lauantai 31. joulukuuta 2016

Vuoden 2016 säästötavoite ylitetty reilusti

Joulukuussa 2016 säästöön jäi jopa 3193 €. Korkea säästösumma johtui siitä, että hankin marraskuussa uuden verokortin, jossa huomioitiin kaikki vähennykset (joita kahden paikkakunnan asumisesta tulee paljon). Jo marraskuulta oli tilille jäänyt ylimääräistä rahaa joulukuussa maksettavaa opintolainan lyhennystä varten, joka siis näkyy vasta nyt joulukuun luvuissa.

Joulukuun säästösumma toi koko vuoden säästöni jopa 20 113 euroon. Tämä tulos ylitti tavoitteeni (17 000 €) reilusti. Tein vuoden aikana pienen muutoksen tapaani huomioida veromätkyt ja veronpalautukset säästömäärissäni. Tänä vuonna se hieman helpotti säästöurakkaani, mutta kun tavoitteen ylitys oli niin selvä, niin olennaista merkitystä sillä ei ollut.

Tajusin syksyllä myös, että minulla on pieni epäjohdonmukaisuus tavassani laskea säästömääriäni. Olen pitänyt pääsääntönä, etten pidä sijoitusten tuottojen uudelleensijoittamista sijoituksena. Tästä huolimatta olen laskenut säästömääriini saamani vuokratulot. En muista, miksi olen päätynyt tekemään noin, tai oliko minulla ylipäänsä mitään järkevää syytä tälle laskentatavalleni.

Ehkäpä asuntosijoitustoiminnan voisi nähdä jonkinlaisena liiketoimintana ja sillä perusteella käsitellä vuokratuloja eri tavalla kuin esimerkiksi osinkotuloja, jotka ovat puhdasta sijoittamista? Ei ehkä mikään kaikista kestävin perustelu. Joka tapauksessa olen tavoitetta asettaessani ajatellut, että nettovuokratulot tulevat lainojen lyhennysten kautta lasketuksi säästömääriin, joten en ole ainakaan itseäni huijannut laskemalla ne mukaan toteuman seurannassa.

Koska olen mennyt jo pari vuotta tällä laskentatavalla, taidan jatkaa sen käyttöä jatkossakin, vaikkei se ihan oikein taida mennäkään. Jos joku haluaa tietää "todellisen" säästömäärän ilman noita vuokratulojen vääristävää vaikutusta, niin tämän vuoden säästömääristä voi poistaa noin 3700 €, niin pääsee aika lähelle.

Alla ovat säästötulokset viimeiseltä kolmelta vuodelta. Niissä on tosiaan huomioitu veromätkyt ja -saamiset, joten luvut eivät täysin täsmää aikaisempien vuosiraporttieni kanssa. Nyt niiden pitäisi kuitenkin tarkemmin kuvastaa todellista varallisuuden kerryttämistä vuositasolla.


Kuvion perusteella saattaisi kuvitella, että säästöprojektini tehokkuus on heikentynyt, koska en ole saanut nostettua säästömääriä parin vuoden takaisesta, vaikka tuloni ovat nousseet merkittävästi. Kyse on kuitenkin siitä pakon sanelemasta seikasta, että työhöni yksinkertaisesti kuluu tällä hetkellä valtavasti rahaa (ylimääräinen asunto ja matkat). Ilman noita säästöni olisivat tuhansia euroja suuremmat tällä hetkellä. Rahaa niihin meni vuonna 2016 noin 5000 €, mutta sitä ei voi suoraan laskea säästömäärän päälle, koska osa tuosta kulusta on verovähennyskelpoista. Ehkä ensi vuonna tähän asumisjärjestelyyn saadaan muutos ja rahat saadaan parempaan käyttöön.

En ole vielä päättänyt vuoden 2017 tavoitettani. Lähtökohtaisesti olen ajatellut, että 20 000 € voisi olla hyvä tavoite, mutta pitää tehdä vielä hieman laskelmia ennen lopullista päätöstä.

Uuteen vuoteen on kuitenkin hyvä lähteä tämän onnistumisen saattelemana.

Hyvää uutta vuotta kaikille!




perjantai 23. joulukuuta 2016

"Valtion perheen" talousongelmat


Sosiaalisessa mediassa on viime päivinä kiertänyt yllä oleva havainnollistaminen siitä, mitä valtion taloustilanne tarkoittaisi, jos se olisikin yksittäisen kotitalouden (= perheen) tilanne. Kyseessä onkin varsin hyvä idea, koska tämän avulla pystymme nopeasti näkemään, missä tämän "Valtion perheen" ongelma todellisuudessa on.

Mediassa ja kansalaisten parissa ollaan paljon huolissaan valtion velan määrästä, mutta jos mietitte sadan tuhannen euron asuntolainaa perheellä, jonka nettotulot ovat lähes 50 000 €, niin kyseessä ei ole mitenkään liiallisen suuri laina. Laina voisi hyvinkin olla vähintään tuplasti suurempi ennen kuin se aiheuttaisi ongelmia, kunhan muu talous olisi edes suurin piirtein kunnossa.

Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että Suomi voisi ratkaista talousongelmansa ottamalla lisää velkaa, kuten vasemmisto(liitto) tuntuu jatkuvasti vaativan. Lisävelka olisi nimittäin vain laastari siihen todelliseen ongelmaan, joka on merkittävä epätasapaino tulojen ja menojen välillä. Jos syömävelkaa jatkuvasti otettaisiin vain lisää ja lisää, niin jossain välissä vastaan tulee seinä, että lainaa ei yksinkertaisesti enää ole saatavilla mistään. Näinhän kävi Kreikalle, eikä ole liioittelua sanoa, että Suomi on Kreikan tiellä tämän alijäämäisen taloutensa kanssa.

Ainoa pysyvä ratkaisu tulee hoitamalla tulot ja menot tasapainoon. Vasemmiston mielestä tämä tulisi hoitaa lisäämällä tuloja verottamalla rikkaita ja yrityksiä rankemmin ja kuluja voisi jopa lisätä. Tämä on vähän sama kuin sanoisi, että perheen isän tulee tehdä aina vaan enemmän ja enemmän töitä, jotta lapset saavat uusia kivoja juttuja. Lapset ovat nimittäin tottuneet kaikkeen hyvään, eivätkä he ymmärrä, että huonompina aikoina heille ei ole varaa antaa kaikkea sitä, mitä hyvinä aikoina on totuttu antamaan. He pitävät heihin kohdistuvia leikkauksia epäreiluina ja kokevat, että se on vanhempien tehtävä maksaa heille kaikki se sama kuin ennenkin. Lapsille tämä sallittakoon, mutta aikuisten vasemmistolaisten kohdalla tällaista ajattelutapaa on vaikeampi sulattaa. Aikuisten pitäisi ymmärtää, että liian kireälle vedetty perheenisä saattaa vain pakata laukkunsa ja muuttaa ulkomaille. Kuka ne lasten huvit silloin maksaa?

Kuten olen tässä blogissani useita kertoja sanonut, nopein ja paras tapa parantaa talouden tasapainoa on pienentää menopuolta ja sitä kautta valtionkin budjetti pitäisi paikata. Vaikeaksi sen vaan tekee se, jos suurin osa rahoista menee lapsiin, jotka jokaisen leikkauksen kohdalla vetävät hirveät äänekkäät itkupotkuraivarit julkisella paikalla. Tästä huolimatta kipeät päätökset pitäisi tehdä ja luottaa siihen, että vaikka epäkiitolliset lapset tulevatkin näistä päätöksistä vanhempiaan vihaamaan, niin tulevaisuus tulee näyttämään, että päätös oli oikea.

"Valtion perheen" ongelma voitaisiin kuitenkin ratkaista myös hieman epätavallisemmilla keinoilla. Mitä jos tämä perhe ottaisikin 100 000 € lisää velkaa ja sijoittaisi ne rahat saaden sijoitukselle 5 %:n vuotuisen tuoton lainasta maksettavien korkojen jälkeen? Tämä nostaisi perheen vuotuisen tulon lähes 54 700 euroon eli lähelle nykyisiä 55 200 € vuotuisia menoja. Tällöin 500 € menonvähennykset riittäisivät tuomaan talouden tasapainoon. Valtion laina olisi tuplasti suurempi, mutta kun lainaa ei ole otettu kulutukseen vaan tuottaviin sijoituksiin, niin lainan takaisinmaksun vakuutena on lainan lisäystä vastaava määrä omaisuutta (jonka arvo myös nousee inflaation mukana). Lainaa ei siis tarvitse maksaa pois tulevien sukupolvien taskusta, vaan se voidaan tarvittaessa hoitaa pois myymällä sijoitukset. Tämä on merkittävä ero vasemmiston ajamaan syömävelkaan verrattuna.

En kuitenkaan  näe, että tämä velkapelkoinen ja sijoittamista uhkapelinä pitävä perhe tulee löytämään uskallusta sijoittamiseen, joten nähdäkseni ainoa toimiva vaihtoehto löytyy kulupuolen sopeuttamisena vastaamaan kuluja. Ja taloutta ei tosiaan tarvitse edes saada ylijäämäiseksi. Valtion (perheen) ei oikeasti tarvitse kyetä maksamaan velkojaan pois. Riittävää on, että velan määrä ei kasva, jolloin inflaatio tulee vähitellen syömään velan reaaliarvoa pienemmäksi ja pienemmäksi. Asuntolainaesimerkkiä käyttäen 100 000 €:n lainan merkitys on huomattavasti pienempi, kun asunnon arvo ja perheen tulot ovat tuplanneet inflaation myötä, kuin lainan nostohetkellä.

Mutta mistä saataisiin raha-asioista päättämään ihmisiä, jotka ovat jotain muita kuin näitä nykyisiä "Matikka 5, uskonto 10" -ihmisiä?



sunnuntai 11. joulukuuta 2016

Hyöty ilman kustannusta

Yksi isoimmista asioista, mikä tässä maailmassa mielestäni on vialla, on ihmisten halu saada hyöty maksamatta sen kustannusta.

Halutaan olla laihoja, mutta samalla halutaan syödä loputtomasti herkkuja eikä urheilu oikein maistu.

Halutaan vaurastua, mutta ei suostuta olemaan kuluttamatta koko tiliä joka kuukausi.

Halutaan olla hyviä työssään, mutta ei olla valmiita käyttämään aikaa työssä vaadittavien taitojen parantamiseen.

Halutaan auttaa heikommassa asemassa olevia, mutta jonkun muun pitää maksaa se (tai ainakin suurin osa siitä).

Halutaan, että syrjäseudulla sijaitsevan muutaman kymmenen oppilaan kyläkoulua ei lakkauteta, mutta ei haluta kunnan nostavan veroprosenttiaan ja muutenkin vaaditaan kunnan olevan vastuullinen rahojensa kanssa.

Halutaan ihmisten maksavan kiltisti veronsa, jotta voidaan rahoittaa yleishyödylliset projektit, mutta samalla ei haluta itse maksaa veroja, vaan maksajana tulisi olla se kuuluisa "joku muu".

Halutaan nostaa työssäkäyvien palkkoja, muttei myönnetä, että sen vastapuolena työn kysyntä vähenee ja työttömyys lisääntyy. Ajatellaan vain, että ainoastaan ("ahne") työnantaja joutuisi maksajaksi palkkojen nostossa ja kukaan muu ei kärsi (eli kukaan muu ei "maksa").

Toivoisin, että ihmiset ymmärtäisivät, että ilmaisia lounaita ei ole. Kaiken kivan maksaa aina joku, ja se maksaja ei ehkä ole se, jonka ajatellaan lystin maksavan.

Tässä on pari peukalosääntöä, jotka mielestäni johtaisivat parempaan yhteiskuntaan:

1. Jos haluat jonkun hyödyn tai haluat jonkun muun saavan jonkun hyödyn, sinun tulee se maksaa.
2. Älä vaadi muita luopumaan omistaan, jos et ole itse valmis luopumaan omastasi. (Ja katteetonta lupausta siitä, että "Jos olisin sinun asemassasi, niin maksaisin mielelläni", ei lasketa.)

Jotta tämä teksti ei jäisi pelkästään negatiiviseksi valittamiseksi yhteiskunnan tilasta, niin kerron tähän loppuun vielä muistutukseksi yhden positiivisen viestin:

Jos maksat kustannuksen, todennäköisesti myös saat sen haluamasi hyödyn.

"The safest way to try to get what you want is to try to deserve what you want." -Charlie Munger.



tiistai 6. joulukuuta 2016

Kuluraportti marraskuu 2016

Marraskuussa rahaa meni elämiseen 1510 € ja työn kuluihin 452 €. Suurin syy suhteellisen suuriin kuluihin olivat auton reistailevat jarrut, jotka vaativat huoltoa. Lisäksi vakuutusmaksuihin meni hieman rahaa. Yhteensä näihin kahteen kohteeseen meni n. 300 €.

Ruokakauppaan ja ravintoloihin meni 575 €, mikä on selvästi yli normaalina pitämäni tason. Tällä kertaa ylimääräinen raha näyttää hieman yllättäen menneen ruokakaupan puolelle eikä ravintoloihin, kuten yleensä kalliiksi tulleina kuukausina. Syynä saattaa olla se, että dieettini päättymisen jälkeen olen ehkä ostellut herkkuja aikaisempaa enemmän. En vaan jotenkin uskonut sen näkyvän näin selvästi rahallisellakin puolella.

Pienistä rahallisista vastoinkäymisistä huolimatta marraskuun kulut olivat pienemmät kuin viime vuoden vastaavana kuukautena. Tämä on jo neljäs kuukausi putkeen, kun olen onnistunut pienentämään kulujani vuodentakaisesta. Joulukuu tosin näyttää katkaisevan tuon putken. Vuosi sitten kuluni olivat vain 903 €, mikä on todella haastava luku tämän vuoden toteutuneiden lukujen perusteella. Vain helmikuussa kuluni ovat olleet alle tuon tason. Autokin pitäisi varmaan viedä määräaikaishuoltoon joulukuun aikana ja se pilaa todennäköisesti kuukauden täysin.

Joka tapauksessa vuosi vaikuttaa varsin onnistuneelta kulujen osalta. Olen mielestäni ottanut paljon rennommin rahan kanssa kuin aikaisemmin, mutta kulut eivät silti ole oikeastaan kasvaneet vuodentakaisesta. Se kertoo mielestäni siitä, että kun on tyytyväinen omaan elämäänsä, niin ei tarvitse paikkailla mitään aukkoja tarpeettomalla tuhlailulla (vaikka olisi varaa).

lauantai 3. joulukuuta 2016

Säästöjen tilannekatsaus marraskuu 2016

Marraskuun säästösummaksi tuli 1738 €. Oikeastaan säästöön jäi 600 € enemmänkin, mutta se odottaa pankkitilillä joulukuussa menevää puolivuosittaista opintolainan lyhennystä. Syynä hyviin säästösummiin on se, että tarkistin veroprosenttini huomioimaan työasunto- ja työmatkavähennykset.

Vuoden 2016 säästöjen kokonaissumma nousi 16 920 euroon eli vain 80 euron päähän vuoden kokonaistavoitteestani. Kokonaissumman osalta säästömäärät eivät tosin tällä kertaa täsmää ihan aikaisempien kuukausien raportteihini. Tämä johtuu siitä, että tein tällä kertaa taulukkooni muutoksen, jossa veromätkyt ovat verovuodelle vähennystä ja siinä vaiheessa plussaa, kun mätky (velka) konkreettisesti maksetaan, ja veronpalautukset ovat verovuoden lisäystä (säästöä) ja miinusta, kun palautus tulee tilille. Tämä kirjaustapaa aiheuttaa jonkin verran jälkikäteisiä korjauksia, kun lopullinen verotus varmistuu vasta myöhemmin, mutta samalla se kuvannee paremmin todellisuutta kuin itsepetos korkeista säästömääristä samalla, kun kerää verovelkaa. Korjaukset toivat tämän vuoden tavoitteen saavuttamista hieman lähemmäs kuin se olisi ollut muuten, mutta selvää on, että tavoite olisi joka tapauksessa ylittynyt selvästi.

En laita vielä tämän kuukauden raporttiin korjattuja edellisten vuosien säästölukuja, koska vuoden loppu on jo niin lähellä ja on paljon mielekkäämpää tarkastella vuositason säästölukuja vasta vuoden päätyttyä.

Marraskuun säästöluvuissa oli sekin mielenkiintoinen puoli, että nyt minulla on takana tätä säästöprojektia tasan 36 kk ja säästöön on jäänyt yli 50 000 €. Nämä on siis sivuun laitettuja euroja ilman arvonmuutoksia. Elokuussahan jo kerroin siitä, kuinka nettovarallisuuteni oli noussut 50 000 euroa 32 kuukaudessa.

Kokonaisuudessaan säästöprojektini ei ole ihan edennyt siinä tahdissa kuin alun perin suunnittelin, mutta eipä näitä lukuja harmitellakaan voi. Säästämisessähän hyvä puoli on se, että vaikka tavoitteista jäisi, niin silti taskun pohjalle jää enemmän kuin niille, jotka eivät edes yritä.






sunnuntai 27. marraskuuta 2016

Vivutettu taloudellinen riippumattomuus

Olen tässä tehnyt arvioita tulevasta omaisuudestani ja äkikseltään näyttäisi, että taloudellinen riippumattomuus on lähempänä kuin ajattelinkaan. Jos taloudellisella riippumattomuudella tarkoittaa sitä, että sijoituksen tuotot kattavat elämisen kulut, niin tämä näyttäisi olevan mahdollista jo vuonna 2018.

Laskelmani näyttävät, että vuonna 2018 minulla voisi olla omaa pääomaa reipas 125 000 €, mikä 25 %:n omavaraisuusasteella tarkoittaisi, että minulla voisi olla varallisuutta 500 000 €. Jos oletan saavani tuolle puolelle miljoonalle 4,5 %:n osinko-, vuokra- tai korkotuoton (vastaa aika hyvin tämän hetken tilannettani) ja maksavani käytössä olevasta lainasta 1 %:n koron (tämän verran maksan nyt), niin se tarkoittaisi, että saisin vuosittain nettona 18 750 €. Verojen jälkeen käteen jäisi yli 13 000 euroa, mikä riittäisi siihen noin 1000 € kuukaudessa kulutasoon, jonka uskoisin onnistuvan helposti, jos minun ei tarvitsisi käydä töissä. Tuolla varallisuusrakenteella pystyisin siis ainakin teoriassa kattamaan kaikki elinkustannukseni ilman muita tuloja. Olisin siis taloudellisesti riippumaton.

Todellisuudessa tilanne ei tietenkään ole näin yksinkertainen. Todellista riippumattomuutta estäisi se, että olisin täysin riippuvainen kyvystäni pitää yllä tuo rahoitustilanne. Jos (=kun) pankki pakottaa minut tekemään lyhennyksiä lainoihini, minun pitäisi löytää rahanlähde noille lyhennyksille, koska sijoituksieni tuotot eivät niihin riitä elinmenojeni jälkeen. Se ei toki ole mitenkään mahdoton tehtävä, mutta uudelleenrahoituksesta todennäköisesti aiheutuu kuluja, minkä lisäksi korkotaso helposti nousisi, koska uudelleenrahoitustilanteessa minulla ei enää olisi niitä tuloja, joihin nykyinen matala korko isolta osin perustuu. Näin ollen normaalien elinkustannusten lisäksi päälle pitäisi laskea kasvavat rahoituskulut.

Toinen ongelma taloudellisen riippumattomuuden kannalta olisi se, mitä markkinoiden romahtaessa tapahtuisi. Jos rahoittajat olisivat rationaalisia, ne eivät panikoisi noissa romahduksissa, vaan antaisivat varojen ja velkojen pysyä ennallaan tuon kriisin yli, koska aina ennenkin on palattu uusiin huippuihin. Tosiasiassa kuitenkin vähintään lainojen uudelleenrahoitus vaikeutuisi ja pahimmillaan lainoittaja saattaisi pakottaa myymään varallisuutta huonoimmalla mahdollisella hetkellä.

Markkinapaniikissa varojen tuotot saattaisivat myös väliaikaisesti heiketä. Vaikka vuokratuotot todennäköisesti eivät olennaisesti putoaisi, niin osinkojen määrät todennäköisesti jäisivät aikaisemmista vuosista. Noita vajauksia tosin voisi paikata omaisuutta myymällä, koska vajauksen osuus kokonaisvaroista ei ole erityisen suuri eivätkä laskumarkkinat tyypillisesti kestä kovin pitkään. Tuo olisi kuitenkin se aikaisemminkin mainittu huonoin mahdollinen hetki myydä.

Vivutetun taloudellisen riippumattomuuden toimivuus riippuu myös hyvin vahvasti korkotasosta. Laskelmani on tehty oletuksella 1 %:n korosta, mutta jos korot ovatkin "normaalilla" 3 %:n tasolla, niin käytettäväksi jäävä osuus sijoitusten tuotoista onkin huomattavasti pienempi kuin laskelmani olettaa. Tuolloin tosin korkotason nousun mukana pitäisi tulla myös sijoitusten arvon ja osinkojen määrän nousua, mutta ihan pelkästään siihenkään ei voi luottaa.

Yllä olevista seikoista johtuen vivutettu taloudellinen riippumattomuus ei ainakaan tuossa tekstin alussa kuvaamassani vaiheessa ole todellista riippumattomuutta, vaan riippuvuus työnantajasta on vaihtunut riippuvuuteen rahoittajasta ja vallitsevasta korkotasosta. Näkisin kuitenkin, että vipua käyttämällä taloudellisen riippumattomuuden saavuttamista voi aikaistaa huomattavasti. Vivun määrä ja se, millä ehdoilla lainaa on ottanut, täytyy kuitenkin miettiä tarkkaan ennen kuin jättäytyy elämään puhtaasti sijoitusten tuotoilla.

Joka tapauksessa minulle, jolla ei ole aikomusta jättäytyä työelämän ulkopuolelle silloinkaan, kun varat antaisivat siihen mahdollisuuden, on oikein motivoivaa nähdä, että jo parin vuoden päästä sijoitukseni voivat kattaa elämäni kulut. Se tarkoittaa, että voin tuolloin sijoittaa koko nettopalkkani verran uusiin sijoituksiin. Siinä vaiheessa todellinen taloudellinen vapauskaan ei ole enää kaukana.



maanantai 21. marraskuuta 2016

Technopolis vs Investors House (ja Orava)

Kiinteistöyhtiöt kuten Technopolis ja Investors House tyypillisesti kirjaavat kiinteistöjensä arvot tulosvaikutteisesti käypään arvoon. Laki sallisi myös hankintamenoon kirjaamisen, mutta kiinteistöyhtiöille on yleensä järkevämpää käyttää käypään arvoon kirjaamista.

Käyvälle arvolle ei kuitenkaan ole yksiselitteistä määritelmää tai laskukaavaa, joten yhtiöiden kirjaustavat voivat poiketa toisistaan merkittävästi. Tämä mahdollistaa melko räikeätkin väärinkäytökset, kuten esimerkiksi Orava Asuntorahasto, joka käsittääkseni käyttää jopa myytävien asuntojen pyyntihintoja (eikä siis toteutuneita kauppoja) arvonmäärityksessään. Varovaisempi yhtiö puolestaan käyttää ammattilaisten tarkkaan määrittelemiä tuottovaatimuksia ja vertailee tasearvoja toteutuneisiin kauppahintoihin.

Jos käypä arvo on määritetty taseella liian suureksi, tarkoittaa se sitä, että todellisuudessa kohde joko ei mene kaupaksi tuolla hinnalla tai sitten kohde joudutaan myymään alle "käyvän hinnan" eli käytännössä tappiolla (suhteessa taseen lukuun).

Tänään Technopolis Oyj on myynyt kiinteistön sijoittajajoukolle, jonka yhtenä osapuolena on ollut toinen pörssilistattu Investors House Oyj. Tämä luo erinomaisen tilaisuuden arvioida, miten nämä yhtiöt toteuttavat kiinteistöjen käypään arvoon kirjaamista.

Technopolis tiedottaa kaupasta näin:
"Kauppahinta ylittää kohteiden käyvän arvon. Kaupan vaikutus Technopoliksen
vuoden 2016 liikevaihtoon on -1,0 miljoonaa euroa ja käyttökatteeseen +0,3
miljoonaa euroa."

Investors House puolestaan tiedottaa näin:
"Kaupalla on lievästi myönteinen vaikutus Q4/16 ja koko vuoden 2016 tulokseen."

Näin ollen vaikuttaa siltä, että sekä ostaja että myyjä ovat tehneet tuolla kaupalla (kirjanpidollista) voittoa. Technopoliksen taseella oleva käypä arvo on ollut pienempi kuin kauppahinta, mutta samalla kauppahinta on pienempi kuin Investors Housen kirjauksissaan käyttämä käypä arvo. Ja kaikki tämä on täysin laillista, koska Investors Housea ei voi velvoittaa käyttämään samaa arvostusmallia kuin Technopolis.

Sellainen varaus on tosin esitettävä, että nuo kaupat eivät käy täysin yksi yhteen, eikä Investors Housen tiedotteessa nimenomaisesti todeta myönteisen tulosvaikutuksen seuraavan käypään arvoon kirjaamisesta, mutta kun on seurannut Investors Housen matkaa Oravan jalanjäljissä, niin pahasti siltä se vaikuttaa. Kannattaa joka tapauksessa lukea tiedotteet huolella itse ja tehdä omat johtopäätöksensä niistä sekä muista yhtiöiden julkisista tiedoista.

No mitä johtopäätöksiä tästä(kin) kaupasta voi tehdä?

Mielestäni tämän ja aikaisempien myyntien perusteella Technopolis arvostaa omistamansa kiinteistönsä oikeaan arvoon, eli siihen arvoon, jolla ne käytännössä voi saadakin kaupaksi. Technopoliksen osaketta ei siten taseperusteisesti tarvitsisi myydä alennuksella suhteessa tasearvoonsa.

Investors Housea en ole tarkemmin seurannut, mutta tämän kaupan perusteella sen toimintatapoihin näyttää kuuluvan ilman puhaltaminen käypiin arvoihin ja tuloksen teko sen kautta. Tämän johdosta vähintään jonkinlainen alennus suhteessa tasearvoihin olisi tarpeen. Oikean alennuksen suuruutta arvioidessa kannattaa muistaa, että jos omistusten arvossa on 10 % ilmaa ja omavaraisuusaste on 30 %, niin silloin omavaraisuudesta kolmasosa on ilmaa, eli alennuksen pitäisi olla 33 % (eikä se 10 %). (En tiedä, mikä Investors Housen omavaraisuusaste on, mutta kiinteistöfirmoilla se on usein 30-45 %.)

Vaikka tämän kirjoituksen kohteen ei pitänyt olla Orava, niin sen kyvyttömyys strategiastaan huolimatta myydä omistuksiaan kertoo karua kieltä siitä, että taseen käyvät arvot ovat jotain ihan muuta kuin he yrittävät taseellaan väittää. Tähän kun yhdistetään johto, jonka rahankuppausjärjstelmä riippuu hyvin vahvasti siitä, kuinka paljon kuvitteellista voittoa he onnistuvat kiinteistöjä ostamalla tekemään, niin tasearvojen luotettavuus lähestyy nollaa.



Disclaimer: Omistan aikaisemminkin kertomallani tavalla Technopolista. En omista Oravaa tai Investors Housea.

lauantai 19. marraskuuta 2016

HAASTE: Maailma vuonna 2100

Aioin kirjoittaa siitä, millainen kuvittelisin maailman olevan vuonna 2100, mutta tulinkin siihen tulokseen, että haluaisin myös kuulla muiden ajatuksia ja tulevaisuudenkuvia. En kuitenkaan halua liikaa omalla tekstilläni ohjata muiden ajattelua, joten päädyinkin seuraavaan ratkaisuun:

HAASTAN kaikki tämän lukevat bloggarit (aihepiiristä riippumatta) kirjoittamaan omassa blogissaan, millainen he ajattelevat maailman olevan vuonna 2100.

Kirjoitus voi oman maun mukaan painottua Suomeen tai vaikka koko maailmaa koskeviin asioihin. Myös sen voi vapaasti valita, mihin asioihin keskittyy. Tämän blogin lukijakunta on varmasti kiinnostunut erityisesti taloudellisista asioista, mutta kirjoitus voi keskittyä myös esimerkiksi teknologiaan, ympäristöön tai vaikka pukeutumiseen. Tärkeintä on kertoa, millaisia muutoksia odottaa näkevänsä ja miksi.

Kaikkien osallistujien tulisi julkaista kirjoituksensa 1.1.2017 uuden vuoden kunniaksi. Kirjoituksen voi ja ehkä kannattaakin tehdä hyvissä ajoin tätä ennen, ja ajastaa julkaisu tuolle päivälle. Kun kaikki julkaisevat kirjoituksensa samaan aikaan, niin toisten tekstit eivät pääse liikaa vaikuttamaan kirjoitusten sisältöön. Näin saamme ehkä monipuolisemman näkökulman tulevaisuuteen.

Toivoisin myös, että ne, jotka innostuivat osallistumaan, kertoisivat osallistumisestaan kommenttikentässä.



maanantai 14. marraskuuta 2016

Millainen persoona olen?

Aikaisemman kirjoitukseni ja lukemani introverteistä kertovan kirjan innoittamana päätin tehdä persoonallisuustestin netissä osoitteessa 16Personalities.com. Tulos olis sama kuin aikaisemmissakin vastaavissa testeissä eli testin mukaan olen INTJ-A. Kyseisen persoonallisuustyypin kuvaus sopiikin minuun mielestäni erittäin hyvin. Pitkän kuvauksen voi lukea täältä, mutta nostan tässä esiin muutamia kohtia, jotka mielestäni sopivat erityisen hyvin:

”Heille onkin usein haastavaa löytää samankaltaisia yksilöitä joiden kanssa pitää yllä kyltymätöntä älyllisyyttä ja shakkimaisia liikkeitä. ”

”INTJ:illä on synnynnäinen tiedonjano, joka ilmenee jo nuorena. … He nauttivat tietämyksensä lisäämisestä. INTJ:t nauttivat myös tietonsa jakamisesta ja luottavat omaan osaamisensa. … He mieluiten suunnittelevat ja toteuttavat loistavan suunnitelman omalla alallaan sen sijaan, että he kertoisivat mielipiteitä “tylsistä” asioista kuten huhuista.”

”INTJ:t ovat esimerkiksi yhtäaikaa sekä vannoutuneita idealisteja että katkeria kyynikkoja, mikä vaikuttaa mahdottomalta yhtälöltä. Mutta kyse on siitä, että INTJ-tyypit uskovat, että panostuksella, älyllä ja harkinnalla kaikki on mahdollista mutta että ihmiset ovat usein liian laiskoja, lyhytnäköisiä ja itsekkäitä saavuttaakseen loistavia tuloksia. Kyyninen näkemys ei silti pysäytä INTJ:itä itse saavuttamasta asioita, joita he pitävät tärkeinä.”

”INTJ:iden itsevarmuus, mysteerisyyden aura sekä oivaltavat näkemykset, uudet ajatukset sekä vaikuttava logiikka auttavat viemään läpi muutokset tahdon ja persoonan voimalla. Joskus vaikuttaa siltä, että INTJ:t purkavat ja rakentavat jokaisen ajatuksen ja järjestelmän uudestaan sävyttäen työnsä perfektionismilla ja moraalilla. Ne, joilla ei ole kykyä pysyä INTJ:iden ajatuskulun perässä tai jotka, mikä pahinta, eivät näe niissä järkeä, menettävät nopeasti heidän kunnioituksensa.”

”Säännöt, rajoitteet ja perinteet ovat pannassa INTJ-persoonallisuustyypeille – kaiken pitäisi olla avointa kyseenalaistukselle ja arvioinnille.”

”INTJ:t pyrkivät pysymään rationaalisena, vaikka lopputulos olisi miten houkutteleva tahansa, ja jokainen idea, oli kyseessä sisäsyntyinen tai ulkopuolelta tullut, joutuu käymään läpi armottoman “toimiikohan tämä” -kysymyssuodattimen. Tämä mekanismi on käytössä koko ajan kaikkien asioiden ja ihmisten kohdalla, ja sen kanssa INTJ-persoonallisuustyypit joutuvat usein hankaluuksiin.”

”INTJ:t ovat loistavia ja varmoja niissä tietämyksen kokoelmissa, joiden ymmärtämiseen he ovat panostaneet aikaansa. … Valkoiset valheet ja small talk ovat vaikeita INTJ:ille, koska he haluavat totuutta ja syvyyttä, ja INTJ:t voivat mennä jopa niin pitkälle että pitävät monia sosiaalisia käytäntöjä täysin typerinä.”


Millainen persoonallisuustyyppi sinä olet
Kuulisin mielellään kanssani samasta aihepiiristä kirjottelevien bloggaajien tuloksista ja siitä, osuiko testi mielestäsi sinun kohdallasi oikeaan.




tiistai 8. marraskuuta 2016

Ekstrovertit pilaavat maailman?

Blogissa Kuusivuotissuunnitelma oli mielenkiintoinen kirjoitus introverteistä ja kirjoituksen kommenteissa oli lukusuositus Susan Cainin kirjasta Quiet: The power of introverts in a world that can't stop talking. Otin tuon kirjan heti autoon kuunneltavaksi työmatkojen aikana.

Kirjassa oli mielenkiintoinen huomio siitä, kuinka valtaosa ihailemistamme piirteistä on ekstroverttien ominaisuuksia. Haluamme johtajien olevan karismaattisia rohkeita esiintyjiä, jotka ovat varmoja itsestään ja tekevät nopeita päätöksiä. Vaikka eikö parempia päätöksiä voisi odottaa harkitsevaisemmalta ihmiseltä, joka tiedostaa myös sen mahdollisuuden, että voi itsekin olla väärässä?

Kirjassa ekstroverttien kuvattiin olevan introverttejä lyhytjänteisempiä. He ovat enemmän nopean tarpeiden tyydyttämisen perään (instant gratification), kun taas introvertit olivat kykenevämpiä hillitsemään halujaan pitkän tähtäimen hyödyn takia (delayed gratification). Ekstrovertit ovatkin siten todennäköisemmin uskottomia puolisoilleen, ylipainoisia ja riskejä väheksyviä. Ei tosin välttämättä pidä sanoa, että ekstroversio tekisi lyhytjänteiseksi, vaan pikemminkin voi olla niin, että lyhytjänteisyys (impulsiivisuus) tekee ekstrovertiksi. Tästä syy-yhteydestä ei käsittääkseni ole vielä tieteellistä yksimielisyyttä. Ei myöskään pidä tehdä tässä esitetystä liian mustavalkoisia johtopäätöksiä. Vaikka ekstroverteillä ryhmänä on tiettyjä ominaisuuksia, niin se ei tarkoita, että yksittäinen eksrtovertti vastaisi tämän ryhmän ominaisuuksia. Ektroversio-introversio ei myöskään ole joko-tai tyylinen jaottelu, vaan kyseessä on enemmänkin skaala, jossa ihmisellä on enemmän tai vähemmän kummankin piirteitä.

Entä kuinka ekstrovertit sitten tuhoavat maailman? No sillä, että me ihannoimme ekstroverttien ominaisuuksia ja sen johdosta annamme keskeisen yhteiskunnallisen vallan näille karismaattisille vahvoille esiintyjille sen sijaan, että seuraisimme niitä tylsiä introverttejä asiantuntijoita. Politiikka on pitkään ollut ekstroverttien leikkikenttää ja populismi on vain menossa koko ajan pahempaan ja pahempaan suuntaan. Värittömän introvertin on vaikea saada todellista valtaa ajaakseen pitkän tähtäimen yhteistä hyötyä, kun populistinen ekstrovertti lupailee helppoja ratkaisuja täysin varmana asiastaan. Älyllinen rehellisyys päätöksiä koskevan epävarmuuden suhteen koetaan heikkoutena. Näin päädymme järjestelmään, jossa tehdään kaikki-mulle-heti -ratkaisuja välittämättä riskeistä tai siitä, mitä se tarkoittaa lapsillemme tai lapsenlapsillemme.

Kirjan mukaan finanssikriisiäkin voi selittää sillä, että pankkimaailman johto on entistä enemmän ekstroverttien miehittämä. Introvertit eivät enää saa tilaa, eivätkä ne luonnostaan pysty sitä ottamaankaan vahvojen ekstroverttien keskellä. Kun ekstrovertit vahvan itseluottamuksensa turvin ottavat liian suuria riskejä saadakseen pikavoittoja pitkän tähtäimen turvallisuuden kustannuksella, introvertit eivät saa ääntään kuuluviin.

Ennen sijoitusmarkkinoilla saattoi puhua introverttien tylsästä varainhoidosta, mutta nykyään rahoitusala on puhdasta myyntityötä, jossa on hyvin vähän tilaa todelliselle analyysille. Hyvä tarina myy paremmin kuin vuosikymmenten inflaatiokorjatuihin tuottoihin perustuva analyysi. Taikasanoihin, kuten digitalisaatio tai cleantech, on helppo vedota ja saada ihmiset näkemään ruusuinen tulevaisuus. Ne eivät vaan yksinään riitä tulevaisuuden tuottoihin, mutta kuka nyt jaksaa miettiä asioita niin pitkälle, kun vähempikin riittää sijoittajien hankkimiseen.

Kirjoitin tämän tekstin tarkoituksella kärjistetysti, joten sitä ei tule ottaa liian tosissaan. En myöskään takaa, että olen muistanut kaiken täysin oikein. Jos aihe kuitenkin alkoi kiinnostaa, niin tuo kirja on ehdottomasti lukemisen arvoinen.



lauantai 5. marraskuuta 2016

Kuluraportti lokakuu 2016

Lokakuussa kuluihin meni yhteensä 1271 €. Lisäksi työn kuluihin meni 456 €. Elinkuluihin sisältyy 330 € satunnaista kulua verkostoitumistapahtumaan osallistumisesta. Samaan tapahtumaan osallistumiseen liittyen piti myös hankkia vähän uusia vaatteita, joihin meni 110 €. Muuten kulut olivat ihan tavallisella tasolla, joten olen ihan tyytyväinen kuukauden tulokseen.

Lokakuun kulut olivat kolmatta kuukautta putkeen pienemmät kuin edellisvuoden vastaavana kuukautena (ks. kuvio alla). Kuviosta näkee, että marraskuussa viime vuonna kuluni olivat todella suuret, joten ensi kuussakin pitäisi olla helppo pystyä vertailukautta parempaan suoritukseen. En tosin ole tietoisesti pyrkinyt pienentämään kuluja, vaan kyse on enemmänkin siitä, että viime vuonna elinrutiinini olivat niin sekaisin työpaikan ja työskentelypaikkakunnan vaihtumisen takia, että kulutkin karkasivat käsistä. Nyt olen saanut rutiinit taas paremmin haltuun. Nykyinen kulutasoni on mielestäni varsin sopiva, enkä koe siinä olevan tarvetta laskuun tai nostoon. Tosin tietenkin jos löytyy paikkoja uusiin säästöihin elintason kärsimättä, niin pitäähän niihin tarttua.



perjantai 28. lokakuuta 2016

Säästöjen tilannekatsaus lokakuu 2016

Lokakuuta on vielä yksi pörssipäivä jäljellä, mutta en aio tehdä enää mitään sijoituksia, joten ajattelin raportoida säästöluvuista jo nyt.

Lokakuussa säästöön jäi 1406 €. Odotin suurempaa summaa, mutta olin unohtanut tarkistaa verokorttini ja ennakonpidätys lipsahti lisäprosentille. Näin ollen palkkapäivänä tilille tulikin vähemmän kuin odotin. Säästösumma on tästä huolimatta aika lähellä vuoden keskimääräistä säästösummaa.

Lokakuun säästöt veivät vuoden 2016 säästösumman 14 755 euroon, eli vuodelle asettamasta tavoitteestani on jäljellä enää 2245 €. Tuo hieman yli 1100 € per kuukausi loppuvuodelle ei kuulosta kovin pahalta.

Sain myös kuulla verottajalta saavani veronpalautuksena takaisin noin 2700 € kahdella paikkakunnalla asumisesta johtuvien työasunto- ja kilometrivähennysten takia. Samasta syystä verokorttiani tarkistaessani ennakonpidätykseni loppuvuodelle putosi varsin pieneksi, mikä tekee vuoden 2016 tavoitteeni saavuttamisesta entistä helpompaa.

Mietin myös, että en ole huomioinut veronpalautusta tämän vuoden tavoitetta asettaessani, joten en ehkä lisää sitä tämän vuoden säästölukuihin. Kyseessähän on enemmänkin vuoden 2015 säästö, joten tulen varmaan lisäämään palautuksena saamani eurot kyseisen vuoden säästösummaan. Vastaavasti edellisessä verotuksessa maksamani mätkyt pitäisi siirtää miinusmerkkisenä 2014 vuoden säästöihin, jotta eri vuosien luvut ovat vertailukelpoisia. Tuo vanhojen säästölukujen viilailu saa kuitenkin jäädä myöhemmälle.




lauantai 22. lokakuuta 2016

Lainaa ja osakkeita

Kuvitellaan tilanne, että sinulla on 300 000 € arvoinen asunto, josta on jäljellä 100 000 € lainaa maksamatta. Sinulla on myös 100 000 € arvoinen osakesalkku. Myytkö osakesalkkusi maksaaksesi pois tuon lainan? Paina vastauksesi mieleesi.

Kuvitellaan nyt, että sinulla onkin 300 000 € arvoinen velaton asunto eikä yhtään osakkeita. Ottaisitko asuntoa vakuutena käyttäen 100 000 € lainaa ostaaksesi sillä osakkeita?

Luulen, että aika monella vastaus molempiin kysymyksiin on "En", vaikka johdonmukaisia vastauspareja olisivat
A) 1. kyllä 2. en
tai
B) 1. en 2. kyllä

Se, että molempiin vastaa ei (tai kyllä), ei ole loogista, koska on lopputuloksen kannalta täysin sama asia oletko jättänyt olemassaolevan osakesalkun myymättä vai ottanut uuden lainan, jolla ostanut vastaavan salkun. Ihmiset eivät kuitenkaan ole täysin rationaalisia, vaan heihin voidaan vaikuttaa muun muassa sillä, miten kysymys on asetettu.

Otetaan esimerkiksi lääkäri, jonka pitäisi kertoa potilaalleen edessä olevan leikkauksen riskit. Jos lääkäri haluaa, että potilas suostuu leikkaukseen, hän kertoo, että "On 90 %:n todennäköisyys, että selviät leikkauksesta". Jos taas lääkärin mielestä leikkaukseen ei kannata mennä, hän sanoo "On 10 %:n todennäköisyys, että kuolet leikkaukseen". Rationaalisesti ajateltuna molempien viestien sisältö on sama, mutta todellisuudessa tuo erilainen muotoilu vaikuttaa vahvasti siihen, mihin potilas keskittyy ja siten myös siihen, minkä päätöksen hän tekee.

Mutta palataan takaisin lainaesimerkkiin.

Ensimmäisessä vaihtoehdossa, jossa pitäisi myydä osakesalkku, ajatus helposti keskittyy vaivalla kasatun osakesalkun menettämisen aiheuttamaan tuskaan. Lainan on puolestaan helppo ajatella koskevan asuntoa, jolloin ihmismieli ajattelee kyseessä olevan "turvallinen asuntolaina" eikä "korkeariskinen sijoituslaina". Salkun menetys aiheuttaa tuskaa ja lainan pitämistä ei koeta suurena riskinä, joten päätöksenä on helposti pitää sijoitukset ja jatkaa lainan lyhentämistä normaalisti.

Toisessa vaihtoehdossa puolestaan huomio kiinnittyy velattomuuden menettämiseen, mikä on helppo kokea valtavana riskitason lisääntymisenä. Näin on varsinkin, koska rahat käytetään riskiseen osakemarkkinaan, eikä turvalliseen asuntoon, vaikka se asunto on siellä lainan vakuutena joka tapauksessa. Mielessä saattaa myös olla se häpeä, joka syntyy, jos osakemarkkinat lähtevätkin laskuun juuri kun rahat on sijoitettu.

Tässä esitetty kysymyksenasettelu ei myöskään ole pelkkää teoriaa. Moni, joka on maksanut tämän vuoden aikana asuntoaan (eli vapauttanut asunnon vakuusarvoa), voisi käytännössä marssia pankkiin ja pyytää vastaavaa sijoituslainaa. Tätä ei kuitenkaan tehdä, koska se koetaan liian riskiseksi toimintamalliksi. Jopa pankin työntekijät helposti näkevät asian näin ja siitä syystä saattavat kieltäytyä sijoituslainan antamisesta.

Tähän on kuitenkin esitettävä kysymys: Jos se lainan kokonaismäärä ei ollut liian iso silloin vuosi sitten (ennen vuoden aikana maksettuja lyhennyksiä), niin miksi se on sitä nyt? Nythän varallisuuteen ovat sen alkuperäisen asunnon lisäksi ilmestyneet ne lainalla ostettavat osakkeet, sekä mahdolliset muut säästöt, jotka vuoden aikana ovat kertyneet. Nostettavan sijoituslainan takia lainamäärä on vuoden aikana pysynyt ennallaan, mutta koska varallisuus on kasvanut, ei siihen lainaan liittyvä riski ole edes sillä vuodentakaisella tasolla, vaikka rahat onkin käytetty osakkeiden ostamiseen.

Jos sinua alkoi kiinnostaa, mitä se käytännössä tarkoittasi, jos lainojen lyhentämisen sijaan rahat käyttäisikin sijoituksiin, suosittelen lukemaan aikaisemman tekstini:
Lainoja ei tarvitse (tai välttämättä edes kannata) maksaa takaisin



keskiviikko 19. lokakuuta 2016

Painonpudotus update

Kun maaliskuussa aloitin painonpudotusprojektini, en yhtään osannut arvata, että sen kanssa menisi näin pitkään. Painoa ei ollut pudotettavana kuin muutama kilo ja yleensä kilot ovat lähteneet nopeasti, kun vain olen päättänyt ryhtyä toimeen. Odotin, että normaalipainoon pääsyyn vaaditut kaksi kiloa lähtisivät noin kuukaudessa. Tuohon tavoitteeseen pääsyyn meni kuitenkin noin kolme kuukautta.

Normaalipainon ylärajalle pääsy ei kuitenkaan riittänyt minulle, vaan halusin päästä ainakin kilon verran ylärajan alle, että painossa on hieman heilumavaraa ylöspäinkin. Tuohon kiloon on nyt mennyt nelisen kuukautta, mutta vihdoin siihenkin on päästy. Pitkästä prosessista huolimatta on pakko todeta, että tuo on todella merkittävä kilo. Nyt kun turvotuspäivinäkin paino pysyy alle normaalipainon ylärajan, voin silloinkin olla tyytyväinen peilikuvaani. Ennen tämän viimeisen kilon pudotusta näin ei ollut.

Tässä välissä on lienee syytä kertoa vielä sen verran itsestäni, että olen aina ollut varsin urheilullinen, ja paino- ja ulkonäkövaatimukseni ovat seurausta siitä taustasta. Niin sanottu "normaali" ihminen ei varmasti olisi kokenut tarvetta pudottaa painoa edes alkutilanteessani. Mutta aivan kuten rahankin kanssa, "normaali" ei riitä minulle, vaan minä määritän itse omat vaatimustasoni. Aikaisempi painoni ei täyttänyt tuota vaatimustasoa, mutta nykyinen täyttää.

Mainitsemaani urheilullisuuteen liittyen tällä painonpudotusprojektillani oli myös mukava yllättävä sivuvaikutuskin. Kun laskin kaloreita ja mieli alkoi tehdä herkkuja, minun tuli usein tehtyä joku treeni, että sain kulutettua ne kalorit, jotka herkuttelin. Kun tuota urheilun ja herkuttelun vuorottelua on nyt kestänyt sen yli puoli vuotta, niin alan olla varsin hyvässä kunnossa. Hyvään kuntoon tulo ei lainkaan ollut projektini tarkoitus, mutta olen tällä hetkellä melkeinpä tyytyväisempi nykykuntoni johdosta kuin siitä, että pääsin tavoitepainooni. Happy accident.



sunnuntai 16. lokakuuta 2016

250 000 kävijää ja 900 kommenttia

Tätä kirjoittaessa blogissani on bloggerin laskurin mukaan ollut yli 250 000 kävijää ja kirjoituksia on kommentoitu yli 900 kertaa. Bloggerin kävijälaskuri ei tosin ilmeisesti ole kovin luotettava, minkä takia moni seuraa ennemmin Google Analyticsin raporttia. Minä olen alusta asti seurannut bloggerin kävijälaskuria, joten en koe tarpeelliseksi muuttaa käytäntöäni. Tärkeintä on, että luvut ovat vertailukelpoisia, eikä se, ovatko ne ihan tarkalleen oikein.

Kommenteista puolestaan iso osa on luonnollisesti omiani. Spam-mainoskommentit olen siivonnut pois, joten ne eivät ole paisuttamassa kommenttimäärää. Mukavasti on keskusteluakin siis kertynyt blogini historian aikana.

Viimeksi kirjoitin blogini kävijämääristä elokuussa 2015, jolloin täyteen tuli 100 000 kävijää. Olen tässä koko ajan odottanut, milloin kuukausittaisten kävijämäärien kasvu loppuu, mutta tähän asti kävijöissä on ollut tasaista kasvua, kuten alla olevasta kuvasta näkyy.

Huom. Kuvion viimeinen luku on keskeneräinen lokakuu, joten siitä pudotuksesta ei kannata välittää, koska se ei kerro mitään.

Mitään ihmeellistä tässä ei ole tullut tehtyä. Olen vain kirjoitellut tasaisesti asioista, jotka sattuvat kiinnostamaan. Kyse on siitä samasta pitkäjänteisestä työstä kuin säästämisessä yleensäkin. Olen tosin pyrkinytkin siihen, että kasvu pysyy tasaisena. Olen esimerkiksi saattanut viivyttää kirjoitusten julkaisua, jos on näyttänyt siltä, että lukijamäärät ovat muutenkin riittävällä tasolla kuukausittaisen kasvun saavuttamiseen. Vastaavasti, jos kävijämäärät ovat näyttäneet jäävän liian pieneksi, olen saattanut kirjoittaa jostakin, vaikkei välttämättä mitään asiaa olisi ollutkaan. Joskus "pakotetusta" kirjoittamisestakin on tullut ihan hyviä tekstejä.

Tilanne on tällä hetkellä oikeastaan sama kuin edellisen kävijäraportin hetkellä. Odotan, että kumpi loppuu ensin, uusien (tai vanhojen) lukijoiden kiinnostus blogiani kohtaan, vai oma kiinnostukseni kirjoittaa uutta materiaalia. Aina välillä tulee väsymyksen hetkiä, jolloin joko ei huvita tai ei vaan ole sanottavaa, mutta vastaavasti välillä on paljonkin sanottavaa. Täytyy kuitenkin sanoa, että on ollut erittäin mukavaa, että on ollut tällainen paikka, johon on voinut purkaa ajatuksiaan ja käydä vielä keskusteluakin vähän haastavammista aiheista.



torstai 13. lokakuuta 2016

Fundu kokeilussa

Olen aikaisemmin kirjoittanut aika kriittisesti vertaislainoista, joten voi olla yllättävää, että olen päätynyt kokeilemaan Fundun sijoituspalvelua, jossa yksityishenkilöt voivat vertaislainatyylisesti antaa lainoja, joskin yksityishenkilöiden sijasta yrityksille. Tuo ero lainaajakunnassa tekeekin sen eron, miksi olen ollut valmis kokeilemaan Fundua.

Olennaisin ero vertaislainojen ja Fundun välillä on siinä, että Fundun asiakkaiden voi olla taloudellisesti järkevää käyttää Fundun palveluita, kun taas yksityisten ottamat vertaislainat ovat käytännössä aina huonoja ideoita. Vaikka molemmissa lainoissa korkoprosentit saattavat olla samaa kokoluokkaa, tekevät yritysten kymmenien prosenttien tuotto-odotukset sen, että niillä on varaakin maksaa lainoistaan toistakymmentä prosenttia korkoa. Yksityishenkilöillä noin kova korko tarkoittaa vain ja ainoastaan entistä syvempää kuoppaa, josta on aina vaan vaikeampi kiivetä pois.

Toinen ero vertaislainojen ja Fundun välillä on, että Fundussa pystyy huomattavasti vertaislainoja paremmin arvioimaan lainaajan maksukykyä. Kirjoittamalla Googleen "[yrityksen nimi] taloustiedot" näkee ainakin vakiintuneista yrityksistä viime vuosien liikevaihdon, tuloksen ja omavaraisuusasteen kehityksen. Jos yritys on pystynyt harjoittamaan kannattavaa liiketoimintaa, eikä maksuhäiriömerkintöjäkään ole päässyt syntymään, voi melko vahvasti luottaa, että yritys tulee pystymään suoriutumaan velvoitteistaan ainakin seuraavan vuoden ajan. Kun sijoitan lähinnä lainoihin, joita lyhennetään kuukausittain tai joissa on muuten lyhyt takaisinmaksuaika, voin luottaa saavani ainakin valtaosan rahoistani takaisin.

Fundussa voi myös arvioida lainaajien liiketoimintaidean toimivuutta. Jos en ole luottanut ideaan, en ole lainannut rahoituksen hakijalle rahaa. Lähtökohtaisesti tosin en ole edes harkinnut sellaisten yritysten rahoittamista, joilla ei ole osoittaa historiallista näyttöä kannattavan liiketoiminnan harjoittamisesta. Näin ollen yritykset, joilla ei ole tarjota tilinpäätöstietoja yhdeltäkään täydeltä tilikaudelta, ovat minulle lähtökohtaisesti poissuljettuja. Näin ollen pelkkään ideaan en ole valmis sijoittamaan, vaikka idea vaikuttaisikin hyvältä.

En myöskään aio lainata rahaa kertalyhenteisille lainaajille, ellei laina-aika ole lyhyt (muutamia kuukausia). Kertalyhenteinen laina (ns. bullet-laina) yhdistettynä pitkään laina-aikaan tekee sen, että yrityksen maksukyvylle voi tapahtua monenlaisia asioita ja koko summa saattaa hyvinkin muuttua luottotappioksi. Säännöllisesti lyhennettävässä lainassa omaan maksukykyisyysarvioon voi luottaa ainakin alkupään lyhennysten kohdalla. Jos olosuhteet myöhemmin muuttuvat, niin luottotappion määrä ei oletettavasti tule olemaan täyttä lainasummaa, kun lainaa on sitä ennen lyhennetty useamman kerran.

Maksuvaikeustilanteissa yritykset käyttäytyvät myös varsin eri tavalla kuin yksityishenkilöt. Velkaongelmainen vertaislainaaja ei ole millään tavalla kiinnostunut hoitamaan lainojaan, vaan uusi tilille tuleva käytetään mieluummin elinkustannusten kattamiseen kuin vanhojen laskujen maksuun. Ulosoton rajoitukset ja suojaosuudet tekevät myös sen, ettei velkoja välttämättä saa mitään ylivelkaantuneen yksityishenkilön mahdollisesti saamista tulevista tuloista. Yrityksellä puolestaan on kannustin hoitaa vanhojakin lainoja, koska liian pitkäksi venynyt maksuviive estää yrityksen toiminnan ja loppujen lopuksi voi aiheuttaa jopa konkurssin. Konkurssiuhan alla olevat yhtiötkin haluavat yleensä viivyttää kohtaloaan mahdollisimman pitkään, mikä usein tarkoittaa, että velvoitteita pitää maksaa pois vanhimmasta päästä.

Tähän mennessä olen saanut lainanlyhennyksen kahdesta lainasta. Toinen maksettiin ajallaan ja toinen muutaman päivän myöhässä. Yritysten maksukäytäntöjä tuntevana en suuremmin huolestu tuosta muutaman päivän viivästyksestä, koska osa yrityksistä maksaa laskuja säännöllisesti myöhässä. Tämä voi johtua esimerkiksi heikolla tasolla olevasta rahoitusosaamisesta (ei osata tasapainottaa sisään tulevia ja ulosmeneviä rahavirtoja) tai ihan vaan siitä, että laskujen maksaminen ei ole yrittäjällä kovinkaan korkealla tärkeysjärjestyslistalla (sitä tehdään "kun keretään"). Maksuviivästys ei siis välttämättä ole merkki, että yrityksen liiketoiminta ei ole taloudellisesti kestävällä pohjalla. Toki paremman kuvan yritys luo itsestään, jos maksut hoidetaan ajallaan.

Olen käyttänyt Fundua vasta hetken, joten olen vasta muodostamassa mielipidettäni palvelusta. Tarkoituksenani on lisätä palveluun kuukausittain pieni summa, niin että mahdollinen tappiokaan ei muodostu kokonaisuutta arvioiden liian suureksi. Haluni sijoittaa rahojani tämänkaltaisen palvelun kautta on myös vahvasti riippuvainen osakemarkkinoiden nykyisestä arvostustasosta. Jos osakekurssit myöhemmin ovat selvästi nykyistä alempana, tulen varmasti siirtämään rahojani Fundusta pörssiin. Tällä hetkellä koen kuitenkin Fundun tarjoaman korkotuoton olevan riittävän hyvä verrattuna sen sijoitusriskiin ja muihin tarjolla oleviin sijoituskohteisiin. Hajauttamalla rahat useisiin kohteisiin, pitäisi luottotappioriskin pysyä kohtuullisuuden rajoissa.


Tämä ei ole ollut maksettu mainos. Ainoa yhteyteni Funduun ovat sen kautta tekemäni sijoitukset. Tämä ei ole myöskään kehotus/suositus sijoittaa Fundun kautta - ainoastaan kuvaus syistä, miksi itse päädyin tekemään niin.



maanantai 10. lokakuuta 2016

Tuotot Q1-Q3 2016

                       Oma         S&P500         Ero
tammi.16 -8,0% -5,0% -3,1 %



helmi.16 -5,2% -0,1% -5,0 %



maalis.16 7,0% 4,9% 2,2 % Q1 2016 -6,7 % -0,5 % -6,2 %
huhti.16 2,7% 2,2% 0,5 %



touko.16 1,6% 1,8% -0,2 %



kesä.16 -2,7% 0,3% -3,0 % Q2 2016 1,5 % 4,3 % -2,8 %
heinä.16 4,0% 3,7% 0,3 %



elo.16 1,6% 0,1% 1,4 %



syys.16 -0,8% 0,0% -0,8 % Q3 2016 4,8 % 3,9 % 0,9 %
Vuosi 2016 -0,8% 7,8% -8,6 %






Yllä olevasta taulukosta ja kuviosta näkee, että sijoitusteni suoriutuminen ei ole tänä vuonna ollut erityisen hyvä. Luulen, että alisuoriutuminen menee aika paljon muutaman yksittäisen sijoituksen piikkiin. Ensimmäinen niistä on Volkswagen, jonka osalta en koe tehneeni virhettä, koska en voinut tietää, millainen päästöhuijausskandaali yrityksessä oli tulossa. Toki reagointini skandaaliin olisi voinut olla parempi. Paljastus itsessäänhän tuli julkiseksi 2015, mutta sen vaikutuksia on näkynyt huomattavasti vielä tänäkin vuonna ja VW:n osakkeen arvo oli vuoden alussa merkittävästi korkeammalla kuin nyt.

Toinen virhesijoitus menee enemmän omaan piikkiin, koska Deutsche Bankin kohdalla tein selvästi virhearvion siinä, kuinka pitkä ja kallis matka sillä on edessä oikeusriitojensa kanssa. Sijoituksen arvo on laskenut niin paljon, etten ole oikein jaksanut edes seurata sitä enää, mutta silloin kuin sitä vielä seurasin, DB mielestäni teki perustoiminnoillaan ihan sellaista tuottoa kuin olin ajatellutkin. Kaikki rahat vaan katosivat oikeudenkäynteihin.

Kolmas heikosti suoriutunut sijoitus on ollut Telia. Sen kohdalla kävi sama kuin Volkswagenin kanssa, eli pian oston jälkeen tuli julki uutinen (lahjusskandaali), joka laski kurssia huomattavasti. Teliaa olen tosin lisäillyt tasaisesti kurssin laskiessa, joten jos huono suoriutuminen jatkuu tästäkin eteenpäin, niin sitten olen tehnyt ostojeni kanssa virhearvioinnin. Aika näyttää, oliko laskeviin kursseihin ostaminen hyvä idea vai ei.

Noiden kolmen lisäksi vertailuindeksistä jäämistä voi jonkin verran selittää se, että alkuvuodesta salkussani oli huomattavasti enemmän velkaa kuin nyt. Alkuvuoden laskussa siis velkavipu näyttää salkun arvon laskun korostettuna, mutta myöhemmissä nousuissa nousut eivät näy yhtä vahvasti vivutettuna, kun lainamäärä on pienentynyt selvästi. Pitäisi melkein ihan uteliaisuuttaan laskea, millainen itse sijoitusten tuotto on ollut, jos jättäisi huomioimatta lainavivun vaikutuksen. En tosin usko vaikutuksen olevan niin suuri, että maksaisi vaivaa tehdä kokonaan uudet taulukot.

Olen jatkuvasti odottanut isompaa laskua pörssikursseissa, mutta sitä ei ole kuulunut. Salkkuani olen muodostanut defensiivisempään suuntaan laskua odotellessa, minkä lisäksi olen vähentänyt käyttämäni lainan määrää. Nyt odotan mielenkiinnolla, miten salkulleni käy kun se lasku oikeasti tulee. Ja sehän väistämättä tulee ennemmin tai myöhemmin. Niin vahvasti en uskalla laskua odottaa, että muuttaisin sijoitussalkkuani käteiseksi, koska se "myöhemmin" saattaa olla paljonkin myöhemmin.

Nyt aion vain odottaa ja katsoa, mitä markkinoilla tapahtuu. Salkkua kasvattelen palkkatulojeni avulla ja mahdollisen laskun tullessa kasvatan ostojani käyttäen Nordnetin tarjoamaa velkavipumahdollisuutta. Ja jos oikein iso lasku tulee, saatan marssia kivijalkapankkiin hakemaan sijoitusluottoa käyttäen asuntoa vakuutena. Käteispinon päällä istuen en malta laskua odottaa.



lauantai 8. lokakuuta 2016

Kuluraportti syyskuu 2016

Kuten säästöraportissani totesin, syyskuussa kulutus pysyi varsin kohtuullisella tasolla. Esimerkiksi ruokakulut sain monen heikon kuukauden jälkeen laskettua suurin piirtein normaalille tasolle (alle 500 €). Paljon siihen rahaa kuluu edelleen, mutta menipä tällä kertaa sentään yli 160 € vähemmän kuin elokuussa.

Syyskuu oli ensimmäinen kuukausi tänä vuonna, kun minulla ei ollut oikeastaan yhtään satunnaisia tai vuosittaisia kuluja. Keskimäärin noita on ollut noin 300 €/kk.

Kokonaisuudessaan syyskuussa normaaleja elämisen kuluja oli 1074 € ja työn kuluja 356 €. Työn kuluja vähensi pitämäni loma.

Alla olevasta kuviosta näyttää että olen vihdoin saanut käännettyä kulutustasoani hieman alaspäin. Viime vuonnahan huonojen rutiinien takia rahaa paloi ihan liikaa. Nyt rutiinit ovat paljon paremmat ja pitää toivoa, että kulutus pysyy alhaalla. Nykyiseen kulutustasooni olen varsin tyytyväinen.




lauantai 1. lokakuuta 2016

Säästöjen tilannekatsaus syyskuu 2016

Syyskuussa säästöön jäi jopa 2510 €. Syitä poikkeuksellisen hyvälle lukemalle olivat saamani lomarahat, työmatkan päivärahat ja kilometrikorvaukset sekä kohtuudessa pysyneet kulut.

Vuoden 2016 säästötavoitteesta (17 000 €) on nyt kasassa 13 349 €. Loppuvuoden aikana pitäisi siis saada säästöön keskimäärin 1217 €/kk, jotta pääsen tavoitteeseen. Sen ei pitäisi olla mikään ongelma, varsinkaan veronpalautukset huomioiden. En tosin ole vielä saanut verotuspäätöstäni, joten jännityksellä saan vielä odottaa, mitä sieltä on tulossa.





keskiviikko 28. syyskuuta 2016

Voiko jonkun henkilön työn arvo olla tuhat kertaa arvokkaampi kuin toisen?

Aina välillä joku kauhistelee tuloeroja tai ylimmän johdon palkkoja sillä perusteella, että he eivät voi ymmärtää, miten joku voisi muka ansaita yli tuhat kertaa isomman palkan kuin esimerkiksi perusduunari. Asialla on merkitystä esimerkiksi sen kannalta, että jos kukaan ei oikeasti voi ansaita noin paljon muita korkeampaa palkkaa, on se hyväksyttävää verottaa häneltä pois.

Mutta mikä onkaan todellinen tilanne?

Oletetaan vaikka, että on ihminen, joka ei osaa eikä halua osata mitään muuta kuin yhden tuotteen valmistamisen. Vaikka teoriassa hänen voisi olla mahdollista kehittää osaamistaan pidemmälle, hänen asenteensa estää muiden töiden opettelun.

Kyseinen henkilö valmistaa tuotetta, jonka kilpailutilanteen määrittämä tiukka hinta on 10 €/kpl. Koska tuotteen myyntihintaa ei kilpailun takia voida nostaa, ei tälle henkilölle siis voida maksaa enempää kuin tuo kymmenen euroa per valmistettu tuote (olettaen, että tuotteen valmistamiseen ei liity muita kustannuksia). Jos hän vaikka pystyy tekemään kaksi tuotetta tunnissa, hänen työnsä kustannus voi siis olla korkeintaan 20 €/h (sisältäen kaikki sivukulut, sairauspoissaolot, lomat yms). Tuo on siis hänen työnsä maksimiarvo. Koska yrityskin tarvitsee edes jonkin suuruisen voiton, jotta tuotetta kannattaa myydä, ei tuota maksimisummaakaan todellisuudessa voida maksaa työntekijälle. Jos työn hinta nousee (esimerkiksi minimipalkkalainsäädännön johdosta) niin korkeaksi, että se on suurempi kuin tuotteen myyntihinta, loppuu tältä henkilöltä työt joko irtisanomisen tai konkurssin kautta.

Näin ollen voimme sanoa, että tällä henkilöllä, jolla ei ole muita taitoja, eikä edes halua muiden taitojen hankkimiseen (me kaikki tiedämme, että tällaisia henkilöitä on), on työnsä arvolle maksimitaso, joka on 20 €/h (n. 3150 €/kk).

Otetaan sitten vaihtoehdoksi esimerkki omasta elämästäni. Olen antanut kaverilleni neuvoja hänen lainansa korkojen suhteen, jolla säästin hänelle tuolloin laskettuna pari tonnia vuodessa lainan lyhenymisen mukaan pienentyvin summin koko lainan takaisinmaksuajan. Tuon hetken jälkeinen kehitys on ollut vielä parempi, eli todellinen säästö oli vielä suurempi. Sanotaan kuitenkin alkuperäisen arvion mukaisesti, että tuo noin tunnin kestänyt ylipuhuminen säästi kaveriltani yli 15 000 €.

Jos tekisin tuon kaltaista neuvontaa työkseni ja voisin antaa vastaavia neuvoja vaikka kerran viikossa, niin sehän tarkoittaisi, että olen tuottanut asiakkailleni 780 000 € edestä hyötyä. Teoreettinen maksimi työni kustannus voisi siis olla tuo 780 000 € vuodessa eli 65 000 € kuukaudessa. Toki, jos kaiken hyödyn veisi asiakkaalta omaan taskuun, niin bisnes ei kauaa pyörisi, mutta jos vaikka veloittaisin 10 % saavutetusta hyödystä, saisin edelleen miellyttävän 6500 €/kk eli tuplasti enemmän kuin aikaisemmin kuvaamani yhden tuotteen valmistaja.

Entä jos tekisinkin vastaavaa neuvontaa yrityksille? Muutaman sadan tuhannen lainat muuttuvat muutaman sadan miljoonan lainoiksi, jolloin samalla potentiaalinen palkkiokin muuttuisi tuhatkertaiseksi. Toki tämän kokoluokan yrityksiä on vaikea löytää joka viikolle, mutta siihen ei nyt tässä kannata takertua. Jos löytyisi yksikin asiakas, jolle voisi neuvoillaan löytää 15 miljoonan (=15 000 €*1000) säästön ja tämä yritys maksaisi siitä neuvosta 10 %, niin siitä jäisi taskuun se 1,5 miljoonaa, jonka avulla voi loppuvuoden olla vaikka tekemättä töitä. Tehdyn työn tuntipalkka olisi ihan mukava (vaikka tuon mittaluokan neuvoja ei ehkä enää tunnin parin sessiolla hoideta).

Jos tilannetta katsoo täysin rehellisesti, niin meillä on siis työelämässä ihmisiä, joiden tuottavuus on joko kyvyttömyyden tai haluttomuuden takia varsin rajoitettu, sekä ihmisiä, joiden työn tai osaamisen tuottavuudella ei ole mitään varsinaista ylärajaa. Tuhatkertainen tuottavuusero on mielestäni jopa varsin maltillinen luku.

Olisi absurdia väittää, että se yksi jäärä, joka ei ole eläissään tehnyt kuin sitä yhtä asiaa, voisi yhtäkkiä alkaa tekemään niitä miljoonaluokan arvoa luovia päätöksiä, tai että se, joka tekee noita miljoonaluokan päätöksiä, ei saisi veloittaa niistä esimerkiksi tuota 10 %. Ay-liikekin väittää, että työntekijälle kuuluu kohtuullinen osuus tuottamastaan arvosta, mutta jostakin syystä se koske niitä korkeimman asteen päätöksiä, joilla oikeasti voi olla miljoonien tai jopa miljardien arvoisia seurauksia.

Ennakoidakseni tiettyjä yleisiä vastalauseita minun on todettava, että: Ei - en väitä, että kaikki duunarit olisivat sellaisia, etteivät he voisi oppia tai kehittyä. En edes väitä, että tuollainen kehittymättömyys ja rajoitettu tuottavuus olisi yleistä. Väitän ainoastaan, että on joitakin, jotka eivät pysty enempään tai ovat haluttomia kehittymään, mikä riittää todistamaan, että heidän maksimiarvonsa työmarkkinoilla on rajoitettu tuohon pieneen euromäärään tunnilta. Kun näitä yksilöitä vertaa siihen, että jotkut voivat tuottaa lähes rajoittamattoman määrän arvoa asiakkailleen tai työnantajalleen, on pakko todeta, että jonkun henkilön työn arvo voi tosiaan olla yli tuhat kertaa arvokkaampi kuin toisen.



lauantai 17. syyskuuta 2016

10 miljoonaa euroa

Jälleen kerran mediassa on ollut juttua siitä, kuinka säästämällä voisi vaurastua, ja johon ihmiset ovat rynnänneet kertomaan, kuinka säästäminen on mahdotonta, huijaus, uhkapeliä jne. En edes viitsi linkittää tähän mitään tiettyä artikkelia, koska noita tulee tasaisin väliajoin ja aina samanlaisin seurauksin. Vihamielisten kommenttien tulva täyttää kommenttiosion, koska ihmiset eivät voi käsittää, kuinka joku kehtaa väittää, että hekin muka voisivat vaurastua.

Ajattelin kuitenkin tämän kommentoinnin vastapainona esittää vähän omia laskelmiani siitä, minkä ajattelen itselleni olevan mahdollista:

Odotan olevani taloudellisesti riippumaton, kun täytän 40. Tuossa vaiheessa kaikki elämisen kuluni tulevat siis katettua pääomani tuotoilla. En kuitenkaan todennäköisesti aio siirtyä tuolloin eläkkeelle, vaan jatkan työelämässä tai sitten siirryn yrittäjäksi.

Siitä hetkestä lähtien, kun pääomatuloni kattavat menoni, voin luonnollisesti sijoittaa kaikki ansiotuloni. Oletan tuossa iässä tienaavani karkeasti 4000 euroa kuukaudessa nettona. Päätin huvikseni katsoa Seligsonin tavoitelaskurilla, kauanko minulla menisi 10 miljoonan euron keräämiseen, jos alan pistää 4000 euroa kuukaudessa sijoituksiin. Laskuri antoi vastaukseksi 34 vuotta. Tuo tarkoittaisi, että saavuttaisin 10 miljoonan euron rajapyykin ollessani 74-vuotias.

Iän puolesta ei mikään mahdottomalta kuulostava lukema. Odotan nimittäin eläväni yli 80-vuotiaaksi. Viimeisinä vuosina en tosin todennäköisesti pysty enää tienaamaan tuollaisia summia sijoitettavaksi, mutta noilla varallisuusmäärillä lisätyn pääoman vaikutus viimeisiltä vuosilta ei ole kovinkaan suuri.

Lisäksi "kympin" saavuttamista helpottaa se, että minulla pitäisi edelleen olla se taloudelliseen riippumattomuuteen vaadittu pääoma, joka oletettavasti on ajan myötä kasvanut myös, sekä se, että tulojeni voi odottaa kasvavan vielä 40:n ikävuoden jälkeenkin, kun taas laskelma odottaa jatkuvasti sijoitettavan sen 4000 €/kk. Voisin esimerkiksi tehdä niin, että tuossa vaiheessa puolet tulojen kasvusta menisi elintason kasvattamiseen ja puolet säästösumman kasvattamiseen. Tällä tavoin voisin kasvattaa elintasoani pikku hiljaa, menemättä kuitenkaan liiallisuuksiin. Kuten olen aikaisemminkin todennut, pelkkä tulojen kasvu ei ole mikään syy kasvattaa menojakin. Jonkintasoista menojen kasvua voi kuitenkin odottaa tapahtuvan.

Mitä sitten tekisin eläkeikäisenä 10 miljoonalla eurolla? Se jääköön vielä salaisuudeksi, mutta joitakin suunnitelmia minulla on jo. Sen verran voin todeta, että en aio kerätä rahaa/varallisuutta ihan pelkästä rahan keräämisen ilosta. En myöskään aio jättää niitä perillisilleni, vaan he saavat ansaita omaisuutensa ihan itse. Yksi pieni osasyy "kympin" keräämiselle olisi se, että voisin osoittaa muille:
Se on mahdollista



maanantai 12. syyskuuta 2016

Onko eläkejärjestelmämme pyramidihuijaus?

Aika ajoin eläkejärjestelmäämme kuvataan sanalla pyramidi(huijaus). Tuo kuvaus on tavallaan ihan osuvakin, koska pyramidihuijaukseksihan kuvataan järjestelmää, jossa vanhojen sijoittajien "tuotot" maksetaan pääsääntöisesti uusien sijoittajien rahoilla, eikä todellisilla tuotoilla. Tällä määritelmää käyttäen eläkejärjestelmämme todellakin vaikuttaa pyramidihuijaukselta, koska vain pieni osa ulosmaksetuista eläkkeistä voidaan rahoittaa sijoitusten tuotoilla, kun taas valtaosa rahoista tulee nykyisiltä veronmaksajilta.

Tämä ei kuitenkaan kerro koko totuutta. Yrittäjillä olevaa pientä pelivaraa lukuunottamatta, järjestelmään osallistuminen on pakollista, mikä takaa sen, että peli voi jatkua ikuisesti (toisin kuin pyramidihuijauksessa, jossa usein jossain välissä tulee raja vastaan). Eläkejärjestelmässämme aina tulevat uudet nuoret, jotka maksavat vanhempien maksut, koska muuta vaihtoehtoa ei ole. Eri asia on, että pitääkö jossain välissä eläkkeiden tasosta leikata merkittävä osa pois, koska nuorten taakka kasvaa liian isoksi.

Eläkejärjestelmämme miettiessä, näen sen itse puhtaasti verona. Meiltä kerätään veroa, jolla maksetaan vanhempien ihmisten eläkkeet. Poliitikot haluavat esittää tuon veron oman tulevaisuuden varalle säästämisenä, jotta sen maksamisesta ei tulisi niin paha mieli, mutta tosiasiaa se ei muuta: Valtaosaa maksamistamme eläke-euroista ei käytetä meidän eläkkeisiin, vaan nykyisten eläkeläisten eläkkeisiin. Kun se meitäkin varten rahastoitu osa eläke-euroista sijoitetaan tehottomasti, pidän koko eläkemaksua ihan puhtaana verona. Kun tämän ymmärtää, alkaa suomalainen erittäin korkea verotus näkyä vielä pahempana.

Toisaalta, kun asian näkee verona, se ehkä helpottaa eläkejärjestelmämme alirahoitukseen liittyvää ahdistusta. Ei meidän työttömyyskorvauksiakaan makseta mistään vuosien varrella kerrytetystä rahastosta, vaan ihan verorahoilla (vaikka ay-liike ehkä haluaakin ihmisten kuvittelevan, että ansiosidonnaiset korvaukset tulevat heiltä).

Näin ollen ihmisten ei mielestäni tarvitse huolehtia kaatuuko tuo meidän pyramidimallinen eläkejärjestelmä kokonaan, vaan ainoastaan sitä, kuinka isoa eläkettä sieltä on varaa maksaa ja kuinka törkeää verorasitetta sen ylläpitäminen vaatii. Tällöin kyse on vivahde-eroista, eikä radikaalista ON tai EI tyylisestä vaihtoehdosta.

Itse en laskelmissani oleta saavani eläkejärjestelmästä mitään, vaan itse asiassa pidän kunnia-asiana, etten eläkkeelle päästessäni tarvitse ainoatakaan euroa tuolta järjestelmästä. Minä pystyn siihen, ja niin siihen pystyy valtaosa muistakin perinteisen työuran tekevistä ihmisistä. Koska minä pystyn siihen, en voi kuvitella eläväni niin, että olisin vanhana riippuvainen muiden halusta ja kyvystä elättää minut.

En toki halua paheksua ketään, joka perinteisillä eläkkeillä elää ja haluan itsellenikin varmuuden vuoksi sen turvaverkon, jonka verorahoitteinen järjestelmämme luo, mutta haluan vain vaatia itseltäni sen, että teen parhaani, etten tuota turvaverkkoa tule koskaan tarvitsemaan. Kun otan tulevaisuuteni omiin käsiini, minun ei koskaan tarvitse murehtia eläkkeen tasoa tai sitä taakkaa, jonka eläkkeeni aiheuttaa muille. Voin vaikka lahjoittaa eläkkeeni takaisin valtiolle, jos en itse sitä tarvitse.



keskiviikko 7. syyskuuta 2016

Lainoja ei tarvitse (tai välttämättä edes kannata) maksaa takaisin

Suomalaiseen kansanluonteeseen kuuluu vahvasti, että velat kuuluu maksaa pois. Tämä ei kuitenkaan välttämättä ole se ainoa tai edes paras vaihtoehto. Alla esitän muutaman laskelman, joista näkee millaisiin lopputuloksiin voi päästä, jos lainaa ei maksakaan pois.

Ensinnäkin katsotaan laskelma, jossa 250 000 € asunto ostetaan käyttämällä 50 000 € omaa rahaa ja 200 000 € lainarahaa. Laina maksetaan "normaalisti" pois 20 vuoden aikana tasalyhenteisesti. Asunnolle oletetaan 2 %:n inflaatiota vastaava arvonnousu.

Lainaa Lyhennys Asunnon arvo Laina pääomasta
0  200 000    250 000   80 %
1  190 000    10 000    255 000   75 %
2  180 000    10 000    260 100   69 %
3  170 000    10 000    265 302   64 %
4  160 000    10 000    270 608   59 %
5  150 000    10 000    276 020   54 %
6  140 000    10 000    281 541   50 %
7  130 000    10 000    287 171   45 %
8  120 000    10 000    292 915   41 %
9  110 000    10 000    298 773   37 %
10  100 000    10 000    304 749   33 %
11  90 000    10 000    310 844   29 %
12  80 000    10 000    317 060   25 %
13  70 000    10 000    323 402   22 %
14  60 000    10 000    329 870   18 %
15  50 000    10 000    336 467   15 %
16  40 000    10 000    343 196   12 %
17  30 000    10 000    350 060   9 %
18  20 000    10 000    357 062   6 %
19  10 000    10 000    364 203   3 %
20  -      10 000    371 487   0 %

Laina-ajan lopussa on siis 0 € velkaa ja omistuksessa on 371 487 € arvoinen asunto.

Entä jos lainaa ei maksettaisikaan takaisin, vaan rahat käyttäisi sijoituksiin? Se tarkoittaisi, että sijoituksiin voisi käyttää tuon 10 000 € ylimääräistä joka vuosi. Kun osakkeille oletetaan olevan saatavissa 8 %:n tuotto, niin alla näkyvän taulukon mukaan sijoitusten kertymä (tuottoineen) ylittää lainan kokonaismäärän jo vuonna 13. Käyttämällä rahat lyhennysten sijasta sijoituksiin voi siis lyhentää lainan maksuaikaa seitsemällä vuodella! (Jos siis haluaa tuossa vaiheessa lainasta eroon.)


Lainaa Sijoituksiin Sijoituksissa (8 % tuotto) Asunnon arvo Laina pääomasta
0  200 000    250 000   80 %
1  200 000    10 000    10 000    255 000   75 %
2  200 000    10 000    20 800    260 100   71 %
3  200 000    10 000    32 464    265 302   67 %
4  200 000    10 000    45 061    270 608   63 %
5  200 000    10 000    58 666    276 020   60 %
6  200 000    10 000    73 359    281 541   56 %
7  200 000    10 000    89 228    287 171   53 %
8  200 000    10 000    106 366    292 915   50 %
9  200 000    10 000    124 876    298 773   47 %
10  200 000    10 000    144 866    304 749   44 %
11  200 000    10 000    166 455    310 844   42 %
12  200 000    10 000    189 771    317 060   39 %
13  200 000    10 000    214 953    323 402   37 %
14  200 000    10 000    242 149    329 870   35 %
15  200 000    10 000    271 521    336 467   33 %
16  200 000    10 000    303 243    343 196   31 %
17  200 000    10 000    337 502    350 060   29 %
18  200 000    10 000    374 502    357 062   27 %
19  200 000    10 000    414 463    364 203   26 %
20  200 000    10 000    457 620    371 487   24 %

Ehkä jopa tärkeämpää kuin sijoitusten tuotot ja siitä syntyvä mahdollisuus maksaa lainat nopeammin pois, on huomata, että lainapääoman osuus kokonaisvarallisuudesta alkaa pienentyä alusta asti, vaikka lainan kokonaismäärä ei muutu mihinkään. Kun asunnon arvo kasvaa ja samanaikaisesti osakesalkku paisuu kuin pullataikina, alkaa vakiona pysyvä velka olla vuosi vuodelta pienempi ja pienempi huolenaihe. Vaikka lyhentämättömyydellä säästettyjä rahoja ei käyttäisi sijoituksiin, vaan tuhlaisi, olisi lopussa tilanne sellainen, että lainan määrä olisi vain 54 % asunnon arvosta, kun se alussa oli 80 %.

Myös inflaation mukana kasvavat muut tulot (ansiotulot) tekevät sen, että velan merkitys pienenee ajan myötä. Jos esimerkiksi ansiotulot ovat alussa olleet 50 000 € eli velan pääoma oli 400 % vuosituloista, niin 20 vuoden jälkeen inflaation mukaisella (2 %) tulojen kehityksellä muuttumatonkin laina on enää 269 % vuosituloista (74 300 €). Ei varmasti ole vaikea ymmärtää, että on paljon helpompi maksaa pois laina, joka on 269 % tuloista, kuin sellainen, joka on 400 % tuloista.

Joku saattaa protestoida, ettei lyhentämättömyys käytännössä ole mahdollista, koska pankki vaatii asuntolainan lyhentämistä. Käytännössä lyhentämättömyyden voisi toteuttaa esimerkiksi niin, että kaksi ensimmäistä vuotta olisivat lyhennysvapaita (tämän pankit yleensä hyväksyvät), minkä jälkeen voisi nostaa sijoituslainaa aina lyhennystä vastaavan määrän käyttäen vapautuvaa vakuusarvoa sijoituslainan vakuutena. Muitakin vaihtoehtoja olisi, kuten esimerkiksi Nordnetin tai muun välittäjän tarjoama sijoituslaina osakeomistuksia vastaan. Lyhentämättömyydellä en näin ollen tarkoita, etteikö lainoja maksettaisi takaisin, vaan sitä, että ne korvataan aina uudella velalla. Olennaista on se, että omaa rahaa ei missään vaiheessa käytetä lainojen lyhentämiseen vaan tuottaviin sijoituksiin.

Tähän loppuun on vielä todettava varoituksen sana. En todellakaan tarkoita, että kaikkien tulisi heti lähteä velkarahalla sijoittamaan pörssiin, vaan asia pitää miettiä huomioiden oma kokonaistilanne. Jos on pienikin riski, että laskumarkkinassa voisi joutua realisoimaan sijoituksensa tai jopa asuntonsa lainojen maksamiseksi, ei tuolle tielle kannata lähteä. Jos kuitenkin talous on huomattavan ylijäämäinen ja käytössä on mahdollisesti muita vakuuksia tai varallisuutta, jotka estävät, ettei pakkorealisointeihin missään tilanteessa joudu, kannattaa vakavasti miettiä lyhentämättömyydenkin vaihtoehtoa.

Kannattaa myös huomioida se, että ainoat vaihtoehdot eivät ole lyhentää tai ei, vaan voi myös lyhentää vähemmän. Jos lyhennysvapaat on käyttämättä, voi ne käyttää nyt ja sijoittaa rahat. Lyhentämiseen voi palata lyhennysvapaiden jälkeen. Vanhan asuntolainan voi myös kilpailuttaa uusiksi ja ottaa sen pidemmällä maksuajalla, jolloin kuukausittainen määrä pienenee vapauttaen rahaa sijoituksia varten.

Kehotankin kyseenalaistamaan sen lainojen takaisinmaksua koskevan oletuksen, jonka yhteiskunta on päähämme yrittänyt takoa, ja miettimään juuri omat olosuhteesi huomioon ottaen, onko lainan takaisinmaksu varmasti se kaikista paras vaihtoehto.


PS. Korot jätin tässä tietoisesti huomioimatta, koska ne eivät mielestäni olennaisesti muuta tässä kirjoituksessa esittämääni pointtia.

PS2. Itse lyhennän tällä hetkellä lainojani, koska suoraan sanottuna niitä on hieman liikaa omaan makuuni. Lyhennysvapaat aion ottaa käyttöön, kun pörssit ovat selvästi nykyisiä arvostustasoja alempana.