sunnuntai 21. elokuuta 2016

Oma asunto vs vuokralla + osakkeisiin

Aikaisemmissa kirjoituksissani olen näyttänyt, että omaa asuntoa voi pitää sijoituksena, kunhan ymmärtää, että kulujen vähennys on tuottoa samalla tavalla kuin tulojen lisäys. Tai oikeastaan se on parempaa, koska kulujen vähennyksestä ei tarvitse maksaa veroa.

Tässä kirjoituksessa teen vertailua siitä, onko sijoittaa rahat omaan asuntoon vai asua vuokralla ja käyttää rahat osakesijoituksiin. Taulukoistani tuli aika laajoja, joten kerron tässä vain käyttämäni olettamat ja lopputulokset, liittämättä taulukoitani laajemmin. Jos joku halua tietää lisää yksityiskohtia laskelmistani, niin voin vastailla kysymyksiin kommenttiosiossa.

Laskelmassani oletin, että kyseessä on 35 neliön yksiö, jonka vuokra on 15 €/m2/kk. Vastikkeen oletan olevan 4 €/m2/kk. Asunnon arvon laskin 5 %:n nettovuokratuottoa käyttäen, jolloin asunnon hinnaksi varainsiirtoveroineen muodostuu 92 400 €.

Asuntoa ostaessa käytetään 25 %:n omarahoitusosuutta eli 75 % hankintahinnasta rahoitetaan 20 vuoden tasalyhenteisellä lainalla. Korkotasoksi olen olettanut 3 %. Inflaation oletan olevan 2 %, ja se vaikuttaa asunnon arvoon, vastikkeeseen ja vuokraan samalla tavalla. Osakkeiden tuotto-odotuksena käytin 8 %.

Vastikkeen lisäksi oletan omistusasuntoon liittyvän 4 €/m2/kk suuruinen korjauskulu. Tämä korjauskulu takaa, ettei asunnon kunto ja siten arvo laske vuosien kuluessa, vaan asunnon arvo muuttuu inflaation mukaisesti kasvaen. Reaaliarvonnousua (eli inflaation ylittävää arvonnousua) en siis oleta asunnolle tulevan.

Vaihtoehdossa 1 ostetaan siis omistusasunto, jota lyhennetään vuosittain 20 vuotisella lyhennysohjelmalla. Vaihtoehdossa 2 asutaan vuokralla ja osakkeisiin sijoitetaan ensinnäkin omistusasunnon vaatima omarahoitusosuus (25 % = 23 100 €), minkä jälkeen sijoitetaan se raha, mikä jää yli kun vähennetään kaikista omistusasujan kassavirroista (lyhennykset, korot, vastikkeet, korjauskulut) asunnon vuokra.

Kun näillä oletuksilla katsotaan lopputulokset 20 vuoden päästä, niin vaihtoehdossa 1 lopputuloksena on velaton asunto, jonka arvo on 137 302 €. Tuosta velattomasta asunnosta maksetaan vastiketta n. 2500 € vuodessa, kun taas vuokra-asunnon vuokra on noussut n. 9400 €:oon vuodessa. Vuokra-asujalla on kuitenkin kertynyt jopa 172 323 € arvoinen osakesalkku, jonka tuotot enemmän kuin kattavat sen eron, mikä on vuokran ja vastikkeen välillä. Näin ollen ero vuokralla asujan hyväksi vain kasvaa senkin jälkeen, kun omistusasuja on maksanut pois koko asuntolainansa.

Näin ollen näyttäisi siltä, että vuokralla asuminen osakkeisiin sijoittaen todella on parempi vaihtoehto kuin oman asunnon ostaminen.

Päätin kuitenkin tehdä vielä kolmannen vaihtoehdon. Entä jos omistusasunnon lainanlyhennykset nostetaankin aina vuoden lopussa takaisin sijoituslainana ja käytetään nuo rahat osakehankintojen rahoittamiseen? Onhan lyhennyksistä vapautunut vakuusarvoa, jota voidaan käyttää sijoituslainan vakuutena. Laskelmassani oletan, että tuosta sijoituslainasta joutuu maksamaan 1 %-yksikön enemmän korkoa kuin asuntolainasta.

Tuolla tavalla lyhennysten muuttaminen sijoituslainaksi ja osakesalkuksi tekee sen, että velattoman asunnon lisäksi omistusasujalla on nettoarvoltaan 44 633 € suuruinen osakesalkku 20 vuoden tarkasteluajan päätyttyä. Kokonaisuudessaan tässä vaihtoehdossa 3 nettovarallisuudeksi muodostuu 181 934 €, joka on siis suurempi omaisuus kuin vuokra-asujalla.

Joku saattaa tässä vaiheessa protestoida, että on väärin laskea omistusasujalle lainarahalla lisäsijoituksia osakkeisiin, mutta ei tehdä vastaavaa lisäystä vuokra-asujalle. Tähän vastauksena on todettava, että vuokra-asujalla ei ole vastaavaa mahdollisuutta käyttää lainaa kuin omistusasujalla. Asunto on parempi vakuus sijoituslainalle kuin osakesalkku, joten omistusasuja pystyy käytännössä koko ajan käyttämään enemmän lainaa kuin vuorka-asuja. Olen itse asiassa aliarvioinut omistusasujan mahdollisen lainankäytön. Asunnon inflaation mukana kasvava arvo mahdollistaisi suuremmankin lainan käytön, mutta olen olettanut sijoituslainaa otettavan vain lyhennyksen verran. Myös omistusasujan velalla ostamien osakkeiden mahdollista vakuusarvoa en ole ottanut huomioon taulukoissani.

Velan käytöstä voi kuitenkin tehdä pikaisen tarkistuslaskelman. Jos vaikka oletetaan, että asunnolla olisi 75 % vakuusarvo ja osakkeilla 50 %, niin vuokra-asunnolla olisi tarkastelukauden lopussa (20 v kuluttua) mahdollisuus kasvattaa salkkuaan n. 86 000 eurolla. Omistusasuja puolestaan voisi kasvattaa salkkuaan vajaalla 91 000 eurolla. Käyttämääni olettamaa lyhennysten mukaisesta lainanotosta voi siis mielestäni pitää melko oikeudenmukaisena ratkaisuna.

Yhteenvetona voidaan siis todeta, että vuokralla asuminen ja osakkeisiin sijoittaminen on pelkkää omistusasumista parempi vaihtoehto, mutta vaaka voidaan kääntää lievästi omistusasumisen eduksi, jos otetaan huomioon mahdollisuus käyttää sijoituslainaa osakeostojen rahoittamiseksi. Ehkä tärkeintä on kuitenkin huomata, että ilman osakkeisiin sijoittamista vuokra-asujalla olisi koossa pyöreä nolla varallisuutta. Siihen verrattuna omistusasujan 137 302 € arvoinen velaton asunto on valtavasti parempi vaihtoehto.



14 kommenttia:

  1. Laskelmassa tulisi huomioda se, että vuokra nousee todennäköisesti inflaatiota enemmän. Korjauskulu laskutetaan ihan yhtäläillä vuokralaiselta, kuin se tulee omistusasujalle.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kirjoittaja on poistanut tämän kommentin.

      Poista
  2. Luulen, että katto vuokrien nousulle tulee pian vastaan ellei jo ole tullut. Jos valtio vain tajuaa tehdä tuolle asumistuelle jotain saadaan osviittaa siitä mitä on se inflaatiota nopeampi vuokrien nousu - aika hiljaista.

    Muuten ihan hyviä huomioita. Itse asun omistusasunnossa ja se on vivutettu niin tappiin kuin vain voi ja vähän ylikin. Vapautuneen pääoman sijoitan.

    VastaaPoista
  3. Kiitos kun toit taas uuden näkökulman tähän keskusteluun! Ikuisuusaihe, mutta olisi syytä tutkia tarkemmin. Vaihtelua vaan on niin paljon. Käytännössä kai jotenkin tähän suomalaisuuteen kuuluu se omistusasuminen siten, että kaikki, joiden on mahdollista ja järkevää, ostavat.

    VastaaPoista
  4. Mielenkiintoista miten kaksi eri henkilöä saa kaksi täysin erillistä tulosta. Itse tulin lopputulokseen, että omistusasuminen normaalilla lainanlyhennyksellä on kannattavampaa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Lisätietoja edelliseen:
      laina 70k e, 20k e omaosuus (nousu 1% per v)
      lainanlyhennys 322e/kk
      vastike 155e/kk (nousu 3% per v)
      vuokra 650e/kk (nousu 3% per v)
      (oman asunnon kulut alussa 80e/kk ja 10v päästä 150e/kk pienemmät kuin vuokralaisella. Keskimäärin 10v aikana kulut alakanttiin arvioiden 105e/kk pienemmät, jotka laitetaan osakkeisiin 8% tuotolla per v)

      Tilanne 10v jälkeen:
      asunnon arvo 99.4k e
      velkaa -36.8k e
      vastikekulut -21.3k e
      lainanlyhennykset -44.3k e
      välittäjän myyntipalkkio -4k e
      remppakulut -22.5k e (40v aikana remppoihin menee 100% asunnon ostohinnasta => 90/4)
      osakesalkku 16.5k e (verot 30% maksettu)
      Lopputulos: n. -13k oman asunnon omistajalle

      osakesalkku 36.2k
      vuokrakulut -89.4k e
      Lopputulos: -53.2k vuokralaiselle

      Erotus on siis omassa esimerkissäni n. 40k e 10 vuodessa oman asunnon omistajalle eduksi. En kyllä ymmärrä miten sinä sait noin erilaisia tuloksia.

      Poista
    2. Lasketko korot mukaan tuohon lyhennykseen?

      Näytät laskevan minua korkeammalla vuokratasolla. Nettovuokratuotto on 6,6 %, ja laskelmasi olettaa nettovuokratuottoprosentin vain kasvavan, jos oletat asunnon arvon nousevan 1 %:n, mutta vuokran 3 %. Toisaalta vähäinen asunnon arvonnousu heikentää omistusasujan lopputulosta eikä paranna, joten se ei selitä laskelmiemme eroja. Tuo isompi vuokratuotto toisaalta saattaa riittää, koska jos se kääntää kokonaiskassavirrat omistusasujan eduksi, niin se riittää. Vuokralla-asuja ei voi sijoittaa mitään, jos vuokra on niin kova, ettei sijoitettavaa jää.

      Poista
  5. Kaikissa tällaisissa laskelmissa kusee se, että ne tehdään teoriassa. Käytännössä kaikki ei ole niin mustavalkoista eikä kaikki mene aina niinkuin suunnittelee.

    Omistusasujalla on aina se kiinteistö lainanmaksun jälkeen, jonka voi halutessaan laittaa lihoiksi. Vuokralla asuva taas ei omista mitään. Lisäksi matkanvarrella voi tulla pörssiromahduksia tai muita äkkinäisiä menoja joihin rahaa tarvitaan. Voi joutua esim. myymään tappiolla tai sitten markkina ei tuotakkaan sitä oletettua 8% vuodessa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Nyt on ollut esim. todella pitkä nousumarkkina osakemarkkinoilla. Voihan se olla että kohta lasketellaan vaikka se 6 vuotta putkeen...

      Poista
    2. Joo teoriassahan se on pakko tehdä, jos ei ole mielessä jotain tiettyä asuntoa. Ja tulevaisuutta ennustaessa on pakko tehdä olettamia. 8 %:n tuotto ei ehkä ole realismia tällä hetkellä, mutta ei ole 3 %:n korko tai 2 %:n inflaatiokaan. Pitkällä tähtäimellä toivottavasti talous on sellaisessa kunnossa, että kaikki nuo ovat päteviä olettamia.

      Ehkä noihin laskelmiin ei kannata luottaa liikaa, vaan hyväksyä vain se tosiasia, että sekä oma asunto että vuokralla osakkeisiin sijoittaen ovat ihan hyviä vaihtoehtoja. Yksittäistapauksissa vaaka saattaa kääntyä kumpaan tahansa suuntaan eikä tulevaisuutta tosiaan voi ennustaa.

      Poista
    3. En ymmärrä miten vuokralainen voi sijoittaa kuukaudessa enemmän kuin omistusasuja koska vuokra on melkein poikkeuksetta aina isompi kuin laina plus vastike. Jos näin ei olisi, asuntosijoittajat tekisivät turskaa.

      Poista
    4. Vuokra on usein pienempi kuin vastike + korot ja lyhennykset. Ja lisäksi laskelmissani olen ottanut huomioon korjauskustannukset.

      Asuntosijoittajat eivät tee turskaa, koska vuokralaisen heidän puolestaan maksama lainanlyhennys lisää suoraan heidän nettovarallisuuttaan. Asuntosijoittamisella excel-rahan teko on helppoa, mutta kassavirrat ovat yleensä ikuinen haaste.

      Poista
    5. Kyllä pääkaupunkiseudulla yksiöiden vuokrat ovat jatkuvasti isommat kuin vastike ja lainakulut.

      Poista
    6. "Jos näin ei olisi, asuntosijoittajat tekisivät turskaa."
      Tämä on mielestäni perusteeton väite. Kyllähän se asuntosijoittaja alkaaa sitten saamaan hyvää tuottoa kun laina on maksettu pois. Ja tuo lainanlyhennyksen suhde vuokraanhan riippuu ihan laina-ajasta.

      Itse joskus tein saman suuntaisia laskelmia Tampereella. Otin tarkasteluun samasta kerrostalosta samankokoisen myytävän asunnon ja vuokrattavan asunnon. Laina-aikaa joutui venyttämään 25 vuoteen jos halusi että lainanlyhennys+vastike on yhtä suuri kuin vuokra. Eli lyhyemmillä laina-ajoilla vuokralaisella olisi ollut vara sijoittaa kuukausittain enemmän kuin omistusasujalla.

      Poista