sunnuntai 26. kesäkuuta 2016

Oma asunto VS vuokralla + sijoitusasunto

Jälleen kerran luin kirjasta, että oma asunto ei ole sijoitus. Olen niin kyllästynyt kuulemaan tuota, että päätin vihdoin tehdä excel-taulukon asumismuotoihin liittyvistä kassavirroista, jotta näen mikä todellisuudessa on tilanne. Lähtökohtainen perusteluni sille, miksi oma asunto ON sijoitus, on siinä, että oma asunto on mahdollista saada oman pääoman käytön jälkeen samoilla tai pienemmillä kassavirroilla kuin vuokra-asunto, mutta lainan maksun jälkeen omistusasujalla on varallisuudessaan velaton asunto, kun taas vuokra-asujalla ei ole muuta kuin jatkuvasti kasvava vuokrakulu.

Tämä perustelu ei kuitenkaan useimmiten riitä näille "oma asunto ei ole sijoitus" -ihmisille, joten en käytä siihen tätä enempää aikaa. Varsinainen mielenkiintoinen puoli tulee siitä, kuinka osa näistä ihmisistä valitsee asua vuokralla ja ostaa omalla pääomallaan oman asunnon sijasta sijoitusasunnon. Heidän mielestään nimittäin sijoitusasunto on sijoitus, kun taas oma asunto ei.

Oletetaan asian havainnollistamiseksi tilanne, jossa kerrostalossa on vapaana kaksi täysin identtistä asuntoa - toinen vuokralle ja toinen myytävänä. Kannattaako vain ostaa toinen itselle vai kannattaako vuokrata toinen asunto ja ostaa toinen sijoitukseksi? Aikaisemmin kuvaamani ihmisethän sanovat, että ensimmäinen vaihtoehto ei ole sijoitus, mutta jälkimmäinen on.

Aloin siis taulukoida rahavirtoja ja hyvin äkkiä huomasin, että jälkimmäisessä vaihtoehdossa pitää maksaa täysin samat kassavirrat ulos kuin omistusasujan. Sekä sijoittaja että omistusasuja maksavat vastikkeen, korot, lyhennykset ja korjaukset. Erona on vain se, että sijoittaja saa vuokratuloa ja hän maksaa vuokraa. Koska asunnot ovat esimerkissä identtiset, niin sekä saatu että maksettu vuokra ovat saman suuruiset. Tosin verotuksen takia saatu vuokra todellisuudessa on pienempi kuin maksettu vuokra.

Päädyin tekemään listan eroista, mitä omistusasumisen ja vuokra + sijoitus -vaihtoehtojen välillä on.

KORKO
Sijoitusasunnon ostaja joutuu todennäköisesti maksamaan kovempaa korkoa kuin omistusasuja. Pankit pitävät sijoitusasuntoa suurempana riskinä kuin omistusasuntoa. Oman asunnon asuntolaina on myös ns. "sisäänheittotuote", jolla pankit yrittävät saada ihmisiä asiakkaakseen.

KORON VEROKOHTELU
Sijoitusasunnon ostaja saa vähentää koron kokonaisuudessaan verotuksessa, kun taas omistusasujan verovähennysoikeutta on vuosi vuodelta pienennetty.

MUUT VEROT
Omistusasuja ei joudu maksamaan veroa saamastaan hyödystä (tosin sitäkin on ehdotettu), kun taas sijoitusasunnon tuotoista pitää maksaa veroa pääomatulon verokannan mukaisesti.

Asuntoa myytäessä omistusasuja saa (toistaiseksi) luovuttaa asunnon ilman myyntivoiton veroa (kunhan asunut asunnossa yli kaksi vuotta), kun taas sijoitusasunnosta tällaista mahdollisuutta ei ole (ellei se ole ollut omana asuntona mainittua kahta vuotta).

VÄLITYSPALKKIO
Omistusasuja maksaa välityspalkkion vain myydessään asunnon. Sijoitusasunnon kohdalla tämän lisäksi voi joutua useinkin maksamaan välityspalkkion vuokrauksesta, jos vuokralainen vaihtuu tiheään. Välityspalkkio ei tosin ole pakollinen, jos hoitaa myynnin ja vuokrauksen itse.

VAJAAKÄYTTÖ
Omistusasunnossa ei ole vajaakäyttöä. Sijoitusasunnossa voi olla ja todennäköisesti onkin.

VUOKRALAISRISKI
Omistusasujalla ei käytännössä ole vuokralaisriskiä. Sijoitusasunnossa on mahdollista, että vuokralainen ei maksa vuokriaan, rikkoo paikat tai muuten aiheuttaa taloudellista vahinkoa vuokranantajalle.

KORJAUKSET
Sijoitusasunnossa on muuten samat korjaukset kuin omistusasujalla, paitsi että sijoituskämppää todennäköisesti joudutaan korjaamaan enemmän, koska ihmiset tunnetusti eivät pidä yhtä hyvää huolta vuokrakämpästä kuin omastaan.

VUOKRAVAKUUS
Vuokra + sijoitus -vaihtoehdon valinnut joutuu maksamaan vuokravakuuden, kun taas omistusasuja ei. Tämä vuokravakuus on poissa tuottavista sijoituksista. Sijoittaja tosin saa myös vuokravakuuden, mutta sen korko lähtökohtaisesti kuuluu vuokralaiselle (ellei ole toisin sovittu) ja laki kieltää käyttämästä tuota rahaa omiin sijoitus- tai muihin tarkoituksiin.

MAHDOLLISUUS MUIHIN SIJOITUKSIIN
Koska koron vähennysoikeutta lukuunottamatta kaikki yllä mainitut seikat ovat sijoitusasunnon hankkijalle huonompia kuin omistusasujalle, niin "sijoittajalla" on omistusasujaa vähemmän rahaa käytettävissä muihin sijoituksiin.



Yllä on nyt selkeästi kuvattu, että omistusasuminen on rahallisesti kannattavampaa kuin vuokralla asuminen ja sijoitusasunnon hankkiminen siihen rinnalle. Oma näkemykseni on, että molemmat vaihtoehdot ovat sijoituksia, koska ne johtavat parempaan taloudelliseen lopputulokseen kuin vaihtoehto eli puhtaasti vuokralla asuminen ilman minkäänlaista sijoitusta. On täysin absurdia väittää, että tämä kannattavampi vaihtoehto (omistusasuminen) ei olisi sijoitus, mutta vähemmän kannattava (vuokra + sijoitus) on.

Tilannetta voi toki oletuksia muuttamalla (esim luopumalla oletuksesta identtisestä asunnosta) kääntää niin, että vuokralla asuminen onkin kannattavampaa, mutta se ei muuta sitä tosiasiaa, että tässä identtisten asuntojen tilanteessa omistusasuminen on se rahallisesti järkevämpi vaihtoehto. Ja koska omistusasumista on tässä tilanteessa syytä pitää sijoituksena, on se sijoitus myös muissa tilanteissa - kyse on vain siitä kuinka hyvä sijoitus se on itsessään ja suhteessa muihin sijoitusvaihtoehtoihin. Huonokin sijoitus on sijoitus - oli kyse sitten Talvivaarasta, muuttotappiokunnan homekämpästä tai ihan vaan ylihintaisesta luksuskämpästä.



PS. Pyydän, ettei kukaan vielä tässä vaiheessa tuo kommenteissa esiin osakkeisiin sijoittamisen mahdollisuutta, koska se ei varsinaisesti liity tähän ja aion erillisessä tekstissä tuoda esiin laskelmani siitä, jos sijoitusasunnon sijasta sijoittaakin osakkeisiin.



49 kommenttia:

  1. Asiahan epäilemättä on kuten kirjoitat: Pääsääntöisesti ei ole järkevää ainoaksi hankkia sijoitusasunnoksi asuntoa jota vastaavassa asunnossa asut itse vuokralla (ja maksat samantasoista vuokraa kuin mitä itse saat vuokralaiseltasi). Tämähän ei kuitenkaan tarkoita että asunnon ostaminen olisi välttämättä parempi ratkaisu kuin vuokralla asuminen. Olen itse pohtinut asiaa melko paljon, ja päättänyt toistaiseksi asua vuokralla. Tähän lopputulokseen olen tullut sekä taloudellisista syistä että myös vuokralla asumisen joustavuuden takia.

    Eräs hyvä laskuri jolla tätä oman asunnon ostamisen kannattavuutta löytyy New York Timesin sivuilta:

    http://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html?_r=0

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Joo epäilemättä on tilanteita, joissa oman asunnon hankkiminen ei ole järkevää (eli tilanteita, joissa oma asunto on huono sijoitus vähintäänkin suhteellisesti). Omassa asunnossa transaktiokustannukset ovat niin korkeat, että jos vähääkään vaikuttaa, että asunnon voi joutua myymään parin vuoden sisällä, niin vuokraaminen on varmasti parempi vaihtoehto.

      Poista
  2. Oma asunto EI ole sijoitus, koska se aiheuttaa pelkästään negatiivista kassavirtaa. Sijoitus vaatisi positiivisen kassavirran (sijoitusasunto: vuokra, osakkeet: osingot, jvk-lainat: korot jne.). Vastikkeet, sähkö, vakuutukset ja etenkin juuri rempat johtavat siihen, että pitkällä aikavälillä asuminen maksaa aina vaikka asunnon arvo nousisikin.

    Se, että vuokra-asunto tulee kalliimmaksi ei tee omistusasunnosta sijoitusta. Sinun logiikallasi joukkoliikenteen käyttäminen olisi myös sijoitus, koska se on halvempi kuin oman auton käyttö.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Tuo kassavirtaperustelu pätee ainoastaan, jos on mahdollista asua ilmaiseksi. Se ehkä voikin olla mahdollista joillekin pummilla asuville, mutta käytännössä kaikkien pitää asua joko vuokralla tai omassa. Siinä vaiheessa reaali-investoinnilla omaan asuntoon voi pienentää kulujaan. Asiaa voi verrata tilanteeseen, jossa yritys korvaa työntekijöitä koneella. Kone maksaa ja aiheuttaa negatiivista kassavirtaa, mutta on silti yrityksen investointi, koska sen avulla yritys pystyy pienentämään kokonaiskustannuksiaan ja siten parantamaan alinta riviä eli tulostaan. Ehkä se on tämä yritystaloustaustani, joka puskee läpi ja tekee asiasta minulle niin itsestään selvän.

      Joukkoliikenteen kohdalla riippuu vähän tarpeen luonteesta, onko kyseessä investointi vai ei. Jos työpaikan sijainnin takia on pakko käyttää joko autoa tai joukkoliikennettä, ja joukkoliikenne maksaa 50 €/kk ja oma auto 200 €/kk, niin kyllähän tuo 50 € sijoitus tuottaa 150 € joka kuukausi. Jos taas kulkeminen on lähinnä viihdetarvetta varten, niin silloin kyse on puhtaasta kulusta. Tai jos työpaikka on niin lähellä, että voisi mennä ilmaiseksi (pyörä tai jalan), niin silloin kyse on kulusta.

      Itsekin erottelen kuluseurannassani työasuntoni vuokran ja kahdella paikkakunnalla asumisen seurauksena tulevat auton ylimääräiset kulut, koska kyseessä eivät ole todelliset kulut vaan palkkatulon saamiseksi aiheutuvia kuluja. En nyt sijoituksiinkaan noita merkitse siinä mielessä, koska noita rahoja ei voi saada takaisin ja niihin liittyvä tulo toteutuu kuukausittain kulujen mukana. Vastaavasti oman asunnon korkoja en merkkaa sijoituksiin, koska niitä ei saa takaisin, mutta lainojen lyhennykset merkkaan, koska ne käytännössä voin saada.

      Poista
    2. Sellainen disclaimer on kuitenkin esitettävä, että voi hyvinkin olla, että keskimääräisen ihmisen on parempi olla ajattelematta omaa asuntoa sijoituksena. Tällöin kuitenkin kyseessä on enemmän psykologisiin kuin rahoitusteoreettisiin seikkoihin liittyvä juttu. Psykologisesta näkökulmasta kiinnostuksen kohteena on käyttäytymisen ohjaaminen, kun taas rahoitusihmisen kiinnostuksen kohteena ovat rahavirrat.

      Poista
  3. "kaikkien on pakko asua jossain" -argumenttihan tekee omistusasumisesta nimenomaan kuluttamista. Ei sisäfileen osto kaupastakaan ole sijoittamista, vaikka sen ostamatta jättämisestä voi seurata kuolema.

    Lisäksi yritystaloustaustalla pitäisi tietää, ettei missään yrityksessä tehtäisi investointeja samoin kriteerein kuin omistusasuntoja ostetaan. Aika kärsivällisiä omistajia pitäisi olla, jos laskelmat näyttävät, että vapaata kassavirtaa saadaan aikaisintaan 10v päästä ja todennäköisemmin lähempänä 20v päästä.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Omistusasumiseen liittyy sekä kuluja että sijoittamista, mikä ehkä sekoittaa monia. Esimerkiksi omistusasunnon lainan korko on kulu, mutta lyhennys ei. Sijoittamiseen mielestäni olennaisesti liittyy mahdollisuus saada rahansa takaisin. Sisäfileestä ei saa rahoja takaisin, mutta asunnosta saa.

      Jos ajattelee, että omistusasunto ei ole sijoitus ja pahimmillaan vielä, että lyhennys on kulu, niin mistä se raha ilmestyy, jos omistusasuja myykin asuntonsa ja muuttaa vuokralle? Kuusinumeroinen luku rahaa ilmestyi tilille tyhjästä ilman minkäälaista sijoitusta missään vaiheessa?

      Yrityspuoleen liittyen aika moni yritys omistaa tänäkin päivänä toimitilansa. Toimitilainvestointi kirjataan taseelle varoihin, hankinnan laina velkoihin ja lainojen lyhennykset velkojen vähennykseksi. Nuo siis ovat tasejuttuja ja tuloslaskelmalle menevät kulut ovat erikseen. Takaisinmaksuajat voivat olla lyhemmät kuin asuntosijoittamisessa, mutta missään nimessä ei vaadita yhtä nopeaa takaisinmaksuaikaa kuin normaaleissa liiketoimintainvestoinneissa. Syyt sille, että moni yritys ei omista toimitilojaan, ei niinkään liity siihen, että toimitila ei olisi yritykselle (kannattava) investointi, vaan ihan muihin seikkoihin (joita en nyt tässä ala listaamaan).

      Sen verran voisin kyllä sanoa, että toimitilainvestointihan ei välttämättä vaikuta vapaisiin kassavirtoihin ollenkaan. Kassavirroiltaan omistus ja vuokraushan voivat olla hyvin samanlaisia siihen asti, että laina on maksettu pois, jolloin tosiaan omistusasunto tuottaa sitä vapaata kassavirtaa. Jos tase on niin paksussa kunnossa, ettei tuon hankinnan rahoitus ole minkäänlainen ongelma eikä muitakaan parempituottoisia sijoituksia ole tiedossa, niin hullua sitä on maksaa jonkun toisen lainaa oman lainansa sijasta.

      Poista
    2. Voit ajatella sitä myös siten, että asuisit koko elämäsi yhdessä asunnossa kehdosta hautaan asti. Ei ole mitenkään varmaa, että 80-100v jälkeen koko asuntoa on enää olemassa, joten kyllä sitä rahaa katoaa.

      Tietysti parin vuoden aikajänteellä laskiessa rahaa syntyy jostain joillekkin, kun spekuloidaan asuntojen hinnoilla. Toisilta se taas katoaa (näitä ei ikinä internetissä näy).

      Lähtökohtaisesti kuitenkaan rahaa ei tule kenellekkään asumalla vaan elinkaaren yli laskettuna kyseessä on selvästi kulu.

      Paljonko olet muuten teidän firmassa ehdottanut tehtäväksi investointeja, joiden takaisinmaksuaika on jo laskelmissa yli 20v?

      Poista
    3. Jos kiinteistössä asuu 80-100 v, niin a) on lainan maksun jälkeen säästänyt valtavan määrän rahaa, kun on maksanut vastiketta eikä vuokraa, ja tuon rahan on voinut sijoittaa; ja b) tuolla aikajänteellä vaikka rakennus olisi arvoton, niin inflaatio on todennäköisesti tehnyt sen, että tontti on nimellisarvoltaan arvokkaampi kuin asunnon alkuperäinen hankintameno oli.

      Asuntojen spekuloidut hintamuutokset eivät vaikuta tilanteeseen mitenkään. Ne koskevat ihan samalla tavalla niin omistusasujaa kuin sijoittajaakin.

      Oletetaan, että sinulla on kaksi vaihtoehtoa, josta toinen päättyy siihen, että sinulla on 100 000 € arvoinen omaisuuserä ja toinen päättyy siihen, että sinulla on 0 €. Saat valita ensimmäisen vaihtoehdon vain, jos maksat sen käyttämisestä etumaksua 30 000 €. Väitätkö tosiaan, että ensimmäinen vaihtoehto ei ole sijoitus, jos laitan sen päälle leiman "omistusasunto", mutta on, jos sitä kutsuu nimellä "osakesijoitus" tai "asuntosijoitus"?

      Olemme tehneet firmassamme kiinteistöjärjestelyitä, mutta en aio anonyyminäkään avata niitä sen enempää. Salassa pidettävää tietoa kuitenkin. Jos olisin pankissa töissä, niin tuollaiset yli 20 vuoden investoinnit olisivat jokapäiväistä touhua. Ja kuten jo sanoin, kiinteistöinvestointeja ei voi verrata liiketoiminnallisiin investointeihin. Kiinteistöjen voi olettaa vähintään säilyttävän arvonsa, kun taas koneinvestoinnit voivat olla lähes arvottomia, jos niitä ei voi itse käyttää. Tavallaan kiinteistöinvestoinnin takaisinmaksuaika on lähes 0, koska sen kiinteistön voi koska tahansa myydä suurin piirtein samaan hintaan kuin sen osti (kaupankäyntikuluilla vähennettynä).

      Poista
    4. Tontti luonnollisesti jätetään laskelmista pois, koska sen arvonnousu on pelkkää spekulaatiota sijainnin haluttavuudella. Suomessahan käytännössä arvottomien tonttien määrä lisääntyy vauhdilla muuttotappioalueilla. Ja muutenkin oli puhe asunnoista, ei kiinteistöistä.

      Kuten yleensä omistusasumiskeskustelussa, on esittämässäsi skenaariossa lähtöoletuksena, että päädytään positiiviseen lopputulokseen lyhytaikaisen hintaspekulaation kautta. Tätä sitten jälkiviisaana kutsutaan sijoitukseksi. Lähtökohtaisesti kuitenkin asumisessa kuluu enemmän rahaa kuin siitä saa rahaa.

      Toivottavasti onnistun välttämään kaikki sellaiset yhtiöt, joissa 20v takaisinmaksuaikaa pidetään investoinneille hyvänä lähtökohtana. Hirveää rahan väärinkäyttöä tuollainen.

      Poista
    5. Käsityksesi hintojen muutoksesta on melko yksioikoinen. Satuitko huomaamaan, etten ole olettanut asunnolle minkäänlaista reaalimuutosta? Olen olettanut ainoastaan inflaation mukaisen muutoksen. Eli kun palkat, kahvin hinta ja sähkön hinta tuplaavat, niin samalla tuplaa myös asunnon hinta. Olisiko mitään syytä olettaa, että asuntojen hinnat eivät nousisi muiden hintojen mukana? Nyt deflaation uhan alla toki voi käydä mielessä, että onko tulevaisuudessa enää inflaatiota, mutta en ole vielä valmis luopumaan inflaatiosta ikuisiksi ajoiksi. Mielestäni inflaatio-oletusta ei voi mitenkään pitää spekulointina vaan realismina, koska sillä on takanaan niin pitkä historia, mutta se on toki määritelmällinen kysymys. En myöskään lähtenyt spekuloimaan muuttovirtojen suunnilla, koska kyse on täysin kuvitteellinen esimerkki. Kukin tehköön nuo spekuloinnit omalla kohdallaan. Kuten olen sanonut, onhan niitä huonojakin sijoituksia omaan asuntoon.

      Ja vaikka kyse oli asunnoista, niin asunto-osakeyhtiö usein omistaa tontin, johon osakkeenomistajalla on oma oikeutensa. Tosin onhan niitä vuokratonttiyhtiöitäkin.

      "Lähtökohtaisesti kuitenkin asumisessa kuluu enemmän rahaa kuin siitä saa rahaa." Voin vaikka myöntää tämän kohdan, koska sillä ei ole asian kannalta mitään merkitystä. Omistusasumisessa rahaa kuluu vähemmän kuin vuokra-asumisessa ja se on koko asian pointti. Omistusasuminen kuitenkin vaatii pääomaa, jotta tuon pienempien ulospäin menevien rahavirtojen mahdollisuuden saa, ja tuo kulujen säästö on se sijoitetun pääoman tuotto.

      Olet ilmeisesti sitä mieltä, että Citycon on aivan kaamea yhtiö, koska siellä vuokratuottoprosentti on tuota 5 %:n luokkaa (=20 vuoden takaisinmaksuaika)? Eipä siinä, en minäkään Cityconista pidä yhtiönä, kun Technopolis tarjoaa pari prosenttia enemmän ja on muutenkin paljon laadukkaampi yhtiö.

      Poista
    6. Tuolla rahavirtojen suunnalla on erityisen paljon merkitystä. Ensiksi pitää sisäistää, että sijoituksesta pitää edes pystyä olettamaan tuottoa, jotta kyseessä voisi olla sijoitus. Jälleen siellä kaupassa ostamalla jauhelihaa sisäfileen sijaan ei ole kyseessä sijoitus.

      Vertailu vuokra-asumiseen ei tee omistusasumisesta sijoitusta. Kaikkein vähiten silloin kun iso osa laskelmasta on spekulointia hinnanmuutoksilla.

      Naurattaa aina nämä vuokra vs omistus -vertailut, joissa lähtökohtana jo kerrotaan alussa vuokran olevan kalliimpi vaihtoehto.

      Cityconia en tunne, mutta en ikinä sijoittaisi kiinteistöyhtiöön, joka tekee pörssissä kauppaansa 5% laskennallisella tuotolla.

      Poista
  4. Sijoituksen määritelmä ei mielestäni voi olla, että se tuottaa positiivista kassavirtaa. (Tähän kohtaan olisin laittanut esimerkin negatiivisen kassavirran osakkeista, mutta se eittämättä tulee esiin tämän julkaisusarjan seuraavassa osassa) Omistusasunto voi olla huono sijoitus, mutta sijoitus silti.

    Ja oma asuntokin voi tuoda positiivista kassavirtaa juuri arvonnousun myötä. Ostat asunnon, jossa suuret remontit on juuri tehty ja maksettu pois. Asunnon arvo lähtee vielä nousuun suotuisasti kehittyvän sijainnin takia ja myydessäsi kodin pois 2 vuoden päästä verottomasti, käteesi jää aimo tukku kahisevaa. Ei silloin voi sanoa, etteikö oma asunto olisi ollut erinomainen sijoitus. Ja jos se oli sijoitus niin silloin on huonokin asunto huono sijoitus.

    Kiitos tästä kirjoituksesta. Nautin kovasti sen lukemisesta ja odotan innolla seuraavaa osaa!

    T: Ananas
    Yksinhuoltajan selviytymisopas

    VastaaPoista
  5. Unohdit varainsiirtoveron, sillä summalla maksaa helposti puolen vuoden vuokrat.

    "On täysin absurdia väittää, että tämä kannattavampi vaihtoehto (omistusasuminen) ei olisi sijoitus, mutta vähemmän kannattava (vuokra + sijoitus) on."

    Jos kerran omistusasunto on sijoitus (ja parempi sijoitus kun sijoitusasunto), niin eikö kannattaisi saman tien ostaa useampi omistusasunto? ;)
    Eli omistusasunnon ongelma on, että asumismenosi on suoraan sidottu tämän sijoituksen arvoon. Vuokra+sijoitus -yhdistelmässä voit asua kämpässä jonka vuokratuotto on huomattavasti huonompi kuin sijoitusasuntosi.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. En unohtanut varainsiirtoveroa. Sijoitusasunnosta joutuu maksamaan varainsiirtoveron myös, joten sen osalta vaihtoehdoilla ei ole eroa. Tai jos on ero, niin se on omistusasujan eduksi, koska ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.

      Useampi omistusasunto on parempi vaihtoehto kuin hankkia useita vuokra-asuntoja itselleen ;)

      Tässä kirjoituksessa tosiaan oletetaan, että harkinnan tekijä ei pyri rationalisoimaan turhaa kulutusta vaan asunto on kohtuullinen kooltaan ja hintatasoltaan. Toisaalta tässä oletetaan, että vaihtoehtojen välistä punnintaa tekevä henkilö on päättänyt millaisessa asunnossa hän tulee asumaan ja miettii, kumpi vaihtoehto on kannattavampi. Tämä jälkimmäinen olettama oikeastaan teke ensimmäisen olettaman tarpeettomaksi, koska jos kerran asunnon taso on "lukittu", niin kyse on vain siitä kumpi todellisista käytettävissä olevista vaihtoehdoista on taloudellisesti kannattavampi.

      Jos mennään siihen maailmaan, jossa sijoitusasunnon vuokratuotto on parempi kuin oman asunnon laskennallinen tuotto, niin silloin voidaan myös ostaa omistusasunnoksi pienempi asunto ja sijoittaa ylijäämä. Näin ollen samankaltaisuuden vaatimuksen poistaminen ei tosiasiassa muuta tilannetta, vaikka se ensisilmäyksellä siltä voi tuntua.

      Poista
  6. Anonyymille: Se, että oma asunto ei tuota positiivista kassavirtaa, ei yksinään riitä vakuuttaamaan minua, että se ei ole sijoitus. Jos ostat harkon kultaa, niin eihän siitäkään aiheudu positiivisia kassavirtoja, mutta silti se tulkitaan sijoitukseksi. Vuosien päästä kun myyt sen, se on säilyttänyt arvonsa, ehkä menettänyt arvoaan tai sitten saat siitä hyvän myyntivoiton. Näin on voinut olla siis sekä kultaharkon että asunnnon kanssa.

    Komppaan myös blogistin tulkintaa yrityksestä, joka korvaa työn kustannuksia investoimalla koneeseen. Tämä on sijoitus, vaikka se ei kasvattaisikaan liikevaihtoa, koska se pienentää negatiivisia kassavirtoja. Terv: heikki

    VastaaPoista
  7. Mukavasti herättänyt keskustelua tämä aihe. Epäilinkin pääseväni tästä aiheesta vääntämään, koska tuo vastakkainen näkemys on tosiaan niin yleinen.

    VastaaPoista
  8. Perustelut sille, että oma asunto EI ole sijoitus (oletus, että asut siellä 10v, jonka jälkeen muutat vaikka vanhempiesi luokse ilmaiseksi):
    Vastikkeet: -20000e
    Lainanmaksut: -40000e
    Remontit: -15000e
    Asunto ostettu 100000 eurolla ja sen arvo nousee 1% vuodessa. Välittäjä vie 3%. Laina lyheni 30000e 10 vuodessa.

    Lopputulos on -20000e-40000e-15000e+(110000e*0.97-70000e)=-38000e

    Jos asunto on teistä sijoitus, miksi se tuotti minun tapauksessani melkein 40000e tappiota? HUOM! Kyseiset luvut ovat omalta kohdaltani melko tarkkoja oikeasta elämästäni.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. 100 000 eurolla 5 %:n vuokralla (joka on liian pieni, koska yleensä vaadittu nettovuokratuotto on 5 % eli bruttovuokran pitäisi olla suurempi) ja 1 %:n kasvuoletuksella sinulla olisi tuona ajanjaksona mennyt vuokraan 52 300 €. Eli omistusasunnon tuotto oli 52 300 € -38 000 € = 14 300 €. Olisit ollut tuon ajanjakson jälkeen 14 300 € köyhempi ihan oikeaa rahaa, jos olisit asunut vuokralla. Todellisuudessa summa on vielä suurempi, koska tosiaan vuokraoletukseni on liian matala, minkä lisäksi vuokrien nousutahti on ollut nopeampi kuin asuntojen hintojen nousu (käsittääkseni - en jaksa tarkastaa).

      Poista
    2. Eh... Nyt menin aivan sanattomaksi.


      Eli sun logiikalla esim vanhempien luokse muuttaminen on sijoitus, koska se tulee halvemmaksi kuin omistusasunto ja jossakinhan on pakko asua. Jes! Nyt mäkin honaan. Ugh!

      Poista
    3. Sijoitukseksi määritellään asia, jonka avulla omaa varallisuutta voi kasvattaa. Oma asunto pienentää varallisuutta aina eli se ei ole sijoitus. Se, että se verrattuna toiseen vaihtoehtoon tulee halvemmaksi ei tee siitä sijoitusta.

      Poista
    4. Vanhempien luo muuttaminen ei ole sijoitus, koska siinä ei käytetä pääomaa, jonka avulla saadaan tuottoa (kuten kulujen vähentymistä). Muutenkin olen yllä rajannut pummilla asumisen koko konseptin ulkopuolelle. Todelliset vaihtoehdot ovat asuminen joko omassa tai vuokralla. Tai ainakaan kukaan ei ole esittänyt noille kahdelle mitään realistista vaihtoehtoa, joka ei edellyttäisi sitä, että joku muu maksaa koko lystin. Jos pummilla asuminen on vaihtoehto, niin samalla voisi sanoa, että vielä parempi vaihtoehto on, jos vanhemmat lahjoittavat asunnon, jossa saa asua ilmaiseksi. Ei realistista. Kuten ei myöskään ole se, että ihmiset asuisivat metsässä ilmaiseksi marjoja syöden. Oma tai vuokra. Ugh!

      Poista
    5. Et ottanut huomioon kãsirahan vaihtoehtoiskustannusta. Eli jos oman asunnon käsiraha on vaikka 20000e ja sijoitat sen vuokra asunnon tapauksessa niin omistusasunto ei välttämättä tulekaan halvemmaksi.

      Poista
    6. Olen ottanut huomioon. Käsiraha on sama sekä omistusasunnossa että sijoitusasunnossa. Ei siis etua kummankaan suuntaan. Muut erot on listattu yllä varsinaisessa tekstissä. Voi toki olla, että jotain on unohtunut, mutta tämä ei ole yksi niistä asioista.

      Poista
    7. Sijoitus on sellainen liiketoimi, jonka tarkoitus on lisätä tekijänsä tuloja ja varallisuutta. Ihan yksinkertaisesti sanottuna minä maksan omasta kaksiostani vastiketta 200 euroa kuukaudessa. Samanlaisen saisi vuokralle 700 eurolla. Menoni omistajana ovat siis 500 euroa pienemmät eli tuloistani jää 500 euroa enemmän johonkin muuhun. Tämän säästön saan, koska olen sijoittanut asuntoon tietyn summan rahaa. Minun mielestäni se on selvää sijoitustuottoa tuolle summalle.

      Saman tuloksen voisin saada asumalla vuokralla ja sijoittamalla pääomaa osakkeisiin, joille maksetaan osinkoa sama 500 euroa kuukaudessa. Silloin sekä tuloni että menoni olisivat 500 euroa suuremmat kuin nyt ja lopputulos sama. Kukaan ei varmasti kiistä tämän vaihtoehdon nimittämistä sijoittamiseksi.

      Käyttämällä pääomaa eri tavalla voin siis joko pienentää menojani tai suurentaa tulojani. Lopputulos on kuitenkin sama. Nollavaihtoehtoa ei ole, sillä jossakin on asuttava, eikä kukaan toinen maksa sitä puolestani.

      Vaihtoehtojen edullisuus riippuu tietysti vuokran, vastikkeen, korjauskulujen ja osingon suuruudesta ja säästön suhteesta tarvittavaan pääomaan. Sekä verotuksesta.

      Poista
  9. Mielenkiintoista keskustelua.

    Sijoituksen edellytyksenä on tuotto. Asuminen ei tuota mitään eli se ei ole sijoitus. Siis omistusasuminen aiheuttaa vain yllä mainittuja kuluja. Myös vuokralla asuminen aiheuttaa kuluja. Kumpikaan asumismuoto ei ole kannattava. Yksi 0-tuottoinen asumismuoto ei ole toista 0-tuottoista asumismuotoa kannattavampi. Koko vuosikymmeniä mediassa käyty asumismuotojen "kannattavuusvertailu" on vääristänyt suomalaisten ajattelua ja ohjannut ihannoimaan velatonta omistusasumista.

    Jokainen asumismuotovertailu on tapauskohtainen. Syrjäkylällä velattomassa kerrostalokolmiossa asuvan eläkettä saavan mummun "kannattavuustilanne" on ihan erilainen kuin samassa kerrostalossa samanlaisessa velattomassa asunnossa asuva tehtaan sulkemisen takia työttömäksi joutunut nuori pari, jonka pitäisi lähteä työn perässä 300 km päässä olevaan kaupunkiin.

    Omistusasunnossa asuvan sijoittajan kannalta oleellisempaa on ajatella, miten omistusasuntolainaa lyhennetään tai miten asunnon vakuusarvoa hyödynnetään esim. sijoitusasunnon hankkimisessa omistusasunnon rinnalle. Markkina-arvojen nousu ei ole riippuvainen siitä, kuinka paljon omistusasunnossa on lainaa maksamatta ja arvonnousun hyödyntämättä jättäminen ei ole varallisuuden kasvattamisen kannalta optimaalinen vaihtoehto.

    Jos aikoo asua Helsingin keskustakaksiossa, jossa sijoittajan tuotto on varmaan luokkaa 1-2%, vuokralla-asuja saa suhteessa enemmän vastinetta vuokralleen kuin asuisi vaikkapa Raumalla kaksiossa, jossa sijoittajan tuotto voi olla 8-9%. Tällöin voisi pohdiskella vuokralla asumista Helsingissä ja parin kaksion ostoa Raumalta sen sijaan, että ostaisi vain omistuskaksion Helsingistä.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. 0-tuottoinen vs 0-tuottoinen vääristää kysymyksenasettelua. Kyse on todellisuudessa esim 30 000 € maksava asuminen vs 50 000 € maksava asuminen. Kyllä ainakin minä olen valmis maksamaan (investoimaan) voidakseni valita tuon 30 000 €. Ilmaiseksi ei voi valita tuota pienempää kulua.

      Olen jo useampaan kertaan todennut, että omistusasunto ei ole välttämättä hyvä sijoitus. Samoin olen sanonut sen, että luopumalla samanlaisuuden vaatimuksesta saa aikaiseksi monenlaisia lopputuloksia, joissa kannattavuudet voivat olla ainakin paperilla erilaisia, mutta se ei väitteeni perustelua. Se, että on löydettävissä kannattavampi sijoitus, ei tee sijoituksesta ei-sijoitusta.

      Poista
  10. Laskit ylla etta omistusasunto olisi tullut noin 14000e halvemmaksi 10v aikana. Jos omaosuus olisi ollut 20% eli 200000e niin vuokralla olisit voinut sijoittaa sen. Pelkastaan 7% vuotuisella tuotoilla, nettovoitto olisi ollut verojen jalkeen noin 14000e. Eli vuokralla oleminen maksoi saman verran. Itse asiassa vahemman jos toutto olisi ollut enemman kuin 100% 10 vuodessa. Eli tassa mielessa vuokralla asuminen on sijoitus koska se tuli halvemmaksi kuin oma asunto.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Jos luet alkuperäisen tekstini, niin siinähän sijoitetaan tuo omarahoitusosuus sijoitusasuntoon. Siinä osoitin, että sijoitusasunnon tuottavat rahavirrat ovat pienemmät kuin omistusasumisessa säästetyt kulut. Eli omistusasunnossa oma pääoma tuottaa enemmän ja pienemmällä riskillä kuin sijoitusasunnossa. Jos pidät asuntosijoitusta 7 %:n tuotolla hyvänä sijoituksena tuolle omalle pääomalle, niin mikset pidä yli 7 %:n tuottoa hyvänä sijoituksena silloin, kun sijoituksessa asuu tuntemattoman ihmisen sijasta sinä itse? Ja vaikka tuotto olisikin vain 3 tai 4 % niin kyllä sekin sijoituksesta käy. On täysin eri ja asiaan liittymätön asia, onko saatavilla parempia sijoituskohteita.

      Poista
  11. Jos oma asunto on teista sijoitus niin onnea vain teille kaikille vaurastumiseen sen avulla. Mina en ainakaan laske vaurastumistani sen varaan.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. En ole missään vaiheessa sanonut, että omistusasunto olisi ainoa sijoitus, mutta se on yksi sijoitus muiden joukossa. Omistusasuminen on yksi osa varojeni ja kulujeni optimointia. Muun varallisuuden kertyessä omistusasunnon merkitys pienenee pienenemistään. En missään nimessä tarkoita, että asuntoa pitäisi jatkuvasti päivittää isompaan ja isompaan ja kuvitella sijoittavansa. Mutta jos on määrittänyt sen järkevän kokoisen asunnon, jossa aikoo asua pitkällä tähtäimellä, niin omistusasuminen on usein se parempi vaihtoehto.

      Varsin toimiva sääntö sille, asuako omistusasunnossa vai vuokralla voisi olla se että: Jos et haluaisi omistaa talosta sijoitusasuntoa, niin ei siitä kannata ostaa asuntoa itsellekään.

      Poista
    2. Blogin kirjoittaja kayttaa vaaraa termia. Sijoituksen sijaan pitaisi kayttaa termia kulujen minimointi. Ne ovat kaksi eri asiaa. Asuminen on pelkka menoera ja halvimman vaihtoehdon valitseminen ei ole sijoitus vaan edella mainittu kulujen minimointi.

      Jos oma asunto olisi muka sijoitus (jota se ei todellakaan ole) suurin osa suomalaisista olisi sijoittajia.

      Poista
    3. Asumisen kohdalla kulujen minimointi vaatii sijoitusta omaan asuntoon.

      Hieman kyllä ihmetyttää tämä ihmisten jääräpäinen suhtautuminen sanojen merkityksiin. Vaikka ei kyseenalaistettaisi sitä, että omistusasuminen on kannattavampaa, niin sitä ei silti saisi kutsua sijoittamiseksi, koska se ei mahdu kommentoijien jäykkään sijoituksen määritelmään. Minä (ja käytännössä valtaosa maailman yrityksistä) pitää kulujen pienentämiseen tähtääviä toimia investointeina, joten ihan noin jäykkä ei sijoittamisen käsite ole.

      Viimeiseen virkkeeseesi liittyen voimme myös leikkiä vähän määritelmillä: Voin määritellä, että sijoittaja on ihminen, joka ostaa asioita sijoitustarkoituksessa. Valtaosa ihmisistä ei osta asuntoaan sijoitukseksi vaan muista syistä. Asunnon sijoitusluonne on vain sattumalta mukana tuleva ominaisuus. Näin ollen valtaosa Suomalaista ei ole sijoittajia, vaikka heillä olisikin jokin sijoitus.

      Jos muuten katsot tilastoja Suomalaisten nettovarallisuudesta ikä- ja tuloluokittain, niin niistä näkee, että valtaosilla varallisuuden kehitys noudattaa aika tarkkaan asuntojen lyhennysohjelmia ja keskimääräisen asunnon suuruutta. Näin ollen keksimääräisellä kansalaisella ainoa hänen nettovarallisuuttaan kerryttänyt asia on ollut hänen asuntonsa. Ilman tuota asunnon kautta tapahtunutta vahinkosäästämistä nämäkin ihmiset olisivat todennäköisesti lähes varattomia.

      Poista
    4. Samalla logiikalla auton ostaminen on sijoitus koska se tulee halvemmaksi kuin taksilla kulkeminen, ruuan ostaminen kaupasta on sijoitus koska se on halvempaa kuin ravintolassa syöminen, jne.

      Poista
    5. Auton ostaminen voi olla sijoitus, JOS työpaikka tai muu todellinen tarve käytännössä edellyttää ajoneuvon käyttämistä JA ei ole tarjolla halvempaa (realistista) vaihtoehtoa. Jos molemmat ehdot eivät täyty, niin kyseessä ei ole sijoitus. Mukavuussyistä ostettu auto ei koskaan ole sijoitus.

      Ruoan ostaminen ei koskaan ole sijoitus, koska ruoasta ei voi saada rahojaan takaisin. Asunnon ja auton voi myydä ja saada ainakin osan rahasta takaisin. Auton "sijoitusluonnetta" ajatellessa on siis huomioitava myös se todennäköinen arvonalennus osana kulua/säästöä. Autoon ja asuntoon sijoitettu pääoma pienentää pitkän tähtäimen kuluja, kun taas ruoan kanssa kyse on vain kahden välittömästi vaikuttavan ja katoavan kulutushyödykkeen kuluttamisesta.

      Myös asunnon lämpöjärjestelmän muutos on sijoitus, koska sillä tavalla voi pienentää tulevia asunnon lämmityskuluja. Halvemman tv:n osto ei ole sijoitus, koska ihminen ei todellisuudessa tarvi tv:tä, ja vaikka halvempi tv kuluttaisi vähemmän sähköä kuin kalliimpi, niin pienempi turha on silti turha. Asunto on pakollinen, tai ainakaan kukaan ei ole väittänyt, ettei olisi.

      Poista
    6. Tässä esitetyillä periaatteilla voi perustella minkä tahansa olevan sijoitus. Vertaa vain riittävän kalliiseen vaihtoehtoon. Jos ei löydy riittävän kallista vuokra-asuntoa vertailukohdaksi niin vertaa hotellissa asumiseen vaikka.

      Auto voidaan julistaa sijoitukseksi, koska "on muu todellinen tarve" sen ostamiseksi jne.

      Lopputulemana sitten ihmettelee, miten omistaa pelkkiä kuluja aiheuttavia omaisuuseriä, vaikka on niin perhanasti sijoittanut omilla ja lainatuilla rahoilla. Ehkä ongelma ratkeaisi ostamalla vielä lisää asuntoja ja autoja omaan käyttöön?

      Poista
    7. Olen ollut pitkään sitä mieltä, että omistusasuntoa voi ajatella sijoituksesi ihan samalla tavalla kuin mitä muuta tahansa sijoitusta. Kaikki omistusasunnon ostot eivät kuitenkaan mielestäni ole sijoituksia.

      Lähestyisin asiaa sijoituksen määritelmien kautta, joista täällä tuntuu olevan eriäviä näkemyksiä. Oletettavasti yhtä mieltä ollaan siitä, että sijoitus on tietyn rahallisesti mitattavan panoksen vastikkeena saatava päämäärätietoinen mahdollisuus rahalliseen etuun. Huom, määritelmä on tarkoituksella tynkä ja siitä on syyttäminen eriäviä mielipiteitä. Nohevimmat laskisivat tähän määritelmään myös arpajaiset ja veikkaukset ja monet arvopaperilla spekuloineet saattavat nyökytellä lannistuneina. Päämäärätietoisesti ei voine rikastua veikkaamalla, sillä arpajaisten ja veikkausten tuotto-odotus on negatiivinen kun taas sijoittamisen tuotto-odotus on positiivinen.

      Lisäsin määritelmään myös "rahallisen" etuuden luonteeseen sen takia, että useat omistusasumisen sijoitusluonnetta vastustavat eivät pidä sijoituksena rahassakaan mitattavia etuuksia, kuten asumisoikeutta. Kuitenkin vaihtoehtokustannusten säästäminen (vuokralla asuminen) toteutuessaan ja epäonnistuessaan täyttänee tuotto-odotuksen. Mahdollisesti säästyneet rahathan voidaan sijoittaa perinteisempiin sijoituskohteisiin, naisiin/miehiin, ryypätä tai jopa tuhlata.

      Yllä esitetystä toivottavasti kaikkien hyväksymästä sijoituksen määritelmästä selviää tärkeimmät sijoittamisen elementit. Niitä ovat rahapanos, päämäärähakuisuus ja odotus tuotosta. Rahapanos on itsestään selvä ja yllä esitetty esimerkki pummilla asumisesta voitaneen todeta sijoituksen määritelmän ulkopuoliseksi. Päämäärähakuisuus on kontroversiaali elementti. Yhtä mieltä voitaneen olla siitä, että ainakin päämäärätietoinen rahapanoksen asettaminen voiton tavoittelemiseksi sisältyy sijoittamisen määritelmään. Sijoittamisen määritelmään kuuluu mielestäni aina epävarmuus, eli pelkkä mahdollisuus etuuden saamisesta riittää, kunhan rahapanoksella on positiivinen tuotto-odotus.

      Omistusasumisessa useimmiten täyttyvät kaikki ylläolevan määritelmän mukaiset elementit. Omistusasunto edellyttää rahapanosta ja se on usein päämäärätietoinen sijoitus rahallisen etuuden saavuttamiseksi. Kyseinen päämäärä voi jäädä täyttymättä, mikäli esimerkiksi asuntojen kysyntä romahtaa tai asunto on ollut vääränlainen kerryttääkseen säästöjä. Sama riski on myös sijoitusasunnoissa, joskin niissä tuotto-odotus saattanee olla keskimäärin suurempi.

      Sijoituksena voisi siis ajatella nuoren henkilön ostamaa markkinahinnan alittavaa asuntoa Helsingin Hermannista, joka on tarkoitus pitää omistusasuntona toistaiseksi säästääkseen kuluja tai kerryttääkseen varallisuutta. Sijoittamisesta tuskin on kyse siinä tapauksessa, että ostetaan kattohuoneisto Helsingin keskustasta ja maksetaan preemiota huoneiston kunnosta, naapureista, näkymästä ja ylipäänsä etuoikeudesta saada ylihinnoiteltu asunto kuumentuneilta asuntomarkkinoilta. Jälkimmäisessä tapauksessa siis oletetaan puuttuvaksi rahapanoksen asettaminen tarkoituksessa, että rahapanos kerryttäisi rahallista etua (ei ole tuotto-odotusta). Kyseessä ei siten olisi sijoitus siinäkään tapauksessa, että asunto tuottaisikin myytäessä se edelleen, vaikkakin myyjä siitä kunnian ihmisluonteelle tyypilliseen tapaan saataisi ottaa. Edellinen tapaus puolestaan sisältää kaikki esitellyt sijoittamisen määritelmän elementit vaikka asunnon osto myöhemmin todettaisiin kannattamattomaksi.

      Myönnän, että voimme olla samaa mieltä vielä useammasta sijoittamisen määritelmään mahtuvasta elementistä kuin yllä on esitetty. Huomaathan kuitenkin, että juuri sinun vastustuksesi jotain esittämääni sijoituksen elementtiä kohtaan ei välttämättä muuta sijoituksen määritelmää vaan sen mahdollisuuden lisäksi, että argumentointini olisi puuttellista tai jopa väärää, on mahdollista, että näkemyksesi on ns. outlier :)

      Poista
    8. Tämän viimeisimmän Anonyymin kommentin kanssa olen aikalailla täysin samaa mieltä.

      Säästöpossujen vallankumouksen kommentti puolestaan on mielestäni olkinukke. Sanomastani ei mitenkään pidä johtaa, että kalliiseen vaihtoehtoon vertaaminen johtaisi sijoitusluonteeseen. Pointti on, että verrataan asiaa sen HALVIMPAAN vaihtoehtoon, eikä mihinkään mielivaltaiseen kalliimpaan vaihtoehtoon.

      Joissakin tilanteissa voisi tosin tulla mahdolliseksi myös se, että vertaa nykytilanteeseen, eli esimerkiksi lämmitysmuotoa valitessa voi sijoittaa lämmityskuluja pienentävään järjestelmään, vaikka ei hankkisikaan kaikista halvinta järjestelmää.

      Asumisessa puolestaan kukaan ei ole osoittanut olevan halvempaa realistista vaihtoehtoa kuin omistusasuminen tai vuokralla asuminen. Useimmissa asioissa halvin vaihtoehto on olla ostamatta ja tällöin kyseessä ei ole sijoitus (ellei kyseessä ole nimenomaan sijoitus, joka tuottaa positiivista kassavirtaa).

      En myöskään kokenut tarpeelliseksi alkamaan määrätä, milloin on todellinen tarve. Kukin miettikööt sen itse omista lähtökohdistaan. Minulle nykyiset etäisyydet "vaativat" autoa, mutta joku muu voi ihan vapaasti olla eri mieltä. Joku muu voi pitää 50 neliön kämppää juuri ja juuri riittävänä yhdelle henkilölle, mutta minä olisin siitä eri mieltä. Kun mennään välttämättömän tason ulkopuolelle, niin kyseessä ei mielestäni ole enää sijoitus. Silloin vertaisin liian suuren tai liian kalliin kämpän hintaa oikean kokoiseen kämppään ja toteaisin tuon ylihinnan aiheuttavan sen, että tuossa tapauksessa kyseessä ei ole sijoitus, tai ainakaan siltä osin, kun kämppä on liian iso. Toisaalta jos henkilö on yksinkertaisesti päättänyt elää hulppeasti, niin hänen sisäisestä lähtökohdastaan hänen on taloudellisesti kannattavampaa asua hulppeasti omassa kuin toisen kämpässä, joten en kiistä tuon näkökulman sijoitusluonnetta. Anonyymin määritelmän mukaisesti siinä on käytetty rahapanos rahallisen edun saamiseksi.

      Mielestäni sellainen argumentointi, että esittelemälläni logiikalla tulisi vain ostaa lisää asuntoja ja autoja, on täysin absurdi. Ihminen tarvii asunnon ja ihminen saattaa tarvita auton. Esittämäni ajattelumalli johtaa vain ja ainoastaan siihen, että ihminen hankkii TARVITSEMANSA asiat taloudellisen asemansa kannalta mahdollisimman edullisella tavalla. Tarpeeton asia ei koskaan ole sijoitus. Ja en tosiaan ala tässä esittämään mitään auktoritettiä, joka voisi määrittää, mikä on tarpeetonta ja mikä ei.

      Poista
    9. Tämä Anonyymin selonteko on minusta aivan loistava!

      Sijoituksesta tulee sijoitus, kun se tehdään sijoitusmielessä.

      Poista
  12. Blogin kirjoituksen rivien valista paattelen etta suurin osa kirjoittajan varallisuudesta on kiinni omassa asunnossa. Ikava puhkaista kuplaa, mutta asuntovarallisuus TM on pelkkaa suomalaista propagandaa. Itse en siita perusta, koska oma asunto ei ole minulle sijoitus vaan vain pelkka keino minimoida menot. Oma asuntoni onkin minulle pelkka suuri rahareika. Jos joku pitaa omaa asuntoa silti sijoituksena niin en usko taman henkilon vaurastumiseen pitkalla aikavalilla.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Ei kannata olettaa. Omistusasunnossa on kiinni karkeasti arvioiden 25 % varoistani. Ja siitäkin iso osa on sitä, että vaimoni haluaa vähän leveämpää asumista kuin mihin minä tyytyisin. Omistusasunto on vain yksi osa varallisuuteni optimointia. Se käytännössä hankitaan kerran elämässä ja päivitetään muutamaan otteeseen. Loppuaika keskitytään muun sijoitusvarallisuuden kasvattamiseen.

      Minä pidän omistusasuntoa sijoituksena ja vaurastumistahtini on mielestäni ollut varsin hyvä. Lukuja löytyy avoimesti tästä blogista.

      Poista
  13. Olen sitä mieltä, että omistusasunto ei ole sijoitus, koska se tuottaa vain kuluja. Ja toisaalta vain se ratkaisee, paljonko kuukaudessa maksat lyhennystä + vastiketta tai vuokraa. Toisinsanoen mikäli voit asua vuokralla pienemmillä kustannuksilla kuin omistusasunnossa se on järkevämpää ja rahat jotka säästät voit sijoittaa osakkeisiin. Näin sinulla on esimerkiksi 20-25v päästä suurempi potti kuin että lyhennät omaa asuntoasi. Tämän lisäksi sinun ei tietysti tarvitse maksaa tuohon aikaväliin osuvista remonteista mitään. Ei kannata liikaa vihkiytyä siihen ajatukseen että maksaa itselleen eikä vuokraisännälle jos kulusi ovat kuitenkin isommat kuin vuokralla asuessa, tällöin häviät. Esimerkkinä tapaus jossa vuokra on 200e halvempi kuin lyhennys ja sijoitat tuon erotuksen 25v ajan on sinulla sijoitusajan lopussa 9% tuotolla ilman veroja 213.000e. Pieni säästö kasvaa yllättävän suureksi joeksi!

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Lyhennystä ei kannata rinnastaa kulujen kanssa. Lyhennyksen saa usein takaisin myymällä asunnon tai ottamalla lainaa asuntoa vastaan.

      http://rahallavapaaksi.blogspot.fi/2014/08/lainanlyhennys-ei-ole-kulu.html

      Tuohon osakkeisiin sijoittamisen vaihtoehdosta tarkoitukseni on kirjoittaa oma kirjoitus lähiaikoina, kun vain saan aikaiseksi.

      Totean kuitenkin ilman minkäänlaisen laskelmien tekemistä, että omistusasujalla on tuossa 25 vuoden lopussa suurin piirtein tuo 213 000 euroa omassa velattomassa asunnossaan kiinni ja voi ihan samalla tavalla kuin vuokra-asuja sijoittaa sen summan tuossa vaiheessa (joko myymällä tai ottamalla lainaa asuntoa vastaan).

      Poista
    2. Itseasiassa asuntosijoittajalla ei 25v esimerkissä ole 213000 vaan merkittävästi vähemmän, koska asunto ei maksa korkoa korolle kuten osakkeet tekevät.

      Poista
    3. Kyllä asuntokin maksaa normaalioloissa korkoa korolle. Sitä sanotaan inflaatioksi. Tämän päivän 200 000 euron asunto maksaa oletettavasti vähintään tuplat 25 vuoden päästä.

      Poista
    4. Ei todellakaan maksa tuplia varsinkaan nykyinflaatiolla, lisäksi asunnoissa on tuuri enemmän läsnä sen suhteen mikä on asunnon arvo sillä hetkellä. Tähän vaikuttaa Suomen tilanne, eli riskit osakkeisiin nähden ovat tätäkin taustaa vasten suuremmat.

      Poista
    5. Joo vähän tuli näemmä yliarvioitua tuota arvonkehitystä. Tarkistuslaskelmassa tuplaaminen vaatisi 3 %:n inflaation. Jos olettaa 2 %:n inflaation, niin olisi +64 %. Todennäköisesti kasvukeskuksissa voi nousta tuon 3 % ylikin ja maaseudulla jopa laskea, ja muut siitä väliltä.

      Poista
  14. Hyvät naurut sai kun lueskeli.

    Sijoitus voidaan vain ja ainoastaan määritellä positiivista kassavirtaa tuottavaksi investoinniksi. Omistusasunnon hankinta lainan kanssa on näin ollen ns. liability eikä sijoitus, sillä tämä tuottaa negatiivista kassavirtaa johtaen siihen, että kyseinen hankinta ei reaaliajassa näennäisesti kasvata varojasi. Spekuloinnit omistusasunnon arvon potentiaalisesta noususta tulevaisuudessa eivät liity millään tavalla käsitteeseen sijoittaminen, vaikka näkymä kuinka "todennäköiseltä" ja "turvalliselta" näyttäisi. Kyseinen ajattelumalli on näin ollen juuri sitä nimensä mukaista spekulointia, eikä suinkaan sijoittamista.

    Sijoittamista on puolestaan tapahtuma, jossa investoit sijoitusasuntoon, josta saatavilla vuokratuloilla kykenet kattamaan asumiskustannuksesi *edullisemmassa* asunnossa, jossa asut vuokralla. Tämä johtaa positiiviseen rahavirtaan, ja sitä kutsutaan sijoituksesi nimenomaan sen vuoksi, että useampien vastaavanlaisten sijoitusten määrän lisääminen ja hankinta on mahdollista rajattomasti niin kauan, kun kassavirta pysyy positiivisena kasvattaen varallisuutta.

    Esimerkeissäsi, joissa vertaat omistusasunnon hankintaa tilanteeseen, jossa hankit sijoitusasunnon ja asut *vastaavassa* asunnossa vuokralla, ei valitettavasti kumpikaan ole sijoitus, sillä niistä kumpikaan ei tuota positiivista rahavirtaa ja näin perustuvat spekulointeihin tulevaisuudessa esiintyvistä arvonmuutoksista.
    Tämänlaisten negatiivista rahavirtaa tuottavien spekulointien lisääminen ei siis ole rajattomasti mahdollista, toisin kuin edellä määriteltyjen sijoitusten, joiden hankinnassa tilanne on täysin päinvastainen.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Tässä esitettyihin näkökulmiin olen vastannut jo useamman kerran, joten en ala niihin enää vastaamaan. Lue ainakin yllä olevat kommentit läpi ajatuksella ja palaa asiaan, jos jää vielä jotain avoimeksi.

      Poista