Olin katsomassa vuokra-asuntoja työasunnoksi ja päädyimme potentiaalisen vuokranantajan kanssa neuvottelemaan hinnasta. Hän oli sitä mieltä, että asunnon hinta on se mitä se on, kun taas minä olin sitä mieltä, että koska tulen käyttämään asuntoa vain arkiasumiseen ja koska olen muutenkin aika turvallinen maksaja ja asukas, niin minun pitäisi saada asunto halvemmalla kuin moni muu. Minun näkökulmastani asuntoon kohdistuva vähäisempi kuluminen ja minun vuokralaisprofiilistani johtuva alhaisempi riskitaso ovat rahanarvoisia etuja, joista vuokranantajan tulisi olla valmis "maksamaan" alhaisemman vuokran muodossa.
Mielestäni vuokranantaja selvästi hinnoitteli asuntoa kuin tuotetta, kun taas minä pyrin hinnoittelussa sijoitushinnoittelun suuntaan. Vuokranantaja selvästi näki kaikki vuokralaiselle asettamansa kriteerit täyttävät henkilöt samanarvoisina, kun taas minun näkökulmastani joudun maksamaan asunnosta liikaa, jos joudun maksamaan saman verran kuin keskimääräinen vuokraaja, koska näen itseni vuokranantajan kannalta paljon parempana (vähemmän riskisenä) vuokralaisena. Ongelmana tosin on, kuinka saan viestittyä vuokranantajalle uskottavasti oman riskitasoni, mutta jätetään se seikka tällä kertaa sivuhuomioksi.
Sijoituksissa riski(preemio) on aika olennainen osa sijoituskohteen arvon määräytymistä, joten sen huomioimatta jättäminen voi johtaa pahoihinkin virheisiin. Vuokralaisriski on asuntosijoittamisessa usein se toiminnan suurin riski, joten vuokranantajan haluttomuus ottaa riskitaso huomioon hinnoittelussaan voi johtaa siihen, että hänen vuokralaiskannastaan tulee tarpeettoman riskinen. Yksikin riskin realisoituminen (esim. asunnon arvoa laskeva käyttö) voi syödä sijoituksen tuotot monelta vuodelta.
Osakemarkkinoilla puolestaan monet jättävät riskin huomioimatta vaatimalla samaa tuottoa (esim. 10 % tai 12 %) kaikilta osakesijoituksiltaan (pakko myöntää, että syyllistyn tähän usein itsekin). Esimerkiksi Norvestialta moni tuntuu odottavan samaa tuottoa kuin osakemarkkinoilta yleisesti. Norvestialla on kuitenkin viimeisimmän tilinpäätöksen mukaan noin neljännes rahoistaan kiinni joukkovelkakirjoissa tai rahavaroissa, joiden tuottovaatimuksen pitäisi olla ihan eri tasolla kuin osakesijoitusten. Velkakirjasijoitukset tekevätkin sen, että Norvestian substanssituotot ovat paljon vakaammat kuin ne puhtaan osakerahaston tapauksessa olisivat. Näin ollen 10-12 % tuottovaatimus yhdistelmärahaston kohdalla jättää huomioimatta osakerahastoa alemman riskitason, eikä se siten ole perusteltu.
Muidenkin osakkeiden kohdalla sijoittajien pitäisi muistaa ottaa huomioon riskitaso sijoituspäätöstään tehdessään. Ja riskitasolla en nyt tarkoita volatiliteettiä tai muuta matemaattista riskin mittaria, vaan ihan puhtaasti sitä, kuinka todennäköistä on, että kyseiseen kohteeseen sijoittamalla menettää sijoittamastaan rahasta osan tai jopa kaiken. Jos pääoman menetyksen todennäköisyys ja suuruusluokka on suuri, niin tuottovaatimuksen pitäisi olla tämän mukainen. Jos taas pääoman menetys on epätodennäköistä, niin on ihan järkevää tyytyä pienempään tuottoon. Muuten voivat turvalliset sijoitukset jäädä ostamatta kohtuullisella hinnalla, koska tuottovaatimus on niiden kohdalla liian suuri, ja samalla riskisiä sijoituksia tulee ostettua liian kalliilla, koska tuottovaatimus on niiden osalta liian pieni.
Se, mikä on oikea riskitaso ja tuottovaatimus kunkin sijoituksen kohdalla, on tietysti vaikeaa, mutta tämän vaikeuden ei pitäisi johtaa laiskan päätöksen tekemiseen. Jos on valinnut sen tien, että sijoittaa suoraan osakkeisiin esimerkiksi indeksirahastojen sijasta, niin pitäisi olla valmis uhraamaan muutaman hetken riskitason vaikutusten miettimiseen.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti