perjantai 22. heinäkuuta 2016

Oma vs vuokra - jatkoa

Kesäkuun puolella kirjoittamani Oma vs vuokralla -tekstin kommenttien perusteella lupailin kirjoitella syvällisemmin vastausta/kommenttia pariin yleiseen esille tulleeseen asiaan. Sivupolkujen takia kirjoituksen kanssa vähän kesti, mutta tässä on vihdoin paluu aiheeseen.

Kommenteissa todettiin (sarkastisesti), että jos oma asunto on kerran sijoitus, niin sittenhän voisi vain ostaa lisää omia asuntoja (ja autoja, koska totesin autonkin voivan tietyissä tilanteissa olla sijoitus) ja kuvitella rikastuvansa.

Tämä ei tietenkään kuvaa sanomani sisältöä lainkaan. Vertailun tarkoituksena on minimoida pakolliset kulut ja joskus tuo minimointi edellyttää etukäteistä pääomapanosta, eli sijoitusta. Kyse ei ole halvemman vaihtoehdon vertaamisesta kalliimpaan (sisäfilee vs jauheliha) vaan valitun vaihtoehdon vertaamista parhaaseen käyttämättä jätettyyn vaihtoehtoon (ks. vaihtoehtoiskustannus).

Asunto on käytännössä pakollinen, ja useimmille valinta on oman ostaminen tai vuokraus. Jos jollekin on mahdollista asua pummilla, niin silloin oma asunto ei ole sijoitus, koska se ei pienennä kuluja. Useimmille tuo ei kuitenkaan edes ole mahdollista, joten rajasin sen mahdollisuuden valintatilanteen ulkopuolelle. Kommenteissa esitetty useiden omien asuntojen ostaminen ei kuitenkaan ole yleensä pakollista, joten halvin vaihtoehto on olla ostamatta, joten tarpeettoman asunnon ostaminen sijoitusmielessä ei tietenkään ole sijoitus. Tosin minun kohdalla tarvitsen perhe- ja työsuhteeni takia asunnot kahdella paikkakunnalla, joten minulle myös työasunnon omistaminen voisi olla sijoitus.

Auton kohdalla puolestaan kyse on siitä, että jos on todellinen tarve päästä paikasta A paikkaan B, ja oma auto on kokonaisuutena halvin vaihtoehto, niin silloin auto voi olla sijoitus. Tällöinkään toinen ostettu auto ei enää ole sijoitus, tai ainakin on erittäin vaikea perustella, miksi todella tarvitsee kaksi autoa.

Kommenteissa esitetty sisäfilee vs jauheliha tai ravintola vs kauppa -kommentit eivät myöskään osu maaliinsa, koska niissä ei kyse ole pääomapanoksesta, jolla vaikutetaan tuleviin kassavirtoihin vaan kertaostoksien vertailua toisiinsa. Todelliset valinnat olisivat enemmänkin: Ostatko lehmän vai ostatko lihan ja maidon kaupasta. Sijoitatko tuotantoon (karja, maanviljelys) vai ostatko tuottajalta.

Esimerkkejä voi miettiä muitakin. Sähkönmyyjän vaihtaminen halvempaan ei ole sijoitus, mutta aurinkopaneeli on. Aurinkopaneeli on sijoitus, myi sen sähkön muille tai käytti sen itse. Myydystä sähköstä pitäisi maksaa veroa, mutta itse käytetystä ei. Käsittääkseni siirtomaksujen takia itse käyttäminen on muutenkin taloudellisesti järkevämpää. Silti tuo omistusasumisen sijoitusmahdollisuuden vastustajien ajattelutapa johtaisi siihen, että ainoastaan naapurille myyty sähkö on sijoitus, mutta itse käytettynä ei (vaikka sähkön käyttäminen itse on huomattavasti rationaalisempi vaihtoehto).

Taidan tähän loppuun vielä peruutella alkutekstin sanomisia sen verran, että valittavana ei välttämättä tarvitse olla edes se halvin vaihtoehto. Jos esimerkiksi harkitaan talon lämmitysjärjestelmän vaihtoa toiseen, niin tällöin vertailukohtana on talon nykyinen lämmitysjärjestelmä. Jos uuden lämmitysjärjestelmän laskee tulevan halvemmaksi kuin vanha, niin kyseessä on sijoitus, vaikka tarjolla olisi vielä parempia vaihtoehtoja.

Ehkäpä nämä sähkö- ja lämmitysesimerkit on helpompi mieltää sijoituksiksi, koska kukaan todennäköisesti ei lisää sähkön tai lämmityksen käyttöä sen takia, että sijoitti rahaa uuteen järjestelmään. Asumisen kohdalla puolestaan helposti käy niin, että jatkuvasti muutetaan isompaan ja parempaan ilman todellista tarvetta. Tässä vaiheessa "oma asunto on sijoitus" on helppo keino rationalisoida nuo mieliteot. Minä en kuitenkaan missään vaiheessa ole puhunut noista itsepetoksen tilanteista, vaan tilanteista, joissa rationaalinen säästäjä/sijoittaja yrittää optimoida rahansa käyttöä ja tuottoa. Tuolloin oma asunto voi olla tuottava tapaa sijoittaa pääomansa.



17 kommenttia:

  1. Oma asunto on yksi mahdollinen tapa säästää. Säästövaihtoehto muiden mukana. Oma asunto on kuitenkin minusta helpoin ja turvallisin varsinkin aloittajalle tiettyyn rajaan asti (ns. normaalitason asti). Asunto on pakko olla eli jos siinä menettää säästöjään niin sitten menettäisi myös vuokralla asuessa. Ainakin minulla sijoittaminen alkoi silloin kun olin ensin säästänyt oman asunnon täyteen (lue velaton asunto). Se antaa jo potkua sijoittamiseen, ns. varallisuuden pohjan. Toisaalta itse voin asua vaikka koko ajan muuttuvissa paikoissa eli en ehkä ole niin kotiasunto keskeinen.

    VastaaPoista
  2. Sarkasmini näköjään osoittautuikin todellisuudeksi, kun aloit itse perustelemaan miksi useampi omistusasunto voi olla sijoitus.

    Autokohta vielä täydentää sitä, jolloin päästään loppupäätelmään, että mikä tahansa voi olla sijoitus, jos sen tosi kovasti kokee tarpeelliseksi. Ja luonnollisesti tietää olevansa rationaalinen ihminen, toisin kuin kaikki muut.

    Ihminenhän voi psyykata itsensä näkemään vaikka virtahevon kaupan käytävällä ja näköjään nyt myös lukuisat autot ja asunnot sijoituksiksi.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Niin ihminen voi psyykata itsensä näkemään virtahevon kaupan käytävällä, mutta se ei tarkoita, että virtahevon olemassaolo pitäisi kieltää silloin, kun se todellisuudessa on siellä. "Virtahepo ei ole siellä" -mantra ei auta, vaan todellisuus pitää kohdata todellisuuden ehdoilla.

      Avioliittoni käytännössä pakottaa minut pitämään toisen asunnoista ja työpaikkani etäisyys käytännössä edellyttää toista asuntoa työskentelypaikkakunnalla. Alkuaikoina kokeilin ajamista ja hotellia, mutta molemmat olivat kalliimpia vaihtoehtoja kuin työasunnon vuokraaminen tai omistaminen työskentelypaikkakunnalla. Valinta siis jäi samaksi vuokra vai oma -tilanteeksi kuin useimmilla on sen yhden asunnon kanssa. Tällä hetkellä olen päättänyt olla vuokralla, mutta nyt kun harkitsen sijoitusasunnon hankkimista, niin mieluummin saisin tuon sijoituksen vaatimalle pääomalle riskitöntä vuokratuottoa itseltäni kuin riskisempää joltakin muulta.

      Auton kohdalla todellinen tarve kahdelle autolle on vaikeampi keksiä, mutta en silti lähtisi kategorisesti kieltämään, että "kaupassa ei voi olla virtahepoja". Ehkä jonkun täytyy työn puolesta omistaa maastoajoneuvo, jonka käyttö normaalissa liikenteessä on kulutuslukemien takia niin kallista, että kannattaa omistaa erillinen auto tavallisia ajoja varten.

      Poista
    2. Eli käytännössä mikä tahansa voi olla sijoitus, jos aiemmin tehdyt elämänvalinnat ja kulutustottumukset saavat ne tuntumaan sijoituksilta todellisesta rahanmenosta huolimatta.

      Poista
    3. Tavallaan niinkin.

      Oletetaan vaikka ihminen, joka käyttää joka vuosi miljoonan siihen, että joku kastelee hänen puutarhansa. Hän voi tehdä investoinnin, joka maksaa miljoonan ja pudottaa vuosittaiset kastelukustannukset 800 000 euroon. Hän saa siis 20 %:n tuoton tuolle miljoonalle. Hän voisi myös sijoittaa rahat pörssiin ja odottaa rahalle 10 %:n vuotuista tuottoa, mutta lopputulos on, että reaali-investoinnilla hänen vuosittainen tuloksensa on -800 te ja pörssisijoituksella -900 te (eli 100 te enemmän tappiota).

      Toki järkevintä olisi luopua koko puutarhasta, jolloin tulos olisi +- 0 (plus mahdollinen puutarhan myyntihinta ja miljoonan sijoitustuotot), mutta jos tätä ei aio tehdä, niin rahallisesti on järkevintä sijoittaa se miljoona puutarhainvestointiin eikä pörssiin tai sijoitusasuntoihin.

      Dogmaattinen suhtautuminen siihen, mikä on sijoitus ja mikä ei, voi siis johtaa ei-optimaalisiin johtopäätöksiin ja lopputuloksiin.

      Poista
    4. Nää esimerkithän menee koko ajan vain absurdimmaksi. Vai että 800k puutarhan kasteluun vuosittain on sijoittamista :D

      Poista
    5. Mieti/lue nyt vähän tarkemmin. 800 te puutarhan kasteluun ei ole sijoittamista. Miljoona euroa, jolla kuluja saa alas 200 te/vuosi, on sijoittamista. Tai ainakin voi olla.

      Poista
    6. Aivan, miljoona tai pari puutarhan kasteluun on pakollista ja todellinen tarve. Jolloin rationaalinen toimija tietysi lapioi siihen miljoonan lisää.

      Näin päästään optimaaliseen lopputulokseen.

      Poista
    7. Jälleen kerran kehotan tarkentamaan luetunymmärtämistä. En sanonut, että se olisi todellinen tarve, vaan itse asiassa päinvastoin totesin järkevintä olevan, että siitä luopuu kokonaan. Mutta JOS siitä ei aio luopua, niin järkevin SIJOITUSkohde sille miljoonalle on tuo investointi eikä sen "oikea" sijoittaminen pörssiin tai sijoitusasuntoon.

      Poista
    8. Kun kaikenlaisen kuluttamisen itselleen rationalisointiin käytetään näin paljon luovuutta niin en yhtään ihmettele miten puhekielessä monet sijoittavat käsilaukkuihin yms. Sijoitushan se sitten on jos niin sen itselleen niin pyörittää.

      Poista
    9. Näitä voi käyttää rationalisointeihin, mutta ne eivät automaattisesti ja absoluuttisesti ole rationalisointeja.

      Esimerkiksi tuo puutarhaesimerkkini ei ole rationalisointi. Siinä ei mitenkään yritetä perustella puutarhan olemassaoloa. Siinä ainoa ratkaiseva tekijä on sijoitettavalle rahalle saatava tuotto.

      Poista
  3. Kirjoitusten ja kommenttien perusteella meitä on näköjään erilaisia koulukuntia. Minulle sijoitukseksi laskettava vaatii tuottoja, sinulle riittää se, että säästät kustannuksissa. Tällä logiikalla minulle edullisimman asumismuodon valinta ei ole sijoitus vaan vasta siitä seuraavien kustannussäästöjen sijoittaminen tuottoisasti on sijoitus. Sinulle kustannusten säästäminen jo on sijoitus. Tämän kanssa voin helposti elää.

    Jos ei ole tarkkana, monille helposti käy niin, että velaton omistusasunto alkaa tuntua hyvältä sijoitukselta, kun lehdistä lukee, kuinka asuntojen hinnat ovat nousseet. Jos sitä velatonta omistusasuntoa vastaan ottaa vaikkapa 50 % sijoitusasuntolainaa, sen omistusasunnon markkina-arvo nousee (tai laskee) ihan samaa tahtia riippumatta siitä, onko se sijoituslainan vakuutena vai ei. Erona on se, että sen sijoitusasunnonkin arvo nousee (tai laskee) eikä sekään riipu siitä, onko se ostettu käteisellä vai velkarahalla. Sen lisäksi se tuo vielä ainakin joillekkin positiivista kassavirtaa. Velkaosuuksista huolimatta sijoittaja omistaa molemmat asunnot ja saa niiden arvonnousun täysmääräisesti. Kun sen sijoitusasunnon ostamiseen käytetyn lainan vakuutena on se omistusasunto, sijoitusasunto on vielä vakuuksista vapaa. Sitä voi käyttää uuden sijoitusasunnon lainan vakuutena. En nyt juuri neuvo käyttämään velkarahaa osakkeiden ostamiseen, kun ollaan kurssihuipussa. Sijoitusasuntojakin vain niin, että kassavirta on positiivinen.

    Kelpuutan logiikkasi myös sillä perusteella, että yritysmaailmassakin tehdään sekä kasvuun (lisätuottoihin) että tehostamiseen (kustannussäästöt) liittyviä investointeja. Vain kustannussäästöihin tähtäävissä investoinneissa tuotto tai takaisinmaksuaika lasketaan säästöjen kautta.

    Varsinkin nuorena kulujen säästäminen on hyvä tapaa saada kartutettua pääomaa sijoittamiseen. Mitä nopeammin kääntää ajattelun siihen, että "mitä sijoitusten pitää tuottaa, jotta saan haluamani elämän", sitä enemmän velaton omistusasunto alkaa tuntua huonolta sijoitukselta. Paino siis sanalla velaton. Jos velattomuudesta hakee turvallista oloa, kannattaa varmistaa, että omistaa suhteellisen pienen asunnon jossain kasvukeskuksessa. Tosin eniten turvallista oloa hakevat eivät pääsääntöisesti ole tavoittelemassa varallisuuden kasvua sijoittamisella (vaikka pitäisi).

    VastaaPoista
  4. Minulle asuntovelalliseksi ryhtyminen tarkoitti sitä, että vastikkeen ja lainanhoitokulujen tuli olla pienemmät kuin aiemman vuokra-asunnon vuokra suhteessa kokoon. Loput lyhennykset ovat säästöä, omaisuuden kartuttamista. Ostimme asunnon ajatuksella, että ehkä viiden vuoden sisällä muutetaan, eli toivoin meidän tehneen niin hyvät kaupat, että muutettaessa verojen, välityäjäkulujen yms. jälkeen jäädään omillemme. Ei siis sijoitustoimintaa vaan säästämistä. Jos ostaa halvalla, remppaa ja myy kalliimmalla, on mielestäni kyseessä sijoitustoiminta. Ja tietenkin asuu välissä, jotta kyseessä on oma asunto.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Itse en näe tuota asiaa jaotteluna sijoitus tai säästäminen termien välillä. Näen ne enemmänkin rinnakkaisina ja osittain päällekkäisinä termeinä.

      Näkisin, että näissä valintatilanteissa säästäminen edellyttää sijoitusta (omaan asuntoon). Esimerkiksi sähkön kanssa voi säästää myös ilman sijoitusta esimerkiksi käyttämällä vähemmän sähköä tai vaihtamalla sähköntoimittajaa. Sähkön kanssa voi myös säästää sijoituksen kautta eli ostamalla aurinkopaneelin.

      Samalla tavalla asumisen kanssa voi säästää muuttamalla halvempaan asuntoon (=ei sijoitus) tai ostamalla oman asunnon (=sijoitus).

      Poista
  5. Mielestäni on myös hyvä erottaa toisistaan sijoitus ja investointi.

    Wikipedia:
    "Investoinnin tarkoituksena on yleensä tuotannon aloittaminen tai lisääminen. Muitakin tavoitteita voi olla, kuten tuotannon tehostaminen, työnteon helpottaminen, ympäristökuormituksen vähentäminen tai viranomaisen säännöksen noudattaminen. Investointi on yleensä suuri sijoitus, jonka oletetaan maksavan itsensä pitkällä aikavälillä takaisin."

    Näin ollen auton hankkiminen töihin kulkemiseen on tarkemmin sanottuna investointi. Oman asunnon hankkiminen voi myös olla investointi.

    VastaaPoista
  6. En edelleenkaan ymmarra mita eroa on kulujen minimoinnilla ja sijoittamisella...

    Omistusasunnolla mina edelleen minimoin kulujani.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kumpikin johtaa samaan tulokseen. Jos minulla on satatuhatta ja asun vuokralla, voin ostaa asunnon tai sijoittaa sen satatuhatta vaikkapa osakkeisiin ja jatkaa vuokralla asumista. Osakkeista saan tuottoa esim. 4000 euroa netto vuodessa. Jos asunnon ostamalla säästän vuokrassa 4000 euroa vuodessa, tulos on täsmälleen sama. Kaikkein edullisinta olisi tietysti lakata asumasta, jolloin voisin sekä säästää vuokran että saada pääomalle tuottoa muualta, mutta Suomen oloissa sitä vaihtoehtoa ei ole.

      Onnistunut sijoitus voi siis joko lisätä tuloja tai pienentää menoja. Lopputuloksena on pakollisista menoista ylijäävän kassavirran kasvaminen. Sillä voi sitten tehdä mitä haluaa, vaikkapa sijoittaa sen.

      Poista