä osin omistusasumiselle.
"Mitä, jos uusi paikkakunta on huomattavasti nykyistä asuinaluetta kalliimpi? Ongelmaksi muodostuu oman asunnon hintatason ja toisen paikkakunnan hintatason selkeä ero. Ratkaisuna olisi muuttaa nykyistä pienempään asuntoon tai hyväksyä, että asumiskustannukset nousisivat muuton myötä merkittävästi. Mikäli muuta varallisuutta ei satu olemaan, tilanne on melko kimurantti."
Tämänkin kohdalla tilanne on se, että vuokra-asuja on täysin samassa tilanteessa kuin oman asunnon omistaja. Uudella alueella joutuu joko maksamaan lisää vuokraa tai muuttamaan pienempään asuntoon. Omistusasunnon omistaja voi jopa olla vuokra-asujaa paremmassa asemassa, koska voi käyttää oman asunnon myynnissä vapautuvaa pääomaa hyväksi uuden asunnon ostossa. Lisäksi, jos vanhaa asuntolainaa on esimerkiksi maksettu 5 vuotta, niin uutta asuntoa ostaessa asuntolaina voidaan ottaa taas 5 vuotta pidemmällä maksuajalla, mikä pienentää ostajan ulosmeneviä kassavirtoja. Näin ollen omistusasuja saattaa tässä tilanteessa kalliimmasta asunnosta huolimatta selvitä entisen tasoisilla tai jopa entistä pienemmillä kassavirroilla, koska pidempi maksuaika tarkoittaa samalla pienempää kuukausittaista maksuerää. Omistusasuja voi myös vanhan asuntonsa myymällä rahoittaa uuden kalliimman alueen vuokraa, ja tähän ei vuokra-asuja pysty. Pisteet siis tältäkin osin omistamiselle.
Ja ettei tämä mene pelkäksi kritisoimiseksi (koska Majasalmen kirjoitus oli oikeasti hyvää tekstiä), niin tässä on mielestäni tekstin tärkein kohta:
"Ei olisi pahitteeksi pysähtyä miettimään, minkä hintaiseen asuntoon aivan oikeasti on varaa ilman, että oma talous ajetaan turhan kireälle. Etukäteen olisi hyvä miettiä, miten aikoo toimia, jos työllisyystilanteeseen syntyy haasteita ja mitä jos asuntojen hinnat laskevatkin? Onko oma asuinalue muuttovoitto- vai muuttotappiopaikkakunta ja mitkä ovat työllisyyden suurimmat uhkatekijät."
(Ja syy, miksi kirjoitin nämä kommentit tänne, enkä tuonne kirjoituksen kommenttikenttään, on siinä, että siellä kommenttini olisi hautautunut syvälle muiden kommenttien joukkoon.)
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti