sunnuntai 27. marraskuuta 2016

Vivutettu taloudellinen riippumattomuus

Olen tässä tehnyt arvioita tulevasta omaisuudestani ja äkikseltään näyttäisi, että taloudellinen riippumattomuus on lähempänä kuin ajattelinkaan. Jos taloudellisella riippumattomuudella tarkoittaa sitä, että sijoituksen tuotot kattavat elämisen kulut, niin tämä näyttäisi olevan mahdollista jo vuonna 2018.

Laskelmani näyttävät, että vuonna 2018 minulla voisi olla omaa pääomaa reipas 125 000 €, mikä 25 %:n omavaraisuusasteella tarkoittaisi, että minulla voisi olla varallisuutta 500 000 €. Jos oletan saavani tuolle puolelle miljoonalle 4,5 %:n osinko-, vuokra- tai korkotuoton (vastaa aika hyvin tämän hetken tilannettani) ja maksavani käytössä olevasta lainasta 1 %:n koron (tämän verran maksan nyt), niin se tarkoittaisi, että saisin vuosittain nettona 18 750 €. Verojen jälkeen käteen jäisi yli 13 000 euroa, mikä riittäisi siihen noin 1000 € kuukaudessa kulutasoon, jonka uskoisin onnistuvan helposti, jos minun ei tarvitsisi käydä töissä. Tuolla varallisuusrakenteella pystyisin siis ainakin teoriassa kattamaan kaikki elinkustannukseni ilman muita tuloja. Olisin siis taloudellisesti riippumaton.

Todellisuudessa tilanne ei tietenkään ole näin yksinkertainen. Todellista riippumattomuutta estäisi se, että olisin täysin riippuvainen kyvystäni pitää yllä tuo rahoitustilanne. Jos (=kun) pankki pakottaa minut tekemään lyhennyksiä lainoihini, minun pitäisi löytää rahanlähde noille lyhennyksille, koska sijoituksieni tuotot eivät niihin riitä elinmenojeni jälkeen. Se ei toki ole mitenkään mahdoton tehtävä, mutta uudelleenrahoituksesta todennäköisesti aiheutuu kuluja, minkä lisäksi korkotaso helposti nousisi, koska uudelleenrahoitustilanteessa minulla ei enää olisi niitä tuloja, joihin nykyinen matala korko isolta osin perustuu. Näin ollen normaalien elinkustannusten lisäksi päälle pitäisi laskea kasvavat rahoituskulut.

Toinen ongelma taloudellisen riippumattomuuden kannalta olisi se, mitä markkinoiden romahtaessa tapahtuisi. Jos rahoittajat olisivat rationaalisia, ne eivät panikoisi noissa romahduksissa, vaan antaisivat varojen ja velkojen pysyä ennallaan tuon kriisin yli, koska aina ennenkin on palattu uusiin huippuihin. Tosiasiassa kuitenkin vähintään lainojen uudelleenrahoitus vaikeutuisi ja pahimmillaan lainoittaja saattaisi pakottaa myymään varallisuutta huonoimmalla mahdollisella hetkellä.

Markkinapaniikissa varojen tuotot saattaisivat myös väliaikaisesti heiketä. Vaikka vuokratuotot todennäköisesti eivät olennaisesti putoaisi, niin osinkojen määrät todennäköisesti jäisivät aikaisemmista vuosista. Noita vajauksia tosin voisi paikata omaisuutta myymällä, koska vajauksen osuus kokonaisvaroista ei ole erityisen suuri eivätkä laskumarkkinat tyypillisesti kestä kovin pitkään. Tuo olisi kuitenkin se aikaisemminkin mainittu huonoin mahdollinen hetki myydä.

Vivutetun taloudellisen riippumattomuuden toimivuus riippuu myös hyvin vahvasti korkotasosta. Laskelmani on tehty oletuksella 1 %:n korosta, mutta jos korot ovatkin "normaalilla" 3 %:n tasolla, niin käytettäväksi jäävä osuus sijoitusten tuotoista onkin huomattavasti pienempi kuin laskelmani olettaa. Tuolloin tosin korkotason nousun mukana pitäisi tulla myös sijoitusten arvon ja osinkojen määrän nousua, mutta ihan pelkästään siihenkään ei voi luottaa.

Yllä olevista seikoista johtuen vivutettu taloudellinen riippumattomuus ei ainakaan tuossa tekstin alussa kuvaamassani vaiheessa ole todellista riippumattomuutta, vaan riippuvuus työnantajasta on vaihtunut riippuvuuteen rahoittajasta ja vallitsevasta korkotasosta. Näkisin kuitenkin, että vipua käyttämällä taloudellisen riippumattomuuden saavuttamista voi aikaistaa huomattavasti. Vivun määrä ja se, millä ehdoilla lainaa on ottanut, täytyy kuitenkin miettiä tarkkaan ennen kuin jättäytyy elämään puhtaasti sijoitusten tuotoilla.

Joka tapauksessa minulle, jolla ei ole aikomusta jättäytyä työelämän ulkopuolelle silloinkaan, kun varat antaisivat siihen mahdollisuuden, on oikein motivoivaa nähdä, että jo parin vuoden päästä sijoitukseni voivat kattaa elämäni kulut. Se tarkoittaa, että voin tuolloin sijoittaa koko nettopalkkani verran uusiin sijoituksiin. Siinä vaiheessa todellinen taloudellinen vapauskaan ei ole enää kaukana.



12 kommenttia:

  1. Vivutettu taloudellinen riippumattomuus, tuollaisella laskelman vivulla, on kyllä riski. Mutta laskema hyvä, kun tajusit että taloudellinen riippumattomuus on lähellä. Minullakin lähti yhtä äkkiä mopo käsistä, samoin kun sinulla, jos voit 2018 laittaa sijoituksiin koko palkkasi, siitä se mopo lähtee keulimaan. Ihan mahtava, noin siinä juurikin käy!

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Joo tavallaan riskiä on, mutta samalla tuo lainan määrä ei ehkä kuitenkaan ole suurempi kuin mikä monella minun tulotasoisella on asuntolainan määrä ja he eivät miellä sitä suureksi riskiksi. Ja heillä ei edes ole sijoitustuottoja kattamaan lainan kuluja. Kaikki on suhteellista.

      Poista
  2. Laskelmia on aina mukava tehdä. Lopputuloskin oli sinulle varmasti mieleinen. Itsellä on vielä aika paljon matkaa kun osakkeissa on vain 20 pinnaa vipua.

    VastaaPoista
  3. Mielestäni yksi näiden blogien isoimmista ongelmista on se, että kukaan ei koskaan puhu reaalituotoista. Tällä hetkellä inflaatiolla ei ole suurta merkitystä koska lähentelee nollaa mutta laskelmat pidemmälle pitäisi ottaa huomioon myös tuo. Vaikka pystyisit säilyttämään tuon 3,5% nominaalituoton, et pärjää sillä enää jos inflaatio on 1%. Jos se on 2% niin olet jo takuulla Hurstin jonossa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Itse asiassa otti kyllä inflaation huomioon, vaikka sitä ei sinänsä mainittu. Miten luulet vuokrien tai korkojen käyttäytyvän, jos inflaatio nousee? Vuokratasohan on yksi inflaation laskuperusteista ja taas käänteisesti vuokrat sidotaan yleensä elinkustannusindeksiin, eli käytännössä inflaatioon. Osakkeiden hintoihin inflaatio hinnoitellaan myös, joten siinäkään suhteessa väitteesi ei pidä paikkaansa. Minusta 4,5 % on varsin maltillinen tuotto-odotus ja kuvastaa varmasti hyvin sijoitusten kassavirtaa.

      Oma ajatukseni velkarahasta on se, että se on hyvä alkuvaiheessa, kun kerryttää sijoituksia ja tavoittelee kriittistä massaa ja on palkkatöissä. Siinäkin vaiheessa täytyy pitää huolta, että sijoitusten kassavirta hoitaa vähintään lainanhoitokulut (eli lyhennys+korko+kulut). Palkasta voi sitten säästää ja sijoitella tai vaihtoehtoisesti maksella lainoja pois. Kun sitten jättäytyy pois palkkatöistä, olisi hyvä olla lähellä velattomuutta tai ainakin vahvasti kassavirtapositiivinen. Pakkomyynnit kun tuhoaa vaivalla hankitun omaisuuden.

      T. Kontio

      Poista
    2. Juuri näin kuin Kontio sanoi.

      Jos esim. omistan 100 t€ asunnon ja minulla on lainaa 75 t€ ja inflaatio kiihtyy 1 %-yksiköllä, niin voin odottaa asuntoni arvon nousevan 1 t€ ja korkojen nousevat n. 750 € (1 %). Samalla myös saamani vuokratuotto kasvaa 1 %:lla. Ihan näin yksi yhteen nuo suureet eivät tietenkään käyttäydy, mutta silti inflaatio olisi nähdäkseni minulle enemmänkin positiivinen kuin negatiivinen seikka.

      Poista
    3. Miten ihmeessä saat laskettua positiiviseksi asiaksi sen että korko nousee 1%-yksikön?

      Tuolla kaavalla asuunon arvoon ja vuokraan ei arvon muutosta kun nousevat saman kuin inflaatio.
      Korkokulut kuitenkin nousevat 98% huomioiden inflaatio.

      Tuolla esimerkillä saat toki n. +250euroa vuodessa enemmän omaisuutta mutta kun inflaatio 1000 euroa hiin tappiota tulee noin 750 euroa vuodessa kun ottaa huomioon inflaation.

      Poista
    4. Niin joo anteeksi laskuvirheeni, täytyy lisäksi huomioida että inflaatio syö lainaa myös sen 1% eli 750 euroa, eli tulos aika lailla +-0.

      Poista
  4. Itselläni on tällä hetkellä 160k € osakesalkku ja 115k € käteissalkku. Vuotuiset pakolliset kuluni ovat 9000€. Jos oletetaan 25.5% osinkovero ja 3.5% osinkotuotto, niin tämä vaatisi noin 350k € osakesalkun, joka olisi saavutettavissa 2-3 vuoden päästä osinkojen tasosta riippuen.

    Käytännössä olen kuitenkin tullut lopputulokseen, että en koskaan pääse nykyisellä tavallani pois työelämästä, koska 9000€ vuodessa on pelkkää kituuttamista. Jotta voisin todella nauttia elämästä niin tarvitsisi melkein 1.5 milj € salkun, jolla saisi 3.5% osingoilla jo 3250€ per kk. Käytännössä en tule ennen eläkeikää saavuttamaan tuollaista summaa joten olen jo hyväksynyt sen, että taloudellinen riippumattomuus merkitsee minulle pelkästään sitä, että voin lopettaa kaiken ylimääräisen tunkemisen osakkeisiin ja lopettamaan murehtimaan työpaikastani.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Jos sinun tarvitsee kuluttaa yli 3000 € kuukaudessa voidaksesi nauttia elämästä, niin väitän ettet nauttisi elämästä edes tuossa vaiheessa. ;)

      Sanomaasi sisältyy nimittäin taustaolettama siitä, että kuluttaminen = nautinto. Ja kun kulutustaso vakiintuu normaaliksi, se ei enää anna nautintoa, vaan pitäisi saada kuluttaa lisää "ollakseen onnellinen".

      On toki olosuhteita, joissa tämä ei päde, mutta todennäköisemmin olosuhteet, joilla väitettäni vastustetaan, ovat puhtaita tekosyitä. ;)

      Poista
    2. Hmmm... se summa minkä kukin tarvitsee kuukaudessa elääkseen riippuu niin monesta tekijästä. Haluatko elää pääkaupunkiseudulla isossa asunnossa vai muualla Suomessa pienemmässä asunnossa? Haluatko matkustella, vai riittääkö sinulle kotipuuhat? Onko sinulla vielä vanhempanakin kotona lapsia, mahdollisesti lapsenlapsia "elätettävänä"?

      Itse olin laskelmissani ajatellut, että tarvitsen 2000e/kk käyttörahaa, ollakseni taloudellisesti riippumaton. Vähempikin varmasti riittäisi, varsinkin sitten kun lapset ovat jo muuttaneet pois kotoa. Mieluummin lasken yläkanttiin tarpeen kuin alakanttiin. Ja eihän tuo 2000e/kk ole 13v päästä enää 2000e, vaan ehkä jotain 1700e arvoltaan...vai miten se nyt menee.

      Poista
    3. Kuten sanoin: "On toki olosuhteita, joissa tämä ei päde, mutta todennäköisemmin olosuhteet, joilla väitettäni vastustetaan, ovat puhtaita tekosyitä." ;)

      Mitä korkeammalle kulutustasolle mennään, sitä todennäköisemmin kyseessä on kulutuslähtöinen arvomaailma ja kulutusnälkä ei kuluttamalla lopu vaan pahenee.

      Poista