keskiviikko 7. syyskuuta 2016

Lainoja ei tarvitse (tai välttämättä edes kannata) maksaa takaisin

Suomalaiseen kansanluonteeseen kuuluu vahvasti, että velat kuuluu maksaa pois. Tämä ei kuitenkaan välttämättä ole se ainoa tai edes paras vaihtoehto. Alla esitän muutaman laskelman, joista näkee millaisiin lopputuloksiin voi päästä, jos lainaa ei maksakaan pois.

Ensinnäkin katsotaan laskelma, jossa 250 000 € asunto ostetaan käyttämällä 50 000 € omaa rahaa ja 200 000 € lainarahaa. Laina maksetaan "normaalisti" pois 20 vuoden aikana tasalyhenteisesti. Asunnolle oletetaan 2 %:n inflaatiota vastaava arvonnousu.

Lainaa Lyhennys Asunnon arvo Laina pääomasta
0  200 000    250 000   80 %
1  190 000    10 000    255 000   75 %
2  180 000    10 000    260 100   69 %
3  170 000    10 000    265 302   64 %
4  160 000    10 000    270 608   59 %
5  150 000    10 000    276 020   54 %
6  140 000    10 000    281 541   50 %
7  130 000    10 000    287 171   45 %
8  120 000    10 000    292 915   41 %
9  110 000    10 000    298 773   37 %
10  100 000    10 000    304 749   33 %
11  90 000    10 000    310 844   29 %
12  80 000    10 000    317 060   25 %
13  70 000    10 000    323 402   22 %
14  60 000    10 000    329 870   18 %
15  50 000    10 000    336 467   15 %
16  40 000    10 000    343 196   12 %
17  30 000    10 000    350 060   9 %
18  20 000    10 000    357 062   6 %
19  10 000    10 000    364 203   3 %
20  -      10 000    371 487   0 %

Laina-ajan lopussa on siis 0 € velkaa ja omistuksessa on 371 487 € arvoinen asunto.

Entä jos lainaa ei maksettaisikaan takaisin, vaan rahat käyttäisi sijoituksiin? Se tarkoittaisi, että sijoituksiin voisi käyttää tuon 10 000 € ylimääräistä joka vuosi. Kun osakkeille oletetaan olevan saatavissa 8 %:n tuotto, niin alla näkyvän taulukon mukaan sijoitusten kertymä (tuottoineen) ylittää lainan kokonaismäärän jo vuonna 13. Käyttämällä rahat lyhennysten sijasta sijoituksiin voi siis lyhentää lainan maksuaikaa seitsemällä vuodella! (Jos siis haluaa tuossa vaiheessa lainasta eroon.)


Lainaa Sijoituksiin Sijoituksissa (8 % tuotto) Asunnon arvo Laina pääomasta
0  200 000    250 000   80 %
1  200 000    10 000    10 000    255 000   75 %
2  200 000    10 000    20 800    260 100   71 %
3  200 000    10 000    32 464    265 302   67 %
4  200 000    10 000    45 061    270 608   63 %
5  200 000    10 000    58 666    276 020   60 %
6  200 000    10 000    73 359    281 541   56 %
7  200 000    10 000    89 228    287 171   53 %
8  200 000    10 000    106 366    292 915   50 %
9  200 000    10 000    124 876    298 773   47 %
10  200 000    10 000    144 866    304 749   44 %
11  200 000    10 000    166 455    310 844   42 %
12  200 000    10 000    189 771    317 060   39 %
13  200 000    10 000    214 953    323 402   37 %
14  200 000    10 000    242 149    329 870   35 %
15  200 000    10 000    271 521    336 467   33 %
16  200 000    10 000    303 243    343 196   31 %
17  200 000    10 000    337 502    350 060   29 %
18  200 000    10 000    374 502    357 062   27 %
19  200 000    10 000    414 463    364 203   26 %
20  200 000    10 000    457 620    371 487   24 %

Ehkä jopa tärkeämpää kuin sijoitusten tuotot ja siitä syntyvä mahdollisuus maksaa lainat nopeammin pois, on huomata, että lainapääoman osuus kokonaisvarallisuudesta alkaa pienentyä alusta asti, vaikka lainan kokonaismäärä ei muutu mihinkään. Kun asunnon arvo kasvaa ja samanaikaisesti osakesalkku paisuu kuin pullataikina, alkaa vakiona pysyvä velka olla vuosi vuodelta pienempi ja pienempi huolenaihe. Vaikka lyhentämättömyydellä säästettyjä rahoja ei käyttäisi sijoituksiin, vaan tuhlaisi, olisi lopussa tilanne sellainen, että lainan määrä olisi vain 54 % asunnon arvosta, kun se alussa oli 80 %.

Myös inflaation mukana kasvavat muut tulot (ansiotulot) tekevät sen, että velan merkitys pienenee ajan myötä. Jos esimerkiksi ansiotulot ovat alussa olleet 50 000 € eli velan pääoma oli 400 % vuosituloista, niin 20 vuoden jälkeen inflaation mukaisella (2 %) tulojen kehityksellä muuttumatonkin laina on enää 269 % vuosituloista (74 300 €). Ei varmasti ole vaikea ymmärtää, että on paljon helpompi maksaa pois laina, joka on 269 % tuloista, kuin sellainen, joka on 400 % tuloista.

Joku saattaa protestoida, ettei lyhentämättömyys käytännössä ole mahdollista, koska pankki vaatii asuntolainan lyhentämistä. Käytännössä lyhentämättömyyden voisi toteuttaa esimerkiksi niin, että kaksi ensimmäistä vuotta olisivat lyhennysvapaita (tämän pankit yleensä hyväksyvät), minkä jälkeen voisi nostaa sijoituslainaa aina lyhennystä vastaavan määrän käyttäen vapautuvaa vakuusarvoa sijoituslainan vakuutena. Muitakin vaihtoehtoja olisi, kuten esimerkiksi Nordnetin tai muun välittäjän tarjoama sijoituslaina osakeomistuksia vastaan. Lyhentämättömyydellä en näin ollen tarkoita, etteikö lainoja maksettaisi takaisin, vaan sitä, että ne korvataan aina uudella velalla. Olennaista on se, että omaa rahaa ei missään vaiheessa käytetä lainojen lyhentämiseen vaan tuottaviin sijoituksiin.

Tähän loppuun on vielä todettava varoituksen sana. En todellakaan tarkoita, että kaikkien tulisi heti lähteä velkarahalla sijoittamaan pörssiin, vaan asia pitää miettiä huomioiden oma kokonaistilanne. Jos on pienikin riski, että laskumarkkinassa voisi joutua realisoimaan sijoituksensa tai jopa asuntonsa lainojen maksamiseksi, ei tuolle tielle kannata lähteä. Jos kuitenkin talous on huomattavan ylijäämäinen ja käytössä on mahdollisesti muita vakuuksia tai varallisuutta, jotka estävät, ettei pakkorealisointeihin missään tilanteessa joudu, kannattaa vakavasti miettiä lyhentämättömyydenkin vaihtoehtoa.

Kannattaa myös huomioida se, että ainoat vaihtoehdot eivät ole lyhentää tai ei, vaan voi myös lyhentää vähemmän. Jos lyhennysvapaat on käyttämättä, voi ne käyttää nyt ja sijoittaa rahat. Lyhentämiseen voi palata lyhennysvapaiden jälkeen. Vanhan asuntolainan voi myös kilpailuttaa uusiksi ja ottaa sen pidemmällä maksuajalla, jolloin kuukausittainen määrä pienenee vapauttaen rahaa sijoituksia varten.

Kehotankin kyseenalaistamaan sen lainojen takaisinmaksua koskevan oletuksen, jonka yhteiskunta on päähämme yrittänyt takoa, ja miettimään juuri omat olosuhteesi huomioon ottaen, onko lainan takaisinmaksu varmasti se kaikista paras vaihtoehto.


PS. Korot jätin tässä tietoisesti huomioimatta, koska ne eivät mielestäni olennaisesti muuta tässä kirjoituksessa esittämääni pointtia.

PS2. Itse lyhennän tällä hetkellä lainojani, koska suoraan sanottuna niitä on hieman liikaa omaan makuuni. Lyhennysvapaat aion ottaa käyttöön, kun pörssit ovat selvästi nykyisiä arvostustasoja alempana.



8 kommenttia:

  1. Itse maksan lainaa mahdollisimman hitaasti. Otin siis pisimmän mahdollisen lainan eli 25 vuotta.

    VastaaPoista
  2. Tuohon kohtaa PS2. Lyhennysvapaita annetaan yleensä silloin, kun korot ovat matalalla. Pörssikurssien laskulla ja korkojen nousulla voi olla ikävää käänteistä verrannollisuutta, eli kun haluaisit jättää lainasi lyhentämättä niin korot juoksevatkin vuolaana ja juuri silloin kannattaisikin ehkä juuri lyhentään...
    Mutta en ole asiantuntija. Tuli vain mieleen.

    Velkojen kerryttäminen ja velkarahan sijoittaminen kuulostaa minusta tuplariskiltä omalle taloudelle.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Usein korkoja nostetaan, kun talous käy ylikuumana ja halutaan hillitä kuplaa. Tällöin pörssikurssitkin nousevat. Talouden ja pörssien kääntyessä laskuun, keskuspankit pyrkivät tyypillisesti laskemaan korkoja. Toki on mahdollista, että Suomeen iskee alueellinen kriisi, joka nostaa korkoja täällä samalla, kun pörssit romahtavat.

      On varmasti totta, että kaikki eivät voi luottaa lyhennysvapaisiin kaikissa olosuhteissa, mutta omalla kohdallani olen melko varma, että lyhennysvapaisiin suostutaan, koska olen kokonaisuutena turvallinen asiakas ja lisäksi minun on todennäköisesti melko helppo saada toinen pankki myöntämään haluamani lyhennysvapaa, joten oman pankkini on myönnyttävä, jos haluaa säilyttää asiakassuhteen.

      Eihän tuossa kerrytetä velkaa, vaan velkapääoma pysyy koko ajan vakiona. ;)

      Jos 200 000 € laina ei ollut liikaa, kun omaisuutena oli vain asunto, niin miksi se on liikaa, kun omaisuutena on se sama asunto plus osakkeita?

      Poista
  3. Näillä koroilla ei minustakaan kannata lyhentää lainoja juuri lainkaan. Tai juuri minimi mitä on pakko.

    Mutta nyt olemme sen verran oudossa talousympäristössä, että korot vs. kurssit riippuvuus on kääntynyt osittain käänteiseksi. Korot laskevat ja kurssit nousevat. Eli kun korot lähtevät nousuun, niin kurssit laskevat - ainakin bondeja korvaavilla osinko-osakkeilla.

    Eli onko ratkaisu ostaa velaksi syklisiä osakkeita, jotka lähtevät lentoon talouskasvun myötä? :)

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Joo haasteellinen on korko- ja sijoitusympäristö tällä hetkellä ja sen takia en itsekään noudata tekstin "neuvoa".

      Bondinkorvikkeiden arvonlasku on tosiaan riskinä korkojen noustessa, mutta toisaalta samat yhtiöt ovat usein niitä defensiivisiä osakkeita, jotka eivät yleisessä kurssilaskussa/-romahduksessa laske yhtä paljon kuin nuo sykliset. Vaikea valinta. Ehkä turvallisinta olisi vaan ostaa maailmanlaajuista indeksiä ja unohtaa spekulointi, mikä ryhmä tulee pärjäämään parhaiten?

      Poista
    2. Todennäköisesti tässäkin tilanteessa indeksiin sijoittaminen on paras valinta loppupeleissä :)

      Poista
  4. Hieno, että olet nostanut tämän aiheen blogissasi, koska itse työskentelen pankissa ja jatkuvasti yritän viedä tätä viestiä eteenpäin, kun asiakkaille teen asuntolainoja. Silti vielä monet kokevat, että lainat tulisi maksaa ensisijaisesti pois ja sitten vasta alkaa elämää elämää ja säästämään. En kuitenkaan ole Ruotsin mallin kannalla, mutta jokin kultainen keskitie on varmasti järkevää.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Olenko oikeassa, jos veikkaan, että jo ihan pankkien sisälläkin on paljon tekemistä, ennen kuin ihmiset ymmärtävät tuon idean. Kuulemani perusteella sijoituslainan saaminen on vaikeaa, mutta jos pyydät saman summan ostaaksesi auton tai veneen, niin ei mitään ongelmaa.

      Poista