Lainanlyhennys EI ole kulu!

Olen käsitellyt lainanlyhennyksen luonnetta aikaisemminkin, mutta P.Ohattaa ja Saituria käsittelevän Taloussanomien artikkelin kommenttien johdosta minun on pakko palata aiheeseen.

Kulu on rahaa, jota et saa takaisin. Jos taas rahan käyttö johtaa siihen, että tulevat tuotot ovat suuremmat tai tulevat menot ovat pienemmät, kyse on sijoituksesta. Lompakkosi paksuuteen ei ole vaikutusta sillä, ovatko rahat tulleet kasvaneiden tuottojen vai vähentyneiden menojen kautta. Menojen pienentäminen tosin on yleensä verotehokkaampaa.

Lainan lyhentäminen pienentää tulevaa korkomenoa. Pienentyneet korkokulut eivät koske vain lainan takaisinmaksuaikaa vaan ne ovat periaatteessa "ikuisia". Jos et nimittäin koskaan lyhentäisi lainaasi, maksaisit korkoja koko loppuelämäsi. Tuhannen euron lainan lyhentäminen on siten käytännössä sama asia kuin sijoittaisit vastaavan summan perpetuaalilainaan. Toisella vähennät maksamiasi korkoja ja toisella lisäät saamiasi korkoja, mutta todellisuudessahan kyse on olennaisilta osin samasta asiasta. Esimerkiksi tuo 1000 euron sijoitus/lyhennys kahden prosentin korolla tarkoittaa 20 euroa lisää rahaa jokainen vuosi ikuisesti.

On tärkeää pitää mielessä tuo, että lainan lyhentäminen ja korkosijoituksen tekeminen ovat luonteeltaan hyvin samankaltaisia tekoja henkilökohtaisen talouden kannalta. Ei siis ole mitään syytä käsitellä toista toisin kuin toista. Molemmat ovat sijoituksia.


Talouselämän artikkelin kommenteissa osa perustelee lyhennysten kululuonnetta sillä, että "jossain on pakko asua". Tällä ei ole menon luonteen kannalta merkitystä. On nimittäin selvä ero, asutko omistusasunnossasi velan kanssa vai velattomana. Velattomasta asunnosta maksat vain vastikkeen, velallisesta tämän lisäksi myös korkoja. Jos esimerkiksi oma asuntoni olisi velaton, niin minulla olisi n. 700-800 euroa vähemmän kuluja vuosittain. Aikaisemmin kertomani 25:n säännön mukaan se tarkoittaisi, että taloudelliseen riippumattomuuteen tarvitsemani sijoitusomaisuuden määrä olisi 17 500 - 20 000 euroa pienempi kuin tuon lainan kanssa.

Lisäksi, jos henkilö muuttaa omistusasunnosta vuokra-asuntoon, hän saisi sijoittamansa pääoman (eli lainanlyhennykset) takaisin. Tähänkin sijoitusmuotoon sisältyy toki se riski, että ei saakaan kaikkea sijoittamaansa rahaa takaisin, vaan joutuu kärsimään tappiota. Voi myös olla, että saa enemmän. Se on se sijoittamisen ja riskin luonne.

Vuokralaisena puolestaan ei joudu ottamaan riskiä asunnon hinnanmuutoksista, mutta joutuu maksamaan vuokranantajan tuotto-odotuksen vastikkeen lisäksi. Tämä vuokranantajan vaatima tuotto on se sama tuotto, jonka odotat saavasi (säästäväsi) muuttaessasi vuokralta omistusasuntoon.


Nykyisessä sijoitusseurannassani en toisaalta käsittele asuntolainani lyhennyksiä sijoituksena, mutta en myöskään kuluna. Pidän niistä erillistä seurantaa. Syynä tähän on ensinnäkin se, että haluan seurata sijoitusmääriäni verrattuna "normaaliin". "Normaalia" on se, että ihmiset puolivahingossa säästävät itselleen maksamalla lyhennystä. He ovat usein jopa niin pihalla omasta taloudestaan, että he luulevat maksavansa kulua, vaikka kyse on säästämisestä.

Toinen syy lyhennysten poissulkemiseen sijoitusseurannasta on se, että lyhennykset ovat pakkoallokointia korkosijoituksiin. Joudun siis tekemään korkosijoituksia, vaikken pitäisi niiden tekoa järkevänä. Lyhennysten jättäminen seurannan ulkopuolelle antaa siten paremman kuvan taidostani muodostaa sijoitussalkku.

Kolmanneksi korkosijoitusten mukaanlukemisen täytyisi välttämättä vaikuttaa myös tuotto-odotukseeni. Korkosijoituksilla on nimittäin selvästi pienempi tuotto-odotus kuin osakesijoituksilla. En voi odottaa yhdistelmäsalkulta samanlaista tuottoa kuin puhtaalta osakesalkulta.

Neljänneksi lainan maksun kautta tehty säästö ei ole sitä omaisuutta, jonka tuottamien kassavirtojen avulla voin olla taloudellisesti riippumaton. Jos esimerkiksi tarvitsen 300 000 euron omaisuuden taloudelliseen riippumattomuuteen, en silti ole taloudellisesti riippumaton omistaessani velattoman 300 000 euron talon (jossa asun). Lyhennysten vaikutus taloudelliseen riippumattomuuteen tulee pienentyneiden kulujen kautta eli ne pienentävät sitä summaa, joka taloudelliseen riippumattomuuteen tarvitaan. Näin ollen lyhennysten laskeminen myös sijoitusomaisuuteen tarkoittaisi niiden huomioimista tuplana.

Vuoden lopussa luultavasti esitän yhteenvedon maksamistani lyhennyksistä, jotka siis tulevat varsinaisten tekemieni sijoitusten lisäksi.