keskiviikko 29. kesäkuuta 2016

Sanat ovat tärkeitä - Omistusasunto sijoituksena

Odotinkin edellisen kirjoitukseni herättävän keskustelua, mutta keskustelun määrä yllätti minutkin. Moni lukija ei varmasti ole lukenut ainakaan kaikkia noita kommentteja, joten ajattelin nostaa tässä ja todennäköisesti ainakin toisessa kirjoituksessa esiin muutaman seikan, jotka nousivat esiin keskusteluiden aikana. Ensinnäkin havahduin siihen, kuinka tärkeitä sanat voivat olla joillekin.

Monelle ihmiselle näyttää olevan hirveän iso asia, millä nimillä asioita kutsutaan. Jopa ihmiset, jotka eivät millään tavalla kiistäneet sitä, että omistusasunto on se taloudellisesti järkevämpi vaihtoehto, olivat sitä mieltä, että oman asunnon ostamista ei saa kutsua sijoittamiseksi. Näin on, koska oma asunto ei tuota rahavirtaa (vaan vähentää ulosmeneviä rahavirtoja). Vaikka verotuksen takia säästetty euro on arvokkaampi kuin ansaittu euro, heidän silmissään vain sisään tulevia euroja tuottavat sijoitukset ovat tosiasiassa sijoituksia.

Sinänsä olen samaa mieltä, että monelle ihmiselle oman asunnon kutsuminen sijoitukseksi on helposti vahingollista vaurastumisen kannalta. He puhuvat sijoituksesta, koska sen avulla he voivat rationalisoida omia mielitekojaan. Heillä elämä menee siihen, että aina, kun on vähän ylimääräistä, on edessä muutto isompaan ja parempaan asuntoon, jonka mukana tulee samalla isompi asuntolaina, joka vie mahdollisuuden muihin sijoituksiin. Heille sana sijoitus voi tosiaan toimia vaurastumisen esteenä. 

Toiselle ryhmälle puolestaan omistusasunnon sijoitusluonteen kieltäminen voi olla lähes yhtä vahingollista. He ovat niin pitkälle sisäistäneet useissa vaurastumiskirjoissa esitetyn dogman, jonka mukaan vain positiivista kassavirtaa tuottavat asiat ovat sijoituksia, että he eivät voi hyväksyä sitä, että kulujen pienentäminen on vähintään yhtä hyvä asia kuin tulojen suurentaminen. Omistusasunto nähdään vain kulujen, mutta ei säästöjen lähteenä. Näin ollen he voivat päätyä asumaan kalliimmassa asunnossa kuin olisi optimaalista. Tämänkin seurauksen takana on se sana ja määritelmä, jota he asiasta käyttävät. Ei-sijoitus.

Näin ollen suosittelisin oikeasti miettimään, että puhuuko omistusasumisesta sijoituksena sen takia, että haluaa vain rationalisoida valintojaan, vai onko kyseessä aito oman talouden optimointi.

En missään nimessä ole rationalisointien kannalla, enkä pidä tuollaisen itsepetoksen seurauksena ostettuja ylihintaisia asuntoja (tai autoja) sijoittamisena, vaikka sitäkin kommenteissa väitettiin kuvaamastani sijoitusluonteesta seuraavan. Alkuperäisestä kirjoituksestani on mielestäni rivien välistä luettavissa se oletukseni, että tuollaista kannattavuusvertailua (eli hankkiako omistusasunto vai sekä vuokra-asunto että sijoitusasunto) tekevä ihminen ei ole rationalisointeja tekevä tuhlari, vaan ihminen, joka oikeasti aikoo optimoida kulurakennettaan ja varojensa käyttöä. Näin ollen toivoisin tekstiäni tulkittavan niitä lähtökohdista kuin se on kirjoitettu (eli käytännössä omistani). Sanani ovat tärkeitä myös minulle.



12 kommenttia:

  1. Mielestäni suomalainen sijoituskirjallisuus (ulkomaista en olekaan juuri lukenut) antaa hyvin kapean katsauksen siihen, mikä voi olla sijoittamista. Raameihin mahtuu lähes ja ainoastaan pörssituotteet sekä kiinteistöt - ei-omistus tietenkin.

    Sijoittaminen taiteeseen, metsään tai vaikkapa keräilyesineisiin (joissa arvonnousu on viimevuosina ollut pökerryttävän huimaa) sivuutetaan kokonaan. Mihin on jäänyt esimerkiksi kotieläinten pito sijoitusmielessä?

    Mistä mahtaa kaikki tämä jäykkyys juontaa juurensa. Sama jäykkyys kun näkyy myös ihmisten innossa määritellä sana "sijoittaminen". Jos lopullista totuutta haetaan niin ehkäpä jostakin sivistyssanakirjasta löytyisi virallinen määritelmä sijoittamiselle. Tosin edellisen postauksesi viimeisissä kommenteissa oli jo erinomainen ehdotus sijoituksen määritelmäksi.

    Näin pohdiskelee: Ananas
    Yksinhuoltajan selviytymisopas

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Minusta tuntuu, että monet vaurastumisihmiset vain toistavat Kiyosakin ajatuksia, ja niihin kuuluu mm. tämä jäykkä kassavirtapohjainen määritelmä sijoituksille. Voin toki olla väärässäkin tästä ajatusten kopioimisesta, koska en ole tarkistanut aikajanoja eli kuka on esittänyt mitä ja milloin. Ja toisaalta Kiyosakin ajatuksia kannattaakin toistaa, koska ne ovat isolta osin varsin hyvää settiä. Keskimääräiselle ihmiselle hänen tyylinsä yksinkertaistaa sopii paremmin kuin monimutkaisempi käsitteiden syvällinen tarkastelu.

      Toisaalta Kiyosakilla on huonojakin ajatuksia ja monet vaurastumisihmiset tuntuvat sokeasti noudattavan näitä huonojakin oppeja. Kiyosakin suhtautuminen rahaan (siis käteiseen/tilillä olevaan) on mielestäni perusteettoman negatiivinen ja vastaavasti suhtautuminen arvometalleihin on perusteettoman positiivinen.

      Hänen tapansa yksinkertaistaa ja vetää mutkia suoraksi sopii näin ollen joihinkin asioihin hyvin ja joihinkin ei ollenkaan. Se vaatii lukijalta aika paljon kykyä erottaa, mikä on mikä.

      Poista
  2. Itsellä oma asunto on omaa asumista varten. En ole käyttänyt sen valinnassa missään suhteessa samoja kriteereitä kuin sijoitusasunnon valinnassa. Hyvää sijoituskohdetta ei nykyisestäperheasunnosta saa tekemälläkään. Kustannukset yhteensä ovat lisäksi samat kuin vuokralla asuessa suurin piirtein. Pitkällä juoksulla ne toki laskevat kun lainasta vain pääsee eroon.

    Itse en pidä omaa asuntoani sijoituksena, pääosin motiivin vuoksi. Teknisesti ottaen tämä on tietysti tapa säästää ja säästöt on realisoitavissa käyttämällä asuntoa esimerkiksi lainan vakuutena hankittaessa muita, puhtaasti sijoitusmielessä hankittuihin varallisuuseriin.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Vaimoni kanssa ensimmäistä asuntoa ostaessamme mietimme asuntoa myös sijoituksena. Tiedossa oli, ettemme sen kokoisessa asunnossa pysy loppuelämäämme, joten asunnon piti olla sellainen, joka kelpaa sijoituskäyttöön muuton jälkeen. Mietimme myös kassavirtoja ja teimme vertailuja vuokralla asumiseen. Asiaan vaikutti tuolloin myös se, että vuokralla olisin saanut opintotuen asumislisää, mutta omistukseen emme. Tuo asunto on meillä nyt sijoituskäytössä eli siellä on vuokralainen.

      Toista asuntoa en niinkään miettinyt sijoituksena (paitsi siinä mielessä, että pidin omistusasumista näillä korkotasoilla selvästi taloudellisesti järkevämpänä vaihtoehtona kuin vuokraamista). Halusin vain äkkiä löytää kohtuullisen kämpän, koska vaihtoehtona oli asua anoppilassa, mikä ei houkuttanut. Tuosta asunnosta tulikin sitten maksettua liikaa, mutta maksoin mielelläni siitä omasta tilasta ja rauhasta. Sekin asunto on nyt vuokrattuna.

      Kolmas eli nykyinen kämppä puolestaan tuli ostettua täysin ilman sijoitusajatuksia (pl taas se, että halvempaa kuin olla vuokralla). Asunto oli tarkoitettu loppuelämän asunnoksi, joten se on nykytarpeeseen aivan liian iso. Nyt kun näyttää siltä, että tuo ei olekaan se loppuelämän asunto, niin aika näyttää kuinka huono veto se oli taloudellisesti. Asunto on niin iso, etten pidä sitä hyvänä vuokrattavana, joten todennäköisesti myymme sen aikanaan. Toisaalta ostimme sen varsin halvalla, joten voi siitä voittoakin tulla. Sitä asuntoa emme tosin ostaneet voiton tai edes säästön takia, joten se motiivi oli tosiaan ihan toinen. Kaiken lisäksi ostimme sen aikana, jolloin meillä ei oikeasti ollut mitään tarvetta muuttaa. Ihan vaan huvin vuoksi päivitimme asunnon isompaan.

      Poista
  3. Mielestäni tässä sotketaan keskenään säästäminen ja sijoittaminen. Oma asunto, kuten vaikka oma auto, voi johtaa kustannustason laskemiseen, jolloin siitä syntyy säästöä. Tällä ei kuitenkaan lähtökohtaisesti pyritä arvonnousun tavoitteluun, vaan täytetään jokin tarve.

    Sijoittaminen mielestäni on taas arvonnousun tavoittelua ilman, että tyydytetään samalla muita tarpeita. Toki säästäminen kustannuksissa, voi mahdollistaa sijoittamisen suuremmilla summilla, mutta silti en pidä omaa asuntoa sijoituksena, koska sitä ei sijoitusten tapaan yleensä ole mahdollista realisoida johonkin muuhun käyttöön hankkimatta korvaavaa asuinratkaisua, kun taas sijoitukset voi myydä halutessaan ja hankkia tilalle jotain muuta.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Lisää termejä määriteltäväksi :)

      Wikipediassa säästäminen tarkoittaa käytettävissä olevien tulojen ja kulutuksen erotusta. Omistusasunto toki mahdollistaa suuremman säästäminen, mutta edellyttää ensin sijoitusta asuntoon. Säästö ilman sijoitusta ei tässä tilanteessa ole mahdollista.

      En oikein ole samaa mieltä tuosta omistusasunnon realisoitavuudestakaan. Ihan vaan sen takia, että tilalle pitää hankkia vuokra-asunto, ei tarkoita, etteikö omistusasuntoa voisi realisoida ja sijoittaa rahoja muuhun.

      Poista
    2. Nimenomaan realisointi on mahdollista, mutta pakottaa hankkimaan korvaavan ratkaisun tilalle. Osakesalkun myynnistä taas tulee tilille tukku rahaa ja se ei pakota ostamaan tilalle vaikkapa rahastosalkkua.

      Mikäli asumistarpeet säilyvät suunnilleen ennallaan, niin asunnon arvonnousukin pienenee, kun sen myötä myös vaihtoehtoisten ratkaisujen hinnat ovat nousseet, mikäli markkinatilanteessa ei tuottovaatimusten suhteen ole tapahtunut muutosta.

      Poista
    3. Itse kyllä näen käteisenkin korvaavana ratkaisuna. Siinäkin on riski arvon eli ostovoiman muutoksesta. Riski nopeasta arvonmenetyksestä on ehkä pienempi kuin muissa, mutta on silti olemassa. Valuuttakurssien muuttuessa etenkin ulkomaisten tuotteiden suhteen ostovoima voi myös lisääntyä.

      Tuon suuruisille rahamäärille yleensä maksetaan jonkinlaista korkoakin, jos rahan omistaja on yhtään hereillä. Kyseessä on siis tyypillisesti korkosijoitus, vaikkakaan koron saaminen ei millään lailla ole pakollista tai automaattista.

      Siitä olen samaa mieltä, että oman asunnon arvonmuutokset tyypillisesti ovat asian (sijoituksen) kannalta merkityksettömiä, koska vaihdettaessa ostettavankin kämpän hinta on oletettavasti muuttunut samaa tahtia.

      Poista
  4. Vaurastumiseen on käytännössä vain kolme yksinkertaista askelta:
    1) Kulujen minimointi
    2) Tulojen maksimointi
    3) Ylijäämän sijoittaminen

    Olen edelleen vakaasti sitä mieltä, että oman asunnon hankinta (ainakin omalla kohdallani) osuu kohtaan 1), koska tämän avulla minimoin vain kulujani, jotta voisin sijoittaa enemmän paremmalla tuotolla. Oma asunto tuottaa pitkällä aikavälillä pelkkää tappiota, joten se ei ole sijoitus. Sijoituksen tarkoituksena on, että sijoitettu rahasumma kasvaisi pitkällä aikavälillä. Oman asunnon kanssa niin ei tietenkään ole. En myöskään pidä osakkeisiin sijoittamista aina oikeana sijoittamisena. Esim. ostamalla Outokumpua et todellakaan tee mitään sijoitusta, koska terve järkikin jo sanoo, että kyseinen firma olisi konkurssikypsä ilman suomalaisia poliittisia broilereita. Toisin sanoen, sellainen asia, joka erittäin todennäköisesti tuottaa sinulle tappiota tai ei tuota positiivista kassavirtaa ei ole sijoitus. Suomalainen asuntovarallisuus TM on niin uskostettu suomalaisten ajattelutapaan, että suurimmalla osalla ihmisistä kaikki varallisuus on kiinni juuri omassa asunnossa. Tämän takia se herättää paljon tunteita ja mielletään sijoituksena, jotta omista huonoista valinnoista tulisi hyvä mieli.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Olen omat näkemykseni omistusasumisesta toistanut jo useampaankin otteeseen, joten niiden toistaminen tuskin vie asiaa enää eteenpäin.

      Olen samaa mieltä tuosta, että osakemarkkinoillakin voi sekä uhkapelata että sijoittaa. Esim. All in yhteen osakkeeseen on mielestäni monella tavalla lähempänä uhkapelaamista kuin sijoittamista. Konkurssikypsiin sijoittaminen voi myös olla uhkapelaamista, paitsi jos sitä voi harrastaa niin isossa määrin, että onnistumisista syntyvä voitto enemmän kuin kattaa epäonnistumisista aiheutuneet tappiot.

      Olen myös samaa mieltä tuosta, että usein oma asunto mielletään sijoituksena, jotta omista valinnoista tulee hyvä mieli (eli kyseessä ovat ne rationalisoinnit, joista tässä tekstissä mainitsin). Toisaalta en näe tuollaista "Suomalainen asuntovarallisuus TM" ajattelutapaakaan yhtään sen parempana. Kovin rationalisoinnin kuuloinen näkökulma sekin. Kyllähän sitä kannattaa ihan oikeasti vaan laskea, mikä vaihtoehto on paras, eikä mennä minkään dogman mukana.

      Poista
  5. Itse tein tällaisen laskelman omassa blogissani vähän samantyyppiseen asiaan liittyen.

    http://rahastosijoittaminen.blogspot.fi/2016/06/kiinnostavia-osakkeita-kannattaako.html

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Vähän jäi epäselväksi, miten olet mihinkin lukuun päätynyt, ja samoin johtopäätökset luvuista jäivät mielestäni vähän kesken?

      Poista