sunnuntai 21. elokuuta 2016

Oma asunto vs vuokralla + osakkeisiin

Aikaisemmissa kirjoituksissani olen näyttänyt, että omaa asuntoa voi pitää sijoituksena, kunhan ymmärtää, että kulujen vähennys on tuottoa samalla tavalla kuin tulojen lisäys. Tai oikeastaan se on parempaa, koska kulujen vähennyksestä ei tarvitse maksaa veroa.

Tässä kirjoituksessa teen vertailua siitä, onko sijoittaa rahat omaan asuntoon vai asua vuokralla ja käyttää rahat osakesijoituksiin. Taulukoistani tuli aika laajoja, joten kerron tässä vain käyttämäni olettamat ja lopputulokset, liittämättä taulukoitani laajemmin. Jos joku halua tietää lisää yksityiskohtia laskelmistani, niin voin vastailla kysymyksiin kommenttiosiossa.

Laskelmassani oletin, että kyseessä on 35 neliön yksiö, jonka vuokra on 15 €/m2/kk. Vastikkeen oletan olevan 4 €/m2/kk. Asunnon arvon laskin 5 %:n nettovuokratuottoa käyttäen, jolloin asunnon hinnaksi varainsiirtoveroineen muodostuu 92 400 €.

Asuntoa ostaessa käytetään 25 %:n omarahoitusosuutta eli 75 % hankintahinnasta rahoitetaan 20 vuoden tasalyhenteisellä lainalla. Korkotasoksi olen olettanut 3 %. Inflaation oletan olevan 2 %, ja se vaikuttaa asunnon arvoon, vastikkeeseen ja vuokraan samalla tavalla. Osakkeiden tuotto-odotuksena käytin 8 %.

Vastikkeen lisäksi oletan omistusasuntoon liittyvän 4 €/m2/kk suuruinen korjauskulu. Tämä korjauskulu takaa, ettei asunnon kunto ja siten arvo laske vuosien kuluessa, vaan asunnon arvo muuttuu inflaation mukaisesti kasvaen. Reaaliarvonnousua (eli inflaation ylittävää arvonnousua) en siis oleta asunnolle tulevan.

Vaihtoehdossa 1 ostetaan siis omistusasunto, jota lyhennetään vuosittain 20 vuotisella lyhennysohjelmalla. Vaihtoehdossa 2 asutaan vuokralla ja osakkeisiin sijoitetaan ensinnäkin omistusasunnon vaatima omarahoitusosuus (25 % = 23 100 €), minkä jälkeen sijoitetaan se raha, mikä jää yli kun vähennetään kaikista omistusasujan kassavirroista (lyhennykset, korot, vastikkeet, korjauskulut) asunnon vuokra.

Kun näillä oletuksilla katsotaan lopputulokset 20 vuoden päästä, niin vaihtoehdossa 1 lopputuloksena on velaton asunto, jonka arvo on 137 302 €. Tuosta velattomasta asunnosta maksetaan vastiketta n. 2500 € vuodessa, kun taas vuokra-asunnon vuokra on noussut n. 9400 €:oon vuodessa. Vuokra-asujalla on kuitenkin kertynyt jopa 172 323 € arvoinen osakesalkku, jonka tuotot enemmän kuin kattavat sen eron, mikä on vuokran ja vastikkeen välillä. Näin ollen ero vuokralla asujan hyväksi vain kasvaa senkin jälkeen, kun omistusasuja on maksanut pois koko asuntolainansa.

Näin ollen näyttäisi siltä, että vuokralla asuminen osakkeisiin sijoittaen todella on parempi vaihtoehto kuin oman asunnon ostaminen.

Päätin kuitenkin tehdä vielä kolmannen vaihtoehdon. Entä jos omistusasunnon lainanlyhennykset nostetaankin aina vuoden lopussa takaisin sijoituslainana ja käytetään nuo rahat osakehankintojen rahoittamiseen? Onhan lyhennyksistä vapautunut vakuusarvoa, jota voidaan käyttää sijoituslainan vakuutena. Laskelmassani oletan, että tuosta sijoituslainasta joutuu maksamaan 1 %-yksikön enemmän korkoa kuin asuntolainasta.

Tuolla tavalla lyhennysten muuttaminen sijoituslainaksi ja osakesalkuksi tekee sen, että velattoman asunnon lisäksi omistusasujalla on nettoarvoltaan 44 633 € suuruinen osakesalkku 20 vuoden tarkasteluajan päätyttyä. Kokonaisuudessaan tässä vaihtoehdossa 3 nettovarallisuudeksi muodostuu 181 934 €, joka on siis suurempi omaisuus kuin vuokra-asujalla.

Joku saattaa tässä vaiheessa protestoida, että on väärin laskea omistusasujalle lainarahalla lisäsijoituksia osakkeisiin, mutta ei tehdä vastaavaa lisäystä vuokra-asujalle. Tähän vastauksena on todettava, että vuokra-asujalla ei ole vastaavaa mahdollisuutta käyttää lainaa kuin omistusasujalla. Asunto on parempi vakuus sijoituslainalle kuin osakesalkku, joten omistusasuja pystyy käytännössä koko ajan käyttämään enemmän lainaa kuin vuorka-asuja. Olen itse asiassa aliarvioinut omistusasujan mahdollisen lainankäytön. Asunnon inflaation mukana kasvava arvo mahdollistaisi suuremmankin lainan käytön, mutta olen olettanut sijoituslainaa otettavan vain lyhennyksen verran. Myös omistusasujan velalla ostamien osakkeiden mahdollista vakuusarvoa en ole ottanut huomioon taulukoissani.

Velan käytöstä voi kuitenkin tehdä pikaisen tarkistuslaskelman. Jos vaikka oletetaan, että asunnolla olisi 75 % vakuusarvo ja osakkeilla 50 %, niin vuokra-asunnolla olisi tarkastelukauden lopussa (20 v kuluttua) mahdollisuus kasvattaa salkkuaan n. 86 000 eurolla. Omistusasuja puolestaan voisi kasvattaa salkkuaan vajaalla 91 000 eurolla. Käyttämääni olettamaa lyhennysten mukaisesta lainanotosta voi siis mielestäni pitää melko oikeudenmukaisena ratkaisuna.

Yhteenvetona voidaan siis todeta, että vuokralla asuminen ja osakkeisiin sijoittaminen on pelkkää omistusasumista parempi vaihtoehto, mutta vaaka voidaan kääntää lievästi omistusasumisen eduksi, jos otetaan huomioon mahdollisuus käyttää sijoituslainaa osakeostojen rahoittamiseksi. Ehkä tärkeintä on kuitenkin huomata, että ilman osakkeisiin sijoittamista vuokra-asujalla olisi koossa pyöreä nolla varallisuutta. Siihen verrattuna omistusasujan 137 302 € arvoinen velaton asunto on valtavasti parempi vaihtoehto.



lauantai 13. elokuuta 2016

50 000 euroa 32 kuukaudessa

Kun vihdoin sain opintoni valmiiksi ja siirryin työelämään vuoden 2013 lopulla, nettovarallisuuteni oli noin 8000 euroa. Kaikki tuo varallisuus oli kiinni vaimoni kanssa omistamassani asunnossa. Pankkitilini oli tyhjä, osakkeet oli tullut myytyä elämisen rahoittamiseksi ja luottokortinkin limiitti (1000 €) oli lähes kokonaan käytössä.

Nyt heinäkuussa 2016 nettovarallisuuteni nousi noin 59 000 euroon. Olen siis noin 32 kuukaudessa vaurastunut yli 50 000 eurolla. Valtaosa tuosta rikastumisesta on tullut ihan siirtämällä rahaa säästöön (lainanlyhennyksiin ja sijoituksiin), koska mistään erityisen hyvistä tuotoista en ole tänä aikana nauttinut. Rehellisyyden nimissä mainittakoon, että summa sisältää myös saamani 3000 euron rahalahjan vanhemmiltani. Sillä maksoin pois erään pienen taloyhtiölainan. Itse ansaitsemiani rahoja olen tuona aikana saanut säästöön reilut 40 000 euroa.

Nettovarallisuutta laskiessani olen pääosin arvostanut omistamani asunnot (tai oikeammin osuuteni niistä) hankintamenoon, paitsi ensimmäisen asuntomme, jonka olen arvostanut siitä olevan virallisen arviokirjan ilmoittamaan markkinahintaan. Todellisuudessa kaksi asuntoamme ovat todennäköisesti arvokkaampia kuin mitä ne ovat laskelmissani ja yksi ei ole niin arvokas. Keskimäärin asuntojen arvojen pitäisi kuitenkin vastata niiden todellista arvoa. Muu sijoitusomaisuus on arvostettu markkinahintaan.

Olen varsin tyytyväinen siihen tahtiin, jolla olen vaurastunut, vaikka olenkin noin 10 000 euroa jäljessä alkuperäistä suunnitelmaani. Sehän tässä säästämisessä on niin hienoa - vaikka epäonnistuu, niin on silti paljon pidemmällä kuin ne, jotka eivät edes yritä. Syykin alkuperäisistä suunnitelmista jäämiselle on helppo löytää. Olen tämän 32 kuukauden aikana ollut pari kuukautta työttömänä, minkä jälkeen siirryin työskentelemään toiselle paikkakunnalle. Alkuperäinen suunnitelmani ei ottanut huomioon kahden paikkakunnan elämisestä aiheutuvia ylimääräisiä kuluja. Ilman näitä kahta asiaa olisin varmasti suunnitelmani mukaisessa tahdissa.

Yksi tarkoitukseni tälle blogille oli tarjota motivaatiota muille vaurastumisesta tai taloudellisesta riippumattomuudesta kiinnostuneille ihmisille, ja toivottavasti nämä tulokseni toimivat edes jonkinlaisena innostuksen lähteenä vaikka vain yhdellekin lukijalle.

Sanotaan, että ensimmäinen sata tuhatta on vaikein. Olen nyt puolessa välissä tuota ja laskelmieni mukaan 100 000 euroa pitäisi tulla täyteen 2017 lopulla tai 2018 alussa. Korkoa korolle -efektin ja kasvavien tulojen takia siitä ei pitäisi olla enää pitkä matka taloudelliseen riippumattomuuteen.



tiistai 9. elokuuta 2016

Säästä rahaa päivittämällä harvemmin

Oletetaan, että tapanasi on ostaa uusi 600 € arvoinen tietokone kahden vuoden välein. Et osta kalleinta mahdollista konetta, mutta vaihdat koneen aina ensimmäisten ongelmien ilmentyessä.

Mitä jos olisitkin kärsivällisempi ja vaihtaisit koneen vasta kolmannen vuoden jälkeen?

Kahden vuoden päivitystahdilla käytät kuudessa vuodessa tietokoneisiin 1800 €, kun taas kolmen vuoden päivitystahdilla rahaa menee vain 1200 €. Säästetty 600 € tarkoittaa 100 € ylimääräistä vuosittaista säästöä.

Sata euroa ei ehkä kuulosta paljolta, mutta mieti, mitä se tarkoittaisi, jos teet saman päivitystahdin pidennyksen kaikille ns. kestokulutushyödykkeille. Ostamalla auton, sohvan, TV:n, kännykän, pesukoneen, sängyn, matot yms vuotta paria myöhemmin kuin "normaalisti", voit säästää vuositasolla laskettuna jopa tuhansia euroja. Jo pelkästään lykkäämällä asunnon vaihtoa isompaan, voit säästää jopa nelinumeroisen summan rahaa. Tai miksei enemmänkin, jos harppaus on iso.

Uskon, että iso osa keskituloisista ihmisistä pysyy köyhänä (eli heille ei kerry varallisuutta), koska he ovat loputtomassa päivityskierteessä. He ajattelevat jatkuvasti, että "olen onnellinen, kunhan saan uuden X", ja siksi täyttävät tuon tarpeen heti kun vain on mahdollista. Onnellisuus päivityksestä ei kuitenkaan seuraa, vaan mieleen tulee hyvin nopeasti se seuraava päivitettävä asia. Ja kun kaikki on päivitetty, ensimmäiset ostokset ovatkin jo vanhoja ja kierros alkaa alusta.

Ainoa syy, miksi päivitystahdin pidentäminen vähentäisi onnellisuutta, ovat ihmisen omat sisäiset ajatukset. Odotukset tietynlaisesta elämästä ("kaiken oltava uutta") aiheuttavat onnettomuutta, jos ne eivät täytykään. Kun ymmärtää, että elämän hyvyys ei ole kiinni siitä, kuinka uusia ja kuinka paljon tavaroita ympärillä on, voi helposti alkaa pärjätä vanhalla tietokoneella tai autolla hieman pidempään ilman suurempaa tuskaa. Tämä muutos yksinään tekee ison muutoksen henkilökohtaiseen talouteen ja voi merkitä sitä, että säästettäviä euroja alkaakin löytyä, vaikka niitä aikaisemmin ei tuntunut millään jäävän yli.

Esitänkin lukijoilleni haasteen: Seuraavan kerran, kun harkitset päivittäväsi jonkin tavaran uuteen, lykkää hankintaasi vähintään kuukaudella. Tuon ajan jälkeen harkitse uudelleen, miten se ostamattomuus todellisuudessa vaikutti elämääsi. Onko elämäsi todella huonompaa, koska et ole heti ostanut haluamaasi tavaraa? Jos päivittämättömyys ei tee elämästäsi huonompaa, niin ostoa voi lykätä, koska uuden ostaminen ei tule tekemään elämästäsi parempaa. Uutuudenviehätys ei tule kestämään, joten ei kannata kuvitella, että uusi tavara tekisi sinut pitkällä tähtäimellä yhtään onnellisemmaksi kuin se vanha. Kestävällä pohjalla oleva ylijäämäinen henkilökohtainen talous puolestaan voi oikeastikin tehdä elämästä stressittömämpää ja nautinnollisempaa.



lauantai 6. elokuuta 2016

Kuluraportti heinäkuu 2016

Heinäkuussa rahaa meni 1256 €. Ruokailuun meni tässäkin kuussa reilu 100 € enemmän kuin pitäisi (meni 516 €, kun pidän normaalina noin 400 € kulutustasoa). Tarjosin taas pari kertaa ravintolaruokailun vaimolleni ja muutenkin tuli turhan usein käytyä ravintolassa hampurilaisaterialla. Pitäisi taas opetella tekemään itse ruokaa. Olisi terveellisempääkin.

Vuosittaisia kuluja heinäkuun aikana oli 168 € (autovakuutus). Muuten kulut olivat ihan normaalin tason mukaisia. Tuo noin 1200 €:n kulutaso tuntuu olevan nykyään se "uusi normaali". Ennen nykyisen työni aloittamista kesäkuussa 2015, kuluni olivat keskimäärin noin 1000 €/kk, mutta nykyään tuo summa ei riitä.

On mielenkiintoista seurata, miten kuluni tästä eteenpäin kehittyvät, koska viimeisen vuoden aikana ei ole ollut realistista verrata vuotta aiempiin lukuihin, koska olosuhteet olivat niin erilaiset. Nyt voin verrata kulutustasoani vertailukelpoisiin lukuihin ja näyttäisi siltä, että kesä- ja heinäkuussa olen tänä vuonna kuluttanut n. 2-3 % enemmän kuin vuotta aikaisemmin. Tämä tarkoittaa, että elämäntapainflaationi ei ole ollut liian paha, kun ottaa huomioon, että tuloni ovat nykyään yli 20 % suuremmat kuin vuosi sitten.

Voi siis ajatella, että vain 10 % lisääntyneistä tuloistani on mennyt kulutukseen. En tosin pidä ajatuksesta, että lisääntyneistä tuloista pitäisi automaattisesti siirtää yhtään lisäkulutukseen. Turhia asioita ei pidä ostaa, vaikka niihin olisi varaakin. Tarpeellisia asioita puolestaan olen voinut ostaa aikaisemminkin, joten lisätulojen odottelu ennen niiden ostamista ei myöskään tunnu järkevältä toimintatavalta ainakaan minun kohdallani. Jos säästöprosenttini olisi pienempi, voisi toki olla järkevää lykätä tarpeellistenkin asioiden ostoa, kunnes niihin on selvemmin varaa.

Alla olevasta kuvaajasta voi helposti nähdä, millainen kokonaiskulutukseni on ollut eri kuukausina vuosina 2014-2016. Noiden kulujen lisäksi on tosin ollut kahden paikkakunnan työskentelystä aiheutuneita kuluja, jotka loppuisivat kuin seinään työn loppuessa, ja jotka eivät siten ole elämisen kuluja vaan tulonhankkimismenoa. Heinäkuussa työn kuluja oli 389 €.